住宅小區強排方案的規劃價值判定研究

何瓊添

摘 要 強排設計作為開發商拿地的測算方案，需要準確把握項目的規劃價值關鍵點，梳理規劃的內、外因素，提出價值最大化的數據推導和空間最合理的方案推導，實現項目貨值的最大化。

關鍵詞 強排；規劃價值；價值判定

1 規劃價值判定的概念

建筑設計中的強排方案，是指在滿足地塊的規劃指標和相關規范的前提下設計的住宅小區規劃方案，其目的是為了測算項目成本和利潤；一般在拿地競標前完成，對開發商是否參與土地拍賣起著至關重要的作用。

規劃價值判定：根據外部因素（政策形勢、土地價值等）和內部因素（業主需求、設計條件等）進行綜合評價，形成對應項目的解決方案。

2 規劃價值判定的意義

強排時間短、要求高，并不是嚴格的方案設計，在這種情況下，準確的價值判定有助于快速定位、快速設計。本文旨在通過研究項目的規劃價值分析，幫助設計師理清設計思路、準確把握設計要點、提出業主的關注點，提高設計的質量。

3 價值判定的內容

強排階段，價值判定的內容主要包括外部因素：符合城市規劃發展、滿足建設要求；內部因素：貨值最大化、案例分析、溢價空間設計。

3.1 符合城市規劃發展

（1） 政策分析 研究當前的宏觀政策，如：大部分城市限購、限貸，那么剛需型和改善型對產品的關注點是不一樣的，須有針對性的設計；全面放開二胎對家庭結構帶來的影響，對產品面積和房型結構的關注點也是不一樣的。

（2） 土地價值分析 從宏觀層面研究項目所處的區域價值，與城中心的距離、與交通樞紐的距離、與商圈、景點等城市節點的距離；從中觀層面研究項目的周邊價值，是否有商業配套資源、教育配套資源，是否有公園、綠地，是否有便捷的交通地鐵站、公交站等，是否有影響住宅的不利因素：如變電站、加油站等；從微觀層面研究項目的地塊價值，地塊是否為凈地、是否有較大高差，場地形狀是否規則等。

通過土地價值分析，在深入設計是可充分考慮將最佳資源配置給最大價值的產品。

3.2 滿足建設要求

即研究地塊的規劃條件。根據規劃局提供的規劃條件書，對影響布局的主要因素進行快速總結：規劃用地面積、可建設用地面積、容積率等，還需要關注商住比、人才住房等特殊要求，退界、間距及不可開口區域要求等。

對出讓條件需要深入研究，在地形圖上準確畫出高層、多層退線，了解周邊已有建筑，確定邊界與周邊建筑的日照間距和建筑間距，確定小區的出入口方位、商業可建設區域以及住宅與商業是否可疊加設計等具體條件。

3.3 相關規范研究

在做強排前一定要先了解當地的城市規劃管理技術規定，不同城市在建筑間距、底層架空、面積計算等方面均有不同的要求。

3.4 貨值最大化

貨值最大化的研究流程為：數據推導——強排推導——方案深化，根據推導的結果進行綜合評價，有助于確定設計方向。

首先根據規劃條件要求的容積率，可進行數據推導，得出可能的產品組合形式，容積率≤2.0，可能為洋房+別墅，容積率為>2.0以上，則考慮全高層或高層+別墅組合布局。

通過數據推導得出設計方向之后，進行強排推導，將可能的產品組合進行布置，實測經濟指標和預測貨值，通過對比選出最佳產品組合。

當產品組合固化之后，進行方案設計，進一步優化空間布局。

3.5 案例分析

比較與本項目規劃存在相似相通的案例，將原本單調的數據測算提升到直觀的設計層面。案例需與本項目在區位、規模、景觀等方面相似，具有一定的影響力、先進性，國內外、項目周邊案例均可進行詳細研究。

研究案例，是為了將其規劃理念應用在本項目中，如將鄰里中心的概念融入規劃設計中，或者將街區（block）的概念植入方案中，提出令人印象深刻的關鍵詞，作為項目的規劃理念。

3.6 溢價空間設計

充分體現設計的精細度和人性化考慮，主要體現在以下五大方面：

小區道路：必須做到人車分流，安寧交通（通而不暢、路徑蜿蜒）、保利最注重的是必須做健康步道，跑道可用軟質膠墊、透水混凝土等鋪裝材料。宜設置封閉環形跑道，結合跑道可設置洗手池、直飲水、健身架、休息座椅等配套設施，跑道兩側地面每隔1m設置LED地燈，滿足夜跑居民的需求

寵物設施：養寵物已成為社區的普遍現象。在照顧寵物需求的同時，應注重不影響他人正常使用社區各項設施的要求。因此，可在社區設置寵物排便設施。可從項目的實際情況考慮，設置專屬游樂設施，以便滿足社區不同人群的需求。

泛會所：根據項目具體情況，可利用架空層空間打造“泛會所”的概念，為社區居民，特別是老人和兒童，提供半室內的活動場所。

架空層的功能可考慮如下幾項：

兒童活動區：不受天氣影響，兒童在半圍合的空間內活動，便于家長看護

景觀會客廳：設置休息、交流等家具，可結合會客、休閑、等待、書吧等功能

康體活動空間：可設置乒乓球、健身器材、棋牌等活動室，不受天氣影響，便于居民使用。

康體樂園與適老化設計：設計一定范圍的鋪裝廣場、綠化草坪作為社區居民健身交流的場所。場地按照活動類型可分為動態活動區（健身器械、乒乓、廣場舞等）、靜態活動區（下棋、喝茶）、聊天休憩區。戶外活動場地應為平整、無級差的一定范圍的廣場、草坪或鋪裝，夏季有遮陰和冬季有日照。活動廣場的規劃位置應盡可能減少活動噪音對住戶的影響，遠離塔樓，尤其是陽臺和臥室一側。場地設計應滿足老人各種活動類型需求。當園區道路出現高差時，應設置坡度≤1：12的坡道；活動廣場地面均應選用平整、防滑、色彩鮮明的鋪裝材料。

親子樂園與適幼化設計：根據兒童活動的心理特性、行為習慣設計園區兒童活動場地，可分為0～3歲幼兒啟蒙樂園以及4～12歲學齡樂園。兒童活動場地設計應安全化、多樣化、人性化。不應設置在建筑物的全年陰影范圍內，

兒童活動場地應滿足夏季有遮陰和冬季有日照。0～3歲幼兒活動區應至少配置1組組合滑梯、1組蹺蹺板、2組搖搖樂等活動設施。

單個兒童活動場地面積應≥150㎡。4～12歲學齡活動場地應配置兒童籃球場、秋千、涂鴉墻、攀爬墻等，在成本允許的前提下可增加全綜合的運動設施。

4 結束語

規劃價值判定是強排設計過程中的一個重要步驟，只有準確分析了項目的內因和外因，找準其價值點，才能找到正確的設計思路，因此：

（1）準確的規劃價值判定，能確保強排方案沒有硬傷。在激烈的市場競爭中，任何一個明顯不滿足訴求的點都能成為淘汰的理由。

（2）強排方案也應有一個鮮明的設計理念。不僅在數據和邏輯上有優勢，在情感上也打動業主，讓人忽略其他瑕疵。

（3）市場競爭激烈，可能所有方案在通過幾輪精細分析比選后，會趨于類似，因此必須強化自己的鮮明特色，甚至去突破一些甲方的既定要求，方能脫穎而出。