限購令松綁對房地產市場的影響

摘要：由于房地產市場存在巨大的潛在利潤，致使我國房地產業持續高漲，部分地區“炒”房重于“住”房，出現嚴重的房地產泡沫。為抑制房價不理性膨脹，打擊過度投資、投機、惡意炒房行為，國家推行“限購令”政策。2010年北京實施“限購令”，此后多個地級以上城市相繼實施，多地房價迅速降溫。然而政策的實施，有利必有弊。“限購令”的推行，也一定程度的鉗制了城市的發展。2014年6月26日，呼和浩特成為全國首個“破限”城市，“限購令”開始出現松綁，為了城市整體經濟發展，多個城市緊跟其后。本文自“限購令”推行至出現松綁，淺析房地產市場變動，基于房地產業現狀，利用四象限模型理性分析“限購令”松綁對房地產市場的影響，研究“限購令”全面松綁的可能性及未來房地產業走勢。

關鍵詞：限購令；政策松綁；房地產市場；發展趨勢

1 “限購令”推行

1.1 推行背景

一方面，城市土地存量有限，而人口不斷流入城市，導致供給跟不上需求，再者，投資者為謀求利潤惡意“炒房”；另一方面，我國城市化進程持續加快，加劇了土地存量與住房需求的矛盾，使得供求關系更加緊張，同時，由于房地產市場價格的持續高漲使買房保值這一觀念深入人心。許多城市由于優越的就業條件和政府政策支持，人口大量流入，房屋供給緊張，致使房價上漲，北上廣深等超一線城市尤為明顯。投資者探見商機，開始投機乃至過度投資行為，進行惡意炒房，從中賺取高額利潤，使得房屋“炒”大于“住”，真正有住房需求的人卻無房可住，或者需要付出不合理高價才能購得房屋，房地產泡沫嚴重。在此背景下，國家推行“限購令”。2010年初，“新國十條”出臺，拉開房地產業調控序幕，同年4月30日，北京出臺“國十條實施條例”，首個響應“限購令”。

1.2 推行目的

如圖1，以上海為例，1997-2016二十年間，房價不斷攀升，且漲幅愈發驚人。投資者通過投資，使自身資本積累增多，而住房需求者背負的貸款則越發沉重，貧富差距拉大。為此，“限購令”出臺，通過限制購房，以抑制投機及過度投資行為，力求房地產市場回歸市場正常水平，達到對房價降溫的效果。

1.3 實施成果

“限購令”推出后，多地樓市迅速降溫，房屋成交量急劇下降，購房受到限制，“限購令”預期目的達到。然而，房地產泡沫的程度雖然在“限購令”實施下有所下降，但仍處于高泡沫水準。故“限購令”推出后，從短期看，房價有所下降，一定程度的遏制了投機及過度投資行為，降低了房地產泡沫程度，國家政策有所成效。然而面對多年積累的房地產市場畸形發展，依舊不夠力度。

以北京為例，2009年，北京的住宅商品房銷售面積達1880.45萬平方米，2010年實施限購政策后，當年北京的住宅商品房銷售面積降至1034.96萬平方米，2011年更是降到了1034.96萬平方米的新低，但在2011年往后，又出現大量的回升。由此可知，對于北上廣深等超一線城市來說，住宅屬于剛性需求，“限購令”并不能長期抑制其房價暴漲，長遠來看，限購令政策對超一線城市房價及成交量的影響不深。

另一方面，超一線、一線城市房價得到短期抑制，上漲幅度得以控制，使得投資者紛紛將目光轉向二三線小城市，使得小城市房價不斷飆升。所以“限購令”的出臺，短暫抑制了一線及超一線城市的房價，而二三線城市卻迎來了房價大幅上升，一定程度上推動了二三線城市的發展。

2 “限購令”松綁

2.1 呼和浩特首個“破限”

2014年6月26日上午，呼和浩特房地產開發監督管理處正式發表取消樓市限購令的實施意見，成為全國首個"破限"的城市。呼和浩特的“破限”，是呼和浩特市政府采取的救市行為。由于呼和浩特總人口約300萬，其中城市人口僅為200萬，土地存量富余，每月成交量低迷，呼和浩特若不放開“限購”，則帶來的不僅是房價的抑制，而是房價的暴跌，面臨崩盤困境，故“破限”是救市行為。

2.2 多地限購政策調整

除明確取消“限購”的城市外，在呼和浩特“破限”前，已有多個城市表明調整限購政策，對“限購令”進行松綁，以此刺激房地產市場回溫。在呼和浩特市引發的《關于切實做好住房保障工作促進全市房地產市場健康穩定發展的實施意見》中明確提出，“破限”是為了充分發揮市場對資源配置的決定性作用。可知，多地進行限購政策調整的原因是想充分發揮市場對資源配置的作用。

2.3 我國房地產松綁政策

（1）930新政：央行于2014年9月30日發布了《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，通知調整房貸政策，二套房認定標準為“認貸不認房”。即在經濟增長乏力的情況下，為穩定經濟增長，國家降低了二套房貸門檻，為公民購房貸款提供金融支持，支持公民的合理住房需求，刺激房地產市場，側面對“限購”進行小程度的松綁。

（2）2015年政府工作報告：央行于2015年2月28日下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率，將金融機構一年期貸款基準利率下調0.25個百分點。這一舉措同樣是放松了貸款門檻，側面松綁“限房政策”。

綜上，國家目前仍未明確提出“限購令”的放松或取消，甚至對偏遠區域實施限購松綁，對城區繼續實行限售，也僅僅是根據實際情況，進行差別化調控，而非真正意義上的“松綁”。但為了穩定經濟發展，提出相應的貸款放寬政策，也算是側面對“限購令”進行松綁。

2.4 “限購令”松綁影響

2014年6月，受“取消限購政策”的影響，呼和浩特樓市迎來了一波成交高潮。以呼市為例的二三線城市為實現救市，充分發揮市場對資源配置的作用，可以調整“限購政策”，對“限購令”進行松綁，此舉可以使房地產市場回溫，實現經濟增長，避免樓市崩盤。

2018年7月17日，國家統計局公布了“2018年6月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”，可以得知，新建住宅價格指數從2015年到2018年持續上漲，全國新建商品住宅價格大幅度上漲。這源于2014年對房地產調控的放松，即上文所提側面對“限購令”的松綁。換言之，這些數據的起點，我們可以認為是2014年國家對房地產調控的放松政策的出臺。

北京、上海、深圳等一線或超一線城市則表明不會放松“限購令”，將繼續嚴格執行“限購令”。這是由于這些大城市的城市化程度高，流入人口居高不下，需求持續上漲，相比之下社會與自然資源較匱乏，土地成本較高，供給長期不足，從而推高了房地產的價格，故在這些城市中，“限購令”的實施，無法造成其房價暴跌，甚至是樓市崩盤，也就無需通過對“限購”的調整乃至解綁來達到救市目的。所以對于這些城市來說，“限購令”松綁作用不大。

3 基于四象限理論模型研究房地產限購令及限購松綁

3.1 四象限理論模型

四象限模型建立在兩個市場劃分的基礎上，這兩個市場分別是資產市場和物業市場。其中，Ⅰ象限和Ⅳ象限為物業市場，而Ⅱ象限與Ⅲ象限為資產市場。

3.2 基于四象限理論模型研究限購令

“限購令”實施的本質是通過控制消費者對房地產市場的需求，從而對房地產市場進行調控。假定房地產市場處于均衡狀態，在供給不變的條件下，“限購令”使得需求降低（主要表現為投機者的投資需求及消費者的合理需求），從而導致資產市場的房價下跌（即第二象限的P下降）。房價下跌的同時，由于土地的稀缺性，近年來地價不斷攀升，及開發成本上升，二者共同影響下，開發商不愿意再多對房地產進行開發，于是新項目的開發建設減少（即第三象限的C減少）。房地產開發需要耗費較長時間，故短期內房地產供給不會發生較大變化，但從長期看，房地產供給減少是必然。房地產供給的減少，又將最終導致房地產增量減少，致使物業市場中的房地產存量減少（即第四象限的S減少）。住房需求屬于剛性需求，故存量的減少終將引起物業市場中租金的上升（即第一象限中R的增加）。在資本化率i保持不變的情況下，租金的上升又將招致資產市場中房價的上漲（即第二象限的P上升），房地產市場進入新一輪波動，直至產生新的平衡點，達到均衡狀態。

3.3 基于四象限理論模型研究限購松綁

同理，“限購令”解綁使消費者的需求重新增加，假定房地產市場處于均衡狀態，在供給不變的情況下，潛在需求上升必將引起房價上漲（第二象限的P上升），房地產開發商再次從房地產市場中發現商機，即使土地成本仍在增長，但房地產的巨額利潤也吸引著他們加大房地產的開發，于是新項目的開發建設量增加（第三象限的C增加）。同樣，短期看對房地產供給影響不大，但長期來看，房地產的供給量必然上升，并終將影響房地產的存量，使其不斷增加（第四象限的S增加）。住房需求屬于剛性需求，故存量的增加必然引起物業市場中租金的下降（即第一象限中R的下降）。在資本化率i保持不變的情況下，租金的下降將引起房價的下跌，房地產市場進入新一輪波動，直至產生新的平衡點，達到新的均衡狀態。

結語：

就目前而言，部分二線城市陸續放開限購，企圖救市，發展經濟。而北京、上海、深圳等地已明確將繼續執行“限購令”，嚴格響應限購號召。《房地產藍皮書：中國房地產發展報告No.15（2018）》中，指出，2018年樓市調控以“穩”為主，緊縮調控與去庫存政策仍將并行不悖。要維持現有的政策調控力度不變，部分熱點城市不排除進一步出臺更嚴厲的調控政策；同時，三四線城市市場熱度持續提升，房價地價快速上漲，前期刺激政策需淡出甚至轉變為緊縮調控。

由此可以得知，“限購令”全面解綁目前絕無可能，部分城市甚至會加大調控力度，以促使房地產行業的穩步發展。

參考文獻：

[1]國家統計局。

[2]豐雷、林增杰等。房地產經濟學[M]。北京：中國建筑工業出版社，2008，47—53

作者簡介：陳慧芳（1997—），女，福建省福鼎市人，華僑大學土木工程學院本科生，主要從事房地產經營與開發方向的研究。