探討房地產(chǎn)開發(fā)前期策劃與規(guī)劃設(shè)計的結(jié)合

劉逸倫

摘要：隨著國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策、土地政策、銀行貸款政策的調(diào)整，房地產(chǎn)開發(fā)門檻提高，加大了房地產(chǎn)項目開發(fā)的風(fēng)險。如何加強房地產(chǎn)項目前期策劃，降低開發(fā)風(fēng)險，適應(yīng)房地產(chǎn)市場競爭，把有限的土地資源價值最大化已成為房地產(chǎn)業(yè)的最大課題。基于此，本文主要對房地產(chǎn)開發(fā)前期策劃與規(guī)劃設(shè)計的結(jié)合進行分析探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā);前期策劃;規(guī)劃設(shè)計;結(jié)合

1、前言

中國的房地產(chǎn)正處于嚴(yán)峻的轉(zhuǎn)型期，很多地產(chǎn)公司都在謀求轉(zhuǎn)型，而解決項目前期策劃與設(shè)計方面行業(yè)內(nèi)的痼疾是整個行業(yè)在轉(zhuǎn)型期必須面對的問題。項目的前期策劃與設(shè)計一體化策略（SSDI）能夠行之有效的解決前期策劃與設(shè)計脫節(jié)、設(shè)計與運營脫節(jié)的問題。

2、房地產(chǎn)項目前期策劃與規(guī)劃設(shè)計方面存在的問題與解決方案

筆者深感在當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)內(nèi)，在項目前期策劃與規(guī)劃設(shè)計方面存在諸多問題。下面結(jié)合筆者的多年探索經(jīng)驗給出一些解決方案，以期給房地產(chǎn)開發(fā)從業(yè)者提供一些借鑒。

2.1房地產(chǎn)項目的銷售策劃不能等同于項目的前期定位策劃，更不能等同于項目的產(chǎn)品策劃

前期定位策劃確定項目的發(fā)展方向，決定項目的開發(fā)策略，它不僅涵蓋了項目的產(chǎn)品策劃和銷售策劃、運營策劃，也涉及到項目的資金投入與投資回報的資金籌劃，以及產(chǎn)業(yè)政策運用等其他方面。其中的產(chǎn)品策劃和銷售策劃，可以說是占據(jù)了房地產(chǎn)行業(yè)“微笑曲線”的兩端，在房地產(chǎn)開發(fā)運營的過程中，創(chuàng)造出絕大部分的價值。位于微笑曲線前端的產(chǎn)品策劃，不僅僅應(yīng)該確定市場的產(chǎn)品發(fā)展趨勢、項目的產(chǎn)品類型和產(chǎn)品配比，也不僅僅是確定一個戶型的面積區(qū)間，還應(yīng)該深入到產(chǎn)品的細節(jié)層面進行研究。

2.2項目的前期策劃與規(guī)劃設(shè)計之間有一條縫隙，這是從感性的市場與客戶需求到理性的產(chǎn)品設(shè)計之間，沒有做到無縫對接而造成的

如果地產(chǎn)開發(fā)商的專業(yè)整合能力不足以駕馭前期策劃與規(guī)劃設(shè)計兩家合作方，這條縫就會出現(xiàn)。地產(chǎn)開發(fā)商有自己的設(shè)計管理部，他們的設(shè)計師要做的就是把來自于市場與營銷的客戶需求轉(zhuǎn)化為設(shè)計任務(wù)書，然后再交給設(shè)計院的設(shè)計師去完成項目設(shè)計。而現(xiàn)在，很多公司的設(shè)計管理部成了一個二傳手，沒有經(jīng)過對客戶需求的深入研究，沒有經(jīng)過有針對性的產(chǎn)品研發(fā)，就把合作方提供的市場與營銷策劃報告直接轉(zhuǎn)交給設(shè)計院了。然而，一般來說，設(shè)計院的設(shè)計師并不了解開發(fā)商的開發(fā)目標(biāo)，也距離市場與客戶比較遠，這樣設(shè)計出來的東西往往脫離實際需求。

3、房地產(chǎn)項目前期策劃與設(shè)計—體化策略的三個版本

（1）策劃與設(shè)計同步開展工作，策劃師與設(shè)計師聯(lián)合進行市場調(diào)研，策劃師與設(shè)計師一起討論市場情況及客戶需求。策劃師提出市場定位和產(chǎn)品要求，設(shè)計師驗證其落在圖紙上的可行性;設(shè)計師亦可提供其他項目的設(shè)計經(jīng)驗，給策劃師以啟發(fā)。這樣，策劃與設(shè)計的互動結(jié)果是，一方面，策劃方案經(jīng)過設(shè)計的檢驗更具有實施的可行性，也能更多吸收其他項目的優(yōu)秀經(jīng)驗;另一方面，設(shè)計師參與策劃過程，充分了解策劃的意圖，設(shè)計方案的準(zhǔn)確性和精確性更高。

（2）策劃與設(shè)計同步開展工作，可以達到節(jié)約項目前期工作周期的目的。這一方面是因為策劃與設(shè)計的工作時間可以重疊，另一方面是因為設(shè)計對策劃的理解到位，使設(shè)計過程更加順暢，不再出現(xiàn)反復(fù)。而且，因為是一體化的方案，各方面的因素考慮得比較周全，對后面的修建性詳規(guī)設(shè)計以及深化方案設(shè)計更有利，方案修改或者被顛覆的幾率會大大減少。一般房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期策劃要1.5個月，概念性規(guī)劃設(shè)計要1～1.5個月，深化方案設(shè)計要1.5-2個月，將策劃與設(shè)計整合起來還要花一些時間，這樣加起來至少5個月，如果采用策劃與設(shè)計一體化模式，則只需要3個月。這就是策劃與設(shè)計一體化策略的起步階段，可以稱之為策劃與設(shè)計一體化策略的1.O版本。

隨著市場進入房地產(chǎn)發(fā)展的第三個階段，產(chǎn)品的打造成為項目成敗的關(guān)鍵，因此產(chǎn)品研發(fā)就成為策劃與設(shè)計的主旋律，是項目前期的核心工作，于是策劃與設(shè)計一體化的策略也進入2.0版本。

策劃與設(shè)計一體化策略自2.0版本更加強調(diào)產(chǎn)品研發(fā)與創(chuàng)新，產(chǎn)品研發(fā)成為彌補前期策劃與規(guī)劃設(shè)計之間那條縫的關(guān)鍵一環(huán)。在這個階段，市場上的營銷策劃公司的職能已經(jīng)蛻變成一個數(shù)據(jù)調(diào)研公司，開發(fā)商只要他們提供的基本市場數(shù)據(jù)，開發(fā)商自己的策劃與產(chǎn)品研發(fā)團隊從這些數(shù)據(jù)中挖掘出有價值的信息，用于自己的產(chǎn)品研發(fā)。一旦開發(fā)商確認了目定位、研發(fā)出了產(chǎn)品原型，把策劃與研發(fā)成果交給設(shè)計院，由設(shè)計院進行深化設(shè)計與規(guī)劃設(shè)計，設(shè)計院也就蛻化成畫圖工具了。只有當(dāng)開發(fā)商能清醒地認識到，這種“以產(chǎn)品研發(fā)為核心的項目策劃與設(shè)計一體化”的巨大價值，并愿意為此支付較高的費用的時候，才能吸引更多的專業(yè)人士去做這件事情。進入產(chǎn)品主導(dǎo)的階段之后，市場競爭越來越激烈，為了提升產(chǎn)品的競爭力，在產(chǎn)品和品質(zhì)方面的投入就越來越大。因此，開發(fā)商面臨的成本壓力也越來越大一一既要提高產(chǎn)品品質(zhì)，又要控制成本以較低的價格進入市場去迎接競爭。所以，這就要求項目在做前期策劃的時候考慮更多的技術(shù)實現(xiàn)措施，以便于開發(fā)實施的過程中做到成本可控。于是策劃與設(shè)計一體化的實踐也正式進入了第三個階段，通過產(chǎn)業(yè)技術(shù)的融入形成了策劃與設(shè)計一體化策略的3.0版本。

策劃與設(shè)計一體化策略的3.0版本強調(diào)，在項目前期策劃階段就應(yīng)該開始考慮產(chǎn)業(yè)技術(shù)，這樣才能在之后的設(shè)計過程中將產(chǎn)業(yè)技術(shù)融入方案，將來的現(xiàn)場施工階段才不會出現(xiàn)更多的設(shè)計變更和現(xiàn)場改造。這種一體化策略還順帶解決了行業(yè)的一個頑癥，那就是二次設(shè)計問題。根據(jù)我國的《建筑法》規(guī)定，設(shè)計師不能在圖紙上標(biāo)注材料、部品及設(shè)備的型號和廠家。于是，某些必須要根據(jù)專業(yè)廠家提供的參數(shù)才能進行工程設(shè)計的部分，基本上都遺留了一個小尾巴，那就是“詳見二次設(shè)計”。二次設(shè)計有很多危害，首先，必要的設(shè)計參數(shù)不確定的情況下，規(guī)劃與建筑設(shè)計必然要給未來的二次設(shè)計預(yù)留更大的容許度，從而造成建造成本的浪費;其次，二次設(shè)計會產(chǎn)生較多的設(shè)計變更和工程變更，給施工現(xiàn)場造成混亂，既造成工程成本的浪費，又耽誤施工工期。如果在項目前期策劃的時候就把專業(yè)廠家推薦給開發(fā)商，并通過整合供方渠道給予開發(fā)商一定的工程采購方面的優(yōu)惠，可以讓開發(fā)商提前確定專業(yè)供方，并在進行規(guī)劃與建筑設(shè)計的時候整合進去，以便得到一個完整的、沒有遺留“二次設(shè)計”的設(shè)計方案。對于部分符合國家產(chǎn)業(yè)政策支持的材料、部品、設(shè)備與技術(shù)的應(yīng)用項目，還可以申請財政補貼。通過政策性的補貼，既讓購房者得到了實惠，住上了高品質(zhì)的住房，又讓開發(fā)商在總成本可控的情況下，增強了產(chǎn)品的市場競爭力，形成住戶、開發(fā)商和社會共贏的局面。因此，筆者認為，這種“以產(chǎn)品研發(fā)為核心的策劃、設(shè)計與產(chǎn)業(yè)技術(shù)集成一體化策略”是目前房地產(chǎn)行業(yè)開展前期工作的最優(yōu)模式。

4、結(jié)語

國家政策的調(diào)整，房地產(chǎn)市場激烈的競爭，人們購房的理性回歸，壓縮了房地產(chǎn)的利潤空間，更加理性和穩(wěn)健地開發(fā)房地產(chǎn)項目是整個房地產(chǎn)業(yè)新的趨勢。因此，加強前期策劃有關(guān)問題研究，避免不必要經(jīng)濟損失，是提高房地產(chǎn)經(jīng)濟效益的有效措施。

參考文獻：

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