近幾年我國房地產信托業務的風險控制策略研究

陳明慧

摘 要：隨著房地產信托行業的迅速發展，與此同時一系列的風險問題也不斷出現。因此，加強房地產投資信托風險管理不僅對房地產投資信托本身有利，而且對整個房地產和資本市場健康發展也具有重要影響。加強對房地產信托風險的控制和管理顯得尤為緊迫和必要，防范和控制風險是保障信托業可持續發展的重要環節。本文對房地產信托業務常見的風險問題進行了深入分析，并提出幾種切實可行的措施，以此來防范信托風險的發生。

關鍵詞：房地產信托；風險識別；風險管理

中圖分類號：F83 文獻標志碼：A 文章編號：1002-2589（2018）03-0130-03

“房地產投資信托”起源于20世紀60年代的美國，從那以后便逐步擴展到歐洲、澳大利亞及日本、韓國、新加坡和中國香港、中國臺灣等國家和地區。從20世紀90年代以來，房地產行業在我國迅速崛起并迅猛發展，已經成為目前我國影響最大、國民經濟中最重要的支柱性產業之一。信托作為房地產投資項目的另一融資渠道已經被越來越多的房地產企業所接受。房地產信托為金融市場的發展補充了新鮮的活力，研究房地產信托業務的風險問題對于我國房地產信托業務的良性發展有至關重要的作用。

一、房地產信托發展現狀分析

房地產信托（Real Estate Investment Trust），簡稱REITS，房地產信托是一種以發行收益憑證的方式匯集特定眾多投資者資金，由特定的投資機構對收益型的商業性房地產進行投資和經營管理，并將投資收益按照一定的比例分配給投資者的一種信托基金制度。獨立性、靈活性和經濟性也是房地產信托的幾大特點，也正是由于這些特點和優勢，使得房地產行業的資金鏈緊張問題得到緩解，但與此同時也使其自身的發展邁上了一個臺階[1]。

以下圖表通過對統計數據的分析，針對我國房地產信托業務自2010年起至2015年各信托業務類型新增金額以及新增項目個數的變化進行了綜合分析。結果如下：

由圖可知，從2010年至2015年我國集合信托業務類型和財產信托業務類型的新增金額總體上是呈上升趨勢的。2012年至2013年上半年的單一信托產品新增金額基本呈直線上升趨勢，但是從2013年下半年至2015年卻呈下降趨勢。針對折線圖的整體走勢，具體分析如下。

可以說2012年對于中國信托業來說是至關重要的一年。但2012年以來，信托行業信托產品兌付風險的暴露卻日漸頻繁，信托業頻頻爆發的兌付危機折射出了信托業發生的深層次困境。首先，對于暴露出的這些危機，信托公司究竟該如何處理，以及能否保證自己的處理可以使投資者感到滿意，輿論上給予了空前廣泛的關注；其次，從以上圖表中顯示的數據可以看出，2012年一年的信托業務的新增金額為453 262 971萬元，達到了這組數據的峰值。這對于國民經濟的上漲以及我國房地產行業的經濟繁榮都產生了巨大的影響，不得不承認這對于信托業來講無疑具有劃時代的意義[2]。

但是從2013年上半年以后房地產信托又開始走下坡路。2013年，房地產信托業發展的外部條件是十分艱巨的。不僅經濟上的不景氣給信托公司帶來了經營上的困難，而且利率的市場化也增加了信托行業經營與發展上的困難，但令人感到喜悅的是，2013年年末信托公司主要業務數據表明，信托業承受住了上述的種種艱難與考驗，并且一直保持著信托行業的良性發展，面對人們的種種質疑與揣測，我國房地產行業依然交出了令人滿意的答卷[3]。

自2013年以來，2014年信托業面臨著經濟與行業的雙重壓力，結束了其自身高速發展的階段，進入新的發展期。2014年4月8日，銀監會辦公廳發布的《關于信托公司風險監管的指導意見》（銀監辦發〔2014〕99號）明確提出了信托行業進入發展新階段時需要達成的目標以及如何達到目標的方法途徑。準確地說來，2014年是信托行業步入全新發展階段的“元年”。信托業務發展階段的轉變是令人感到欣慰的，與此同時，信托業也面臨著各種各樣的風險，如業績下滑、財務風險、融資風險增加等方面的挑戰[4]。

2015年，信托業取得了巨大突破。2015年就國家的宏觀經濟發展來說，總體上是穩步前進的，并且在穩步發展中取得了巨大進步。我國的國內生產總值實現了6.9%的增長率，在經濟建設方面取得了巨大突破，中國信托業協會發布“2015年信托公司業務數據”各項指標表明：信托業在其發展過程中，經歷了認識新常態，適應新常態，并逐漸引領新常態的過程，尤其是2015年的股市波動對其提出了巨大的挑戰，但是正是在這種挑戰中，我國的信托業發現了新的市場機會并且抓住了這個機會，培育出新的強大的增長力，在其發展過程中信托業提高了對產品質量的關注度，重點抓質量。并且在2016年的第4季度行業的資產發展規模也愈來愈大，信托行業的經營收入和營業利潤更是一路上漲。僅2015年，信托資產的規模就達到了16萬億元，因此我們說信托行業轉入新的發展軌道對其本身的利益是巨大的，并且業務結構的分配也逐漸合理化，公司內部的管理水平和投資功能都得到了強化，信托公司對于資產的主動管理能力顯著提升，資金的供給與資產的需求匹配度更是不斷提高，這就為2016年供給側結構性改革條件下信托行業邁入新的發展軌道和進一步的調整打下了堅實的基礎[5]。

二、我國房地產信托業務存在的風險問題

房地產投資信托作為一種專門用于投資于房地產行業的信托產品剛剛在我國發展起來， 可以說還處于新生階段，它的發展受多重風險的影響， 如房地產業、信托業和金融市場等。同時在對產品的經營過程中也隱藏著諸多隱患。近年來伴隨著房價的狂飆突進，一度沉寂的房地產信托在逐漸復蘇，并逐漸呈現火爆態勢。在其突飛猛漲的同時，它的背后也蘊藏著許多風險。

（一）國家宏觀政策風險

由于房地產行業與國家的經濟聯系密切，而且房地產業又是資金聚攏集型的產業，它與金融行業也有著密切的聯系，因此在很大程度上受到政府的宏觀控制。政府只要對房地產行業進行稍微的調整與控制，便會波及房地產信托業，從而不僅對信托公司產生一定的影響，也會給房地產投資者帶來風險。就目前我國的房地產信托發展階段來看，其信托市場和資本市場的完善程度都還不夠，政府的監管力度也還不夠，因此經常會針對發展過程中出現的一系列問題而制定相應的政策和法律法規。這就給房地產行業帶來了許多風險，因此信托公司在面對國家的宏觀政策所帶來的風險時，要學會妥善地規避，盡量把風險給公司造成的損失程度降到最低[6]。

（二）房地產信托體系本身的內在脆弱性

除了國家政策的宏觀調控會給房地產信托帶來風險外， 就房地產信托體系本身來說也存在著潛在的風險。宏觀性房地產信托風險指的是整個房地產信托體系乃至一國金融體系面臨的整體性風險，在市場經濟環境下，這種系統風險是普遍存在的。其中有些是由于信托市場交易者的不正當及違規違法行為引起的，但更多的是由于信托市場體系本身的漏洞使信托體系難以維持穩定性，這種不穩定性隨著時間的推移就會逐漸演變成房地產信托系統的脆弱性。從房地產方面來看，由于房地產商品具有價值量大、生產周期長的特點，與此同時，房地產業會占用社會大量資金，房地產行業本身就具有許多的不穩定性和風險性，因此就會對房地產信托也產生一定的消極影響。導致房地產信托系統不穩定性的另一個更重要的因素是，在房地產信托市場的運營過程中，會由于主體的非理性行為對其產生一定的風險，這些非理性行為有盲目從眾行為、不重視信息行為以及對于同一產品認識的不一致行為等，這些因素都會對房地產信托系統造成一定的威脅，從而影響它的發展，難以保證系統結構的優化[7]。

（三）房地產信托剛性兌付風險

所謂“剛性兌付”，通俗地來講，就是指當信托公司與投資者按照合同約定的期限到期后，無論信托公司中經營的信托項目是否成功，信托公司都必須按照合同的約定的高收益率向投資者支付本金和投資收益。這樣一來就暴露出了一個問題：當房地產信托公司所經營的信托產品無法保證自己的收益時，該怎樣以高收益率向投資者支付本金和投資收益呢？有關分析人士認為，信托公司之所以“剛兌”，主要是因為信托公司自身沒有承擔違約風險的能力。他們擔心的是一旦發生違約，不僅會使公司的信譽受損，而且對于以后產品的暢銷會產生致命的打擊，甚至可能會陷入無人購買的絕境，因為消費者們當然不會冒著風險選擇會使自己利益受損的信托投資公司的。然而，如果違約風險的發生成為事實，不僅會對投資者以及信托公司帶來沉重的打擊，還會波及整個行業。因此，不論是投資者個人還是信托公司都要高度重視風險兌付問題，有一定的風險意識[8]。

三、我國房地產投資信托風險應對策略

（一）加強對房地產投資信托風險的監控

針對信托行業出現的各種各樣的風險，我們必須更進一步完善關于信托投資方面的法律法規來對其進行監控。房地產投資信托業務涉及方方面面的利益關系，并且這些復雜的關系必須通過有關的法律進行調整與確認。之所以對這些利益關系的各方面要用相應的法律法規進行約束和調整，是因為這樣一方面能使危險防范的法律意識深入人心，另一方面也能夠通過這種措施對風險的發生進行有效的控制。同時對于這些風險的法律制定我們要充分吸收和借鑒外國已有的經驗，這樣不僅能為我們對這樣一種法律的制定道路的探索節省時間，同時又能夠保證法律規范條例的充分性，當然具體落實的時候我們必須根據我國的房地產信托發展狀況來制定，不可以全盤照抄外國的法律法規。通過這樣的方式來對我國房地產信托行業出現的風險進行控制，是目前比較見效的一種辦法[9]。

（二）引入第三方評價機構或仲裁機構

針對目前很多投資信托公司在有關房地產專業投資分析和管理能力上的欠缺，風險控制能力較差的問題，除了上述法律法規方面的要求以外，我們還必須通過引入第三方評價機構或仲裁機構來加強控制。比如，信托公司可以引進經營房地產行業的一些機構，來為信托公司提供咨詢等方面的服務。這樣房地產信托公司對于風險的控制就可以雙管齊下，一部分可以通過法律法規進行規范，一部分可以通過引入的第三方評價或仲裁機構進行監控。另外還要防止一旦出現有關風險方面的法律問題而信托公司自己決定，或者僅憑自己的主觀臆斷而改變風險問題的判斷與利益上的糾紛時，能保證風險方面的法律問題得到公平合理的解決，加固了保護各方利益的防線。但是必須需面對的一個問題就是，人們可能會對這種第三方機構的合法性與合理性以及對法律案件的判決公平性問題產生懷疑。因此，信托公司為了避免這一類問題的發生，還需要引入有關房地產信托會計事務所，并且使用多種專業合理的財產評估方式對有關房地產價值進行合理準確的評估，此外還要引入房地產行業方面的律師事務所對評估材料的準確性和合法性做出一定的法律方面的評判，這樣可以解決很多有關房地產信托方面的風險問題，同時也提高了我國在房地產信托行業風險控制方面的能力[10]。

（三）信托公司提高自身風險管理水平

不論是采取法律法規方面的控制措施還是引入第三方機構或仲裁組織，這些都是對信托公司進行的外部控制，而要想從根本上避免這些風險問題，信托公司必須加強自身的風險控制與管理能力。首先由于信托公司經營項目品種的不同以及經營方式的不同就決定了其內部風險也是多種多樣的，針對這些風險，信托公司必須提高自己各方面的控制能力。如對于影響著投資項目的風險大小控制，信托公司必須加強自身對于投資風險的預測與評估的能力。其次還要對信托資金的安全采取擔保措施，這樣可以有效地分散一部分風險。最后，要對各方的合同履行情況進行有效的監督，從而對于項目的執行情況能有一個翔實的掌握。同時信托公司在其日常的產品經營過程中就要注意自身的控制風險能力的提高，信托公司才能不斷加強自身對風險的控制管理能力[11]。

參考文獻：

[1]俞薇，王薇.我國房地產信托融資模式問題淺析[D].武漢：中南財經政法大學，2006.

[2]謝麗，李國好.我國房地產投資信托的風險及其控制[J].當代經濟，2008（5）.

[3]王猛.略論房地產信托的興起與發展前景的分析[J].我國房地產經濟發展，2009（3）.

[4]劉玲玲.我國房地產投資信托基金的發展對策[J].中國房地產， 2010（11）.

[5]王仁濤.房地產投資信托基金理論與實踐研究[D].上海：同濟大學，2006.

[6]蔡華，王力航.中國信托業人力資源發展呈現四大趨勢[J].中國人力資源，2014（12）.

[7]吳曉靈.打破剛性兌付讓資金流向實體[J].金融博覽，2014（11）.

[8]何厚高.資金信托業務風險問題分析[D].長春：東北財經大學，2009.

[9]王巍.房地產信托投融資實務及典型案例[D].北京：北京工商大學，2014.

[10]陳燦煌.房地產投資信托的風險與防范[J].長春：吉林大學，2013.

[11]龍云.中國房地產信托的治理結構缺陷及其改進[D].成都：西南財經大學，2013.

Abstract： with the rapid development of the real estate trust industry， at the same time a series of risk problems are also appearing. Therefore， strengthening the risk management of real estate investment trusts is not only beneficial to the real estate investment trusts itself， but also has an important impact on the healthy development of the entire real estate and capital market. It is very urgent and necessary to strengthen the control and management of the risk of real estate trust， and the prevention and control of risk is an important link to ensure the sustainable development of the trust industry. This paper analyzes the common risk problems of real estate trust business， and puts forward several practical measures to prevent the occurrence of trust risks.

Key words： Real estate trust； risk identification； risk management