房屋測繪面積與規劃面積差異問題分析研究

黃英頻

摘 要：當前我國社會不斷發展，進入到新世紀以來，整個社會經濟呈現出迅猛的發展變化趨勢，當下人們的生活質量也呈現出不斷提高的趨勢，所以對于很多人而言，當下面臨的直接問題就是住房問題。尤其是當前我國房價不斷攀升，在這樣的背景下房屋面積的界定是最為根本的方式，因此從這方面也就看出了當下我國人民是非常重視住房面積的。然而在對房屋加以規劃設計時，規劃的算法和房屋施工方式的不同，均會造成房屋規劃面積和房屋測繪面積都存在著差異，再加上因為房地產商和客戶之間的溝通不夠順暢，所以也就造成經常發生各種糾紛，這也就給房地產企業的銷售產生相應的困擾，文章就對此加以簡要分析。

關鍵詞：房屋測繪;規劃;差異;策略

1、房屋測繪與規劃中各類面積的基本概述

1.1房屋的使用面積。房屋的使用面積主要是指在房屋戶內，內部所有可以用以使用的凈空面積，主要是結合房屋的內墻線的水平加以投影來進行計算的。在房屋內部的柱子、墻體等各種結構面積以及房屋的保溫層面積則并不包含在這其中。當前整個社會的建設速度飛速發展，一些相對比較特殊的建筑它的建筑面積還是缺乏應有的技術支持的，最終也就導致在某種程度上造成房屋的實際測量面積和房屋的規劃面積兩者之間有很大的差異。

1.2房屋的建筑面積。房屋的建筑面積主要是指是房屋的外墻勒腳及以上每一層的外圍水平的投影面積，建筑面積則主要包含陽臺、地下室、挑廊以及室外的樓梯，一般是具備上蓋且建筑的結構相對比較的牢固，房屋建筑的層高一般不能小于2.20m，主要是這一類的永久性建筑。并且成套的房屋以及其建筑面積則主要包括的則是套內的建筑面積和建筑的分攤面積，尤其是套內的建筑面積主要是套內使用面積加墻體面積和陽臺建筑的面積三者的和。

1.3房屋預測面積。房屋預測面積則主要是指商品房期房的銷售是由房地產主管機構認定的測量機構，這些機構具有房屋測繪的資質，結合相關的國家法律政策、規劃部門已經審批后的房屋建筑施工圖紙、國家房產測量的具體規范和實地勘測對還沒有竣工的房屋的面積提前進行測量。對于預測面積而言，其是房地產開發商合理合法地銷售房屋的主要的面積根據，同時房地產開發商還能夠把它應用到房屋銷售的前期階段加以宣傳，也可以把它應用到預銷售或者是商品房的網上備案中去。

2、造成房屋測繪面積與規劃面積兩者差異的原因

2.1房屋圖紙發生變更導致所采集的數據出現差異。圖紙出現變更是導致房屋的規劃面積與房屋測繪面積發生差異的根本原因。房地產開發商在對房屋實施面積規劃時，通常主要是借助房屋施工圖紙來加以完成，當房屋的公用面積被確認后，再加上采集到的數據由于欠缺比較直觀的感受及認知時，最終會導致在實際的操作過程中，導致這些無法得到有效的適用。除此之外，由于當前房屋建筑的設計相對較為復雜且具有多樣性，在后期中，大部分的數據則都是經過在現場進行實際的測量來完成的。在房屋建設環節中，因為一些別的方面的原因，最終導致房地產開發商會對房建的圖紙設計加以變更，這樣最終會造成實際的測量面積和設計的面積發生很大的差別。

2.2房屋測繪技術的因素造成的差異。現如今房地產測繪的市場其測繪單位在綜合水準上存在著一定程度的差異，但是有關的法律卻也在很多部分存在著相互矛盾的地方，這就造成在房屋的測量過程中，存在著測量質量較差的情況，同時測量過程中也沒有按照相關的規定去進行測量。而且因為測量中使用的各種儀器設備相對來說也比較落伍，最終各種因素的綜合作用下，導致實際的房屋測繪面積和規劃面積存在著極大的差異。除此之外，因為欠缺完善的法規政策，技術水平也相對較弱，最終無法與現代化的建筑妥善融合。

3、縮小房屋測繪面積和規劃面積差異的策略

3.1加強對房屋面積計算規則的強化，消除兩者之間存在的差異。一般而言，在實現房屋測繪面積與房屋規劃面積兩者之間的差異，能夠采取的最根本的辦法就是房產開發與規劃部門之間能夠實施最為統一的房屋面積計算規則。由于這其中會涉及到房屋的權屬認定、開發商和房地產管理以及房屋登記機構間的實際需求等問題，因此對于房屋測繪面積則必須要要將其精確到各個分戶室中。為了有效地保障所有的住戶其合法權益能夠得到確保，真正實現公平公正公開，以及實現測試機構更加的專業化，所以在實施房屋測繪時，特別是房屋面積測算精度和分攤合理性都需要特別的關注。

3.2做好協調管理工作，對各種糾紛科學加以化解。在房屋測繪工作中，糾紛是一個必然存在的問題，這是由于房屋本身就包含有特別多的不穩定因素，所以強化銷售商與客戶之間的交流，保障交流的渠道更加的順暢，則是可以有效化解某些問題的顯著方式。繼而實現雙贏。房屋的測繪面積和規劃面積之間的差異主要有兩種，一種是測繪面積大于規劃面積，一種則是小于。所以針對不同的差異，所采取的解決問題的方式也是各不相同的，當房屋的測繪面積比規劃面積小時，則需要向開發人員提出要求，雙方進行溝通與協調，最終增進理解，實現協商解決。

3.3在房屋的施工環節中采取有效措施解決存在的差異。為了有效地解決規劃面積與測繪面積中的差異，實施有效的管理手段是非常有必要的，由于房地產開發生與銷售商之間存在著分離，所以是導致房屋的測繪面積和規劃面積之間差異的最大原因。由于存在的分離，最終導致房地產開發商在房屋建筑施工環節中，并沒有沒有根據圖紙和銷售商提供的數據來加以房建施工，最終導致開發和竣工效果差異顯著，再加上房屋建筑具有較大的特殊性，完工后的空間也會發生較大的變更，例如消防設施或者是停車場等都會對公共空間造成占用，最終導致房屋使用面積減少。

結束語

總而言之，正是因為當下的房屋測繪單位以及現用的房屋測繪標準等有著較大的差異，因此可以說，在房屋測繪面積和規劃面積中，這些差異是無法避免的，所以只有要求相關的部門通過制定統一的測繪標準，采取科學的手段來提升房屋測繪的技術水平，在施工過程中規范施工行為，最真將會有效地減少購房糾紛，促進房地產市場的健康有序發展。

參考文獻：

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