酒莊的價值在哪里？投資前這些因素需要考慮清楚

文、編 梁同正

看了這么多酒莊投資的內容，心動的你想要買下一間酒莊又有哪些需要提前了解的呢？一間酒莊值不值得買，考慮的問題還真多：地理位置、地價漲幅、酒莊等級甚至連酒莊的團隊都得研究得清清楚楚。

Whether Worth buying a winery or not depends on many index: Geographic location, the value of terrain,classification of winery even the original equip of winery should be carefully considered.

在上一期專題里面，各位讀者相信已經對酒莊收購這一塊的投資方式有所了解，也知道，投資一家酒莊其實并沒有想象中的那么困難。

如果有心要收購酒莊，網上搜搜其實就能夠找到不少的酒莊出售信息：一座位于波爾多，占地20多公頃的酒莊價格只要200多萬歐元；在美國產酒圣地加利福尼亞州核心產區索諾瑪，一間帶15英畝葡萄園的酒莊要價約400萬美元；至于澳洲，新南威爾士州一間30多公頃的酒莊掛牌出售的價格僅為220萬澳元左右……

按照《葡萄酒、紅色、中國》作者Laurence Lemaire的調研，目前中國投資者在波爾多的個人收購行為基本上都傾向于收購500萬歐元以下的酒莊。網上所搜集來的這些待售酒莊的價格，也正好處于許多投資者的心理價位里面。

可是，這樣的酒莊真的值得買嗎？許多公開掛牌出售的酒莊很可能是因為自身的經營不善而在開放渠道尋找接手的買家。也許看起來花費的錢并不多，可是涉及到后期的經營管理可能得花費更大的一筆錢。而許多待售的優質酒莊出于規避風險的原因而選擇中介渠道尋找買家。雖然前期中介費用不低，但這樣的酒莊依然保留了原有的銷售渠道，投資回報的速度也快些。

正如購買一臺汽車，又或是一套房子一樣，在把錢花出去之前，先得問自己一個問題：這樣的一間酒莊值得買嗎？投資者需要考慮酒莊本身的價值，而且作為一種產業來投資，盈利能力的考量更是重中之重。但在理清這些問題之前，投資者也得思考明白自己是出于什么樣的目的來收購酒莊。

購買酒莊的原因

對于個人投資者來說，投資的目的可能很簡單，一座漂亮的城堡，一塊葡萄園，一張印著自己名字的酒標就能滿足許多投資者對酒莊的幻想。對于部分收購酒莊的企業來說，酒莊并非僅僅是生產葡萄酒的地方，更是開發配套旅游項目，或者是彰顯公司實力和價值的投資。對于這類型的投資者來說，酒莊的硬件設施，如是否有外觀漂亮的古堡，是否有配套的客房、休閑設施，是否靠近市區等因素都將會是衡量一間酒莊是否值得投資的重要考量因素。

但酒莊的基本功能還是在于產出葡萄酒，并以葡萄酒的銷售盈利。所以對于所有的酒莊投資者來說，葡萄園的大小、所在的位置、種植的葡萄品種、葡萄的產量，釀造設備的好壞以及是否需要追加投資，以及更重要的歷史銷售渠道和利潤額等，在作出收購決定之前，都需要了解清楚。

此外，如果單純從土地投資角度來收購酒莊，則需要考慮地價在未來幾年間的漲幅。不同于國內，海外的土地很少有暴漲。盡管法國的葡萄園地價總體上在上揚，但某些產區在近十年間的交易價格存在明顯的起伏。所以酒莊所處的位置也成為了酒莊是否值得購入的重要參考指標。（可參考本專題關于各國地價的文章）

總的來說，要判斷一間酒莊是否值得投資，在前期的調研工作進行時，必須考量以下這些對酒莊價格和升值潛力較大的影響硬件因素：酒莊所處的地理位置、葡萄園的土地及栽種物、酒莊的分級以及酒莊現有的設施等。此外，酒莊的軟件，如現有的銷售渠道、人員配置等涉及了購入酒莊后是否能快速走上軌道，也是投資酒莊前需要考量清楚的參考指標。

主要名產區與大區AOC均價對比表

酒莊的硬件價值

地理位置

雖然大多數出售的酒莊都在法律規定的AOP級別的區域之內，當如果通過公開信息尋找酒莊，還是得留意酒莊是否處于AOP的區域之內。2017年，法國的AOP區域葡萄園比起非AOP葡萄園價格可以相差10倍。

此外，從投資角度來看。非AOP區域的葡萄園地價從1991年至今幾乎沒有漲幅甚至略微下降，而AOP區域的葡萄園漲幅已經達2.28倍。所以在前期考察酒莊的地價時，不能夠因為地價便宜而盲目購入非AOP區域的酒莊，否則很可能在日后想要將酒莊出手才發現已經沒辦法賣出原來的收購價格了。

此外即使是同樣處于AOP區域內的葡萄園，有名的小產區與大區級的葡萄園價格也是天差地別。上圖列舉了中國投資者目前在波爾多所投資的部分區域，如大區級的波爾多葡萄園，均價僅為1.6萬歐元/公頃，而如波美侯這樣的名產區，均價已經可以去到差不多150萬歐元/公頃。更需要留意的是，即使處于同樣的產區，出售的葡萄園的最高價和最低價可能差異十分大。如圣埃米利永，最高價出售的葡萄園需要260萬歐元/公頃，而最低只要20萬歐元/公頃。較低的交易價格可能是葡萄園處于較為邊緣的位置，或者是土地的質量相對較差。但即使是這樣，名產區的交易價格依然十分可觀。而且近年來這些名產區的最低交易價格也維持了較穩定的增長。所以如果有較為出名的產區的土地放出，還是挺值得投資的。

在波爾多已經沿用了數百年的交易系統中，AOP系統相對地“限制”了各產區葡萄酒的售價。例如波爾多大區AOP的葡萄酒再努力也很難打破目前的交易系統賣得比梅多克產區的葡萄酒要高。所以從接手酒莊后的銷售經營角度來看，收購質量更為優秀的子產區顯得更為明智。

葡萄園的價值

如上文提到的葡萄園土地質量在同一個產區里面對土地的價格影響很大，但畢竟葡萄園的地理位置，土壤條件屬于自然條件無法改變。但在了解一家酒莊是否值得購入，還得考慮葡萄園里原有種植的葡萄質量。

通常我們并不會買到一塊光禿禿的地皮，葡萄園都是帶著葡萄一起出售的。在法國嚴苛的原產地法律保護下，每塊田所栽種的葡萄品種都有著嚴格的規定。此外在法國，葡萄的拔除和重新種植都是需要向相關部門申請的。雖然樹齡較大的葡萄藤通常能夠釀出更好品質的葡萄酒，在市場上也是一個不錯的賣點，但是老藤葡萄的產果能力較低，并不能滿足酒莊對產量的要求。這時候就得把老藤拔除，重新種植新的葡萄藤。然而法律規定，重新種植的葡萄藤前三年的果實都不能用于釀酒（事實上這樣的葡萄也沒法釀出好喝的酒）。而7-8歲后的葡萄藤才能夠達到釀造高端葡萄酒的要求。一株葡萄能夠釀造出符合優質葡萄酒標準的時間大概是在30歲之前。如果您準備收購的葡萄園平均葡萄樹齡較高，可能就不適宜快速回籠資金，甚至還要花費好幾年的時間來等待酒莊能夠正常產酒。

華人在波爾多購入中級莊一覽

在酒莊收購的專家介入階段（如果不了解酒莊收購的流程，請查閱上期），關于葡萄園的土地、種植等情況會有專家介入研究，所以是否值得收購最好根據專家給出的報告判斷。

酒莊的分級

在收購酒莊的過程中，酒莊的分級是常常被忽略卻又十分影響酒莊價值的一點。很多中國投資者認為只要好好地包裝宣傳一下，依托中國巨大的葡萄酒消費市場，不愁賣不出去。但這樣的想法往往過于天真。

雖然不排除在部分二三線城市由于消費者信息不對稱，更容易讓酒商通過市場運作而將葡萄酒的價格推高。但隨著一線城市市場信息越來越透明化，這樣的運作需要的時間、成本越來越高，最終能成功的品牌也是鳳毛麟角。更別說在收購酒莊之后，要維持酒莊原有的國外銷售渠道，光是通過運作根本賣不出價錢。

事實上在如法國這樣的老牌葡萄酒出產大國，各類的分級（如梅多克的1855年分級，中級莊的分級等）對酒價的影響很大。而且帶有分級的葡萄酒在市場上的地位相對穩定，不是那么容易撼動的，畢竟像五大莊這樣的列級莊，每年價格就擺在那兒，普通的酒莊再怎么樣運作也很難賣到那樣的價格。當然，加大對酒莊葡萄酒質量提升的投入是必然要走的路，只是所需的時間十分漫長。

有著著名分級的酒莊常被法國視作文化財產禁區而很少被出售給外國人，特別是文化背景相差甚遠的亞洲投資者。20世紀日本三得利集團收購了波爾多的1855年分級的三級莊力關酒莊（Chateau Lagrange）就已經被法國人視作威脅。而直到2011年，三得利公司經過20多年的努力才將另一著名列級莊龍船酒莊（Chateau Beychevelle）的股份增持至50%。

目前真正意義上被中國投資者收購的列級酒莊是右岸的圣愛美濃分級的貝勒豐酒莊（Chateau Bellefont-Belcier）。2012年底被河北一位王姓商人購入，可惜只經營了三年便重新回到市場。幸運的是今年年初再被香港金融大亨郭炎購入，而這是他獨立收購的第七家波爾多酒莊。

相比之下，被視為1855年分級補充的中級莊分級制度則容易進入許多。按照《葡萄酒、紅色、中國》一書的不完全統計，目前來自中國內地、香港以及海外華僑在波爾多投資的中級莊已經達16家（2017年，見附表）。

從出口價格來看，目前普通的中級莊的葡萄酒出口價格較為穩定，酒商報價一般在5歐元左右，在波爾多這樣大的產區，售價并不算低。而且從品牌所帶來的附加價值來說，對于終端的零售價格提升也能夠起到重要的作用。

酒莊設施的價值

對于沖著歐式古堡生活方式而購入酒莊的投資者來說，酒莊配套的房子甚至是城堡，游泳池甚至高爾夫球場也許比葡萄園本身更為重要。

然而根據法國世尊商務律師事務所的公開資料稱：好的酒莊不一定有城堡，通常僅有一座房子的酒莊因為土地質量優異所以價格很高。以享受高品質生活為目的的投資者會選擇購買好的房產以及一小塊優質的葡萄園。而熟悉葡萄酒產業的業內人士往往先著重考慮有規模效益的葡萄園進行投資。

按照佳士得拍賣行酒莊部提供的資料顯示，在波爾多，帶古堡出售的酒莊相對較少，而且通常價格也高。較為推薦的，近年來很多波爾多投資者選擇的方案是在靠近波爾多市的地方購入一座城堡，在核心產區里面挑選優質的葡萄園。對于投資者來說，這樣既能夠滿足接待客戶的需求，也能夠滿足出產優質葡萄酒的實際要求。

此外，在簽訂最終的收購合同前，必須得考量酒莊內現有設備的新舊和維護狀況。對于一家年產約10萬瓶葡萄酒的中小型酒莊來說，每年投資在購買新的橡木桶上的資金很可能就要200萬-300萬元人民幣。而發酵設備的維護或者更換，是否需要添置更好的分選、壓榨機器，是否選擇在酒莊內裝瓶等，都是后續運營中需要持續投資的項目。往往幾年下來，光是這些項目的投入可能都超過酒莊本身的收購價格了。

酒莊的軟件價值

酒莊的現有銷售渠道

在過去十年中，中國投資者在波爾多投資了近160家酒莊，其中不乏如上文中提到的中級莊甚至是右岸的列級名莊。但也很讓法國本地酒商難過的是，大部分這些酒莊所出產的葡萄酒可能再也無法在法國本土買到了。

對于很多中國投資者來說，覺得依靠國內巨大的葡萄酒市場，不必太在意酒莊在歐洲本地市場原有的渠道。尤其是本來就在國內經營葡萄酒業務的公司，收購酒莊的意義更多是控制源頭的成本以及打造自家的品牌，所以更不太注意酒莊原有的銷售渠道的維護。

這樣的想法顯然太過簡單，對于從沒接觸過酒莊運營的人來說，要想讓酒莊在開始的幾年能夠順利生存下來，并不是一件容易的事。酒莊原有的銷售渠道至少能夠保證你在尚未順利打通國內渠道的時候，幫助投資者分擔一部分高昂的運營成本。

目前波爾多酒莊年投資回報率在3%-8%，中國投資者如果有自己的渠道的話可以去到更高一些。這個回報率與投資跟其他領域相比不一定高，但相對穩健很多。對于很多以分散投資風險為目的的買家，這是投資波爾多酒莊的優勢。

酒莊原有的團隊

這兩期的專題里，我們已經多次強調，收購酒莊是在收購一個商業運營，許多優質的酒莊在出售時很可能還帶有原本的經營團隊。是否保留酒莊原有的人員架構取決于投資者對葡萄酒產業的熟悉程度和目標銷售渠道。

這里可以分享一個前公司老板在意大利托斯卡納的并購案例，他買下了一家擁有60公頃田地的酒莊，其中還包括了20公頃的橄欖樹林。因為酒莊原本還有度假休閑的業務，所以旅游方面的配套設施十分齊備。然而盡管前老板在意大利已經扎根20余年，但涉足葡萄酒相關業務的時間并不算太長。不過幸運的是，在接手酒莊之前，已經準備退休的老莊主表示可以繼續協助經營，讓前老板可以在此期間了解運營的具體事務，以及組建自己的管理團隊。

對于第一次收購酒莊的投資者來說，如果能有原班酒莊運營團隊協助，整個交接流程可以變得更為順暢。正如上文提到，酒莊原有運營團隊更熟悉酒莊已有的銷售渠道，可以保障酒莊的業績不至于因業主更替而出現明顯下滑。所以在收購階段，投資者可以根據會計師給出的經營預算、投資預算及資金等資料結合自身的經營目標來綜合考慮是否值得保留酒莊的原有團隊。

什么樣的酒莊值得買？

所以，什么樣酒莊值得買？上文提到的種種因素，如地段、等級、經營狀況等，對于每個懷有不同目的的酒莊投資者來說，考量的側重點都不同，所謂的值不值得，實在是千人千面。

據不完全統計，僅僅在Laurence Lemaire《葡萄酒、紅色、中國》一書里面提到的有中國背景的投資者在波爾多名產區投資的酒莊，在波美侯產區（Pomerol）就有6家。波美侯產區的地價在上文中有所提及，雖然產區很小，但地價位列波爾多最高的幾個子產區之一。而且從2013年以來，每年這里的地價均值增幅差不多為14%。在這6家有中國背景的投資者里面，有涉及房地產投資的高銀集團，有香港金融商人郭炎，甚至還有馬云的身影。對于這些房地產、金融方面的投資者來說，一家“值得”投資的酒莊，除了酒莊的生產能力，地段的升值潛力也是考量的重中之重。

如果不考慮買入后轉手，只考慮酒莊的出品質量呢？像中糧集團在拉朗德波美侯購入雷沃堡酒莊（Chateau de Viaud）無疑是性價比更高的選擇。比起波美侯核心地段的土地均價，拉朗德波美侯相對便宜許多（盡管依然很貴），但這里的風土條件也能夠釀出非常不錯的葡萄酒。對于近年來在精品酒市場上打造中糧名莊薈，并著力提高自家葡萄酒質量的中糧集團來說，挑選這樣一家風土條件不錯但地價相對較低的酒莊可以說是更具價值的投資。

甚至很多人在收購酒莊時候，真的是將經營一家酒莊當作一項長期的事業，甚至考慮到了傳承的問題。在搜集這期專題的資料時，被譽為“香港酒莊收購第一人”的郭炎先生的故事讓我十分觸動。越南華僑郭炎先生從20世紀90年代末就收購了波爾多名莊歐碧頌酒莊（Chateau Haut-Brisson）。而此后的二十年間陸續購入7家位于波爾多各優質產區的酒莊。出生于越南西貢的郭炎先生自小便受法國文化熏陶，而后來從事的金融投資業務也多與藝術品投資相關。購入這么多家酒莊，除了是個人對法國文化的興趣和向往，今年已68歲的他也更多考慮到傳承。郭炎先生在接受多家媒體采訪時都曾提到經營酒莊是一項長線的投資，而買下酒莊也是送給子女的一份珍貴禮物。所以從90年代開始，郭炎先生便在波爾多尋求最優質的風土，并最終于今年年初買下了圣埃米利永列級莊Chateau Bellefont-Belcier。可能對于郭炎先生來說，“傳承”才是判斷標準吧。