如何挑選波爾多酒莊以及相關(guān)費(fèi)用

2018-10-25 01:34:00李莉娟Carmen薛佳敏

葡萄酒 2018年9期

文李莉娟、Carmen 編薛佳敏

如今中國(guó)對(duì)波爾多的酒莊投資這么火熱，可是如何挑選一個(gè)滿(mǎn)意的酒莊，學(xué)問(wèn)可多了！既要明白收購(gòu)酒莊的目的、用途，還要清楚收購(gòu)的模式，了解葡萄園的市場(chǎng)價(jià)格，前后期的投資費(fèi)用多少，才能買(mǎi)到心儀的酒莊。

Chinese investors are still having strong wills in buying vineyards in bordeaux. But how to choose a winery in Bordeaux? To choose a satisfactory winery, you must clarify your purpose and the use of buying winery, the mode of acquisition, price of the vineyard, and the investment cost in the early and late period.

在上期雜志的酒莊盤(pán)點(diǎn)中曾提到，“截至2018年7月底，共158家法國(guó)酒莊被中國(guó)大陸資本收購(gòu)，其中有146座在波爾多。波爾多葡萄酒莊市場(chǎng)中所占的比例極高”。如今中國(guó)對(duì)波爾多的酒莊投資這么狂熱，所以如何收購(gòu)酒莊的話(huà)題不妨從這一中國(guó)投資者最熱衷的產(chǎn)區(qū)說(shuō)起。該如何挑選波爾多的酒莊，這可是一門(mén)學(xué)問(wèn)啊！有很多投資者來(lái)法國(guó)多次，為了選擇一個(gè)自己滿(mǎn)意的酒莊，可沒(méi)有少花精力。所有的酒莊都不可能是十全十美的，除了前期的收購(gòu)價(jià)格，后期的改造可也得多費(fèi)心思。

首先要明白，為什么收購(gòu)酒莊？用途是什么？

購(gòu)買(mǎi)酒莊，購(gòu)買(mǎi)的是一個(gè)生產(chǎn)葡萄酒的工具，如果沒(méi)有酒的產(chǎn)出，一個(gè)酒莊就失去了它的靈魂價(jià)值。投資者買(mǎi)酒莊的原因是多樣化的：擁有一個(gè)法國(guó)的城堡，體味法國(guó)這個(gè)浪漫國(guó)度的生活；又或者是想要經(jīng)營(yíng)葡萄酒商貿(mào)或投資移民等。但是總的來(lái)講，就算不為了投資回報(bào)，收支平衡至少也是一個(gè)最低限度的期望值吧。所以，前期的盡職調(diào)查，企業(yè)未來(lái)的戰(zhàn)略制定和銷(xiāo)售計(jì)劃對(duì)于收購(gòu)酒莊就是對(duì)于未來(lái)布局的一個(gè)鋪墊。

全盤(pán)計(jì)劃的制定，不僅是調(diào)查即將收購(gòu)的酒莊，買(mǎi)家自己的實(shí)際情況也需要和收購(gòu)項(xiàng)目有承接點(diǎn)。目的不一樣，需求也不一樣，當(dāng)然對(duì)于酒莊的要求也是不一樣的。不得不說(shuō)，中國(guó)的葡萄酒市場(chǎng)非常大，但顧客對(duì)酒莊的生產(chǎn)以及銷(xiāo)售也是要結(jié)合市場(chǎng)以及消費(fèi)群體的。

酒莊收購(gòu)之后有什么用途呢？有的中國(guó)企業(yè)或者個(gè)人購(gòu)買(mǎi)酒莊是為了接待客戶(hù)或是家人來(lái)法國(guó)度假使用，有的是為了讓自己在海外有一些投資項(xiàng)目，還有的就是個(gè)人對(duì)葡萄酒的純粹愛(ài)好，而絕大部分投資目的少不了地產(chǎn)投資的思維模式，畢竟中國(guó)人可是全世界對(duì)土地最有情結(jié)的民族了。

目的搞清楚了，投資就有目標(biāo)了。葡萄園交易的是企業(yè)收購(gòu)并購(gòu)項(xiàng)目，不是單單的買(mǎi)塊地那么簡(jiǎn)單。在整個(gè)收購(gòu)過(guò)程中，可以自己交易。當(dāng)然，如果你覺(jué)得麻煩，也可以找專(zhuān)業(yè)的葡萄莊園的交易公司，就是所謂的“中介”，葡萄園交易的“中介”和一般的房產(chǎn)中介很不一樣。

個(gè)別專(zhuān)業(yè)的酒莊收購(gòu)公司不僅包辦收購(gòu)項(xiàng)目，還有后期相關(guān)售后服務(wù)的提供，如：酒莊管理，人才招聘等，而且還提供很好的中文服務(wù)，在審計(jì)，法律，財(cái)務(wù)，資源等各方面都有很專(zhuān)業(yè)的人士參與其中。在中國(guó)買(mǎi)房租房，好的房源基本都掌握在“中介”手里了，在國(guó)外，“中介”更是擁有強(qiáng)大的資源和服務(wù)能力。所以如果真要進(jìn)行海外投資的，建議可以找專(zhuān)業(yè)的公司進(jìn)行運(yùn)作，可以節(jié)約時(shí)間，金錢(qián)和精力。

酒莊收購(gòu)的三種模式是什么？

收購(gòu)酒莊的模式其實(shí)不是我們想象的那么單一。首先講講酒莊出售的三種模式：

a. 城堡帶葡萄園的。這種又要葡萄園好，又要城堡漂亮的，價(jià)格也是相對(duì)于偏高的。因?yàn)閱为?dú)的城堡，好找；單獨(dú)的葡萄園更好找；但是要兩全其美就比較難了。所以考慮“組合拳”的形式也是不錯(cuò)的收購(gòu)計(jì)劃。

b. 單買(mǎi)城堡，不帶葡萄園，但是有幾公頃的森林公園。地稅和住宅稅大概每年3000歐左右。

c. 單買(mǎi)葡萄田和酒窖。這種基本就沒(méi)有高大雄偉壯麗的城堡了，完全就是為了生產(chǎn)葡萄酒而投資的。波爾多這種葡萄田加酒窖的是最多的，如果純粹是為了生產(chǎn)葡萄酒，推薦直接購(gòu)買(mǎi)葡萄園。

“組合拳”：這種模式也是現(xiàn)在越來(lái)越多的買(mǎi)家考慮的。比如在靠近波爾多市區(qū)和機(jī)場(chǎng)，購(gòu)買(mǎi)一個(gè)漂亮的城堡，方便辦公或者方便客戶(hù)下榻城堡居住，然后再去好產(chǎn)區(qū)購(gòu)買(mǎi)優(yōu)質(zhì)的葡萄田生產(chǎn)葡萄酒，而且這不影響酒莊與葡萄田之間的連帶關(guān)系，并且也是合法的。這樣的話(huà)就達(dá)到了兩全其美的效果：畢竟客人來(lái)波爾多，他們也不可能天天呆葡萄園里面，更多的是來(lái)感受城堡，和波爾多的法式風(fēng)情和文化。本來(lái)坐飛機(jī)就要顛簸10幾個(gè)小時(shí)，轉(zhuǎn)機(jī)不算，還要再坐2小時(shí)汽車(chē)去偏遠(yuǎn)的城堡，對(duì)于客戶(hù)來(lái)說(shuō)會(huì)非常的勞累。所以有投資者就在市區(qū)附近買(mǎi)下的城堡四周種滿(mǎn)可以食用的葡萄，感受另一種葡萄園的風(fēng)格，而把更多的專(zhuān)業(yè)制酒的精力放在了郊區(qū)的葡萄園。

那么收購(gòu)酒莊的模式又是什么呢？一種是資產(chǎn)收購(gòu)，另外一種是公司股權(quán)收購(gòu)。

資產(chǎn)收購(gòu)購(gòu)買(mǎi)的是酒莊的土地、城堡以及釀酒的機(jī)器設(shè)備。自己成立一個(gè)在法國(guó)的公司，然后把以前酒莊的品牌、員工、庫(kù)存、銷(xiāo)售渠道等連同資產(chǎn)納入新公司內(nèi)。

公司股權(quán)收購(gòu)，看似簡(jiǎn)單，但是要詳細(xì)地了解這個(gè)公司原來(lái)的公司狀況，潛在的風(fēng)險(xiǎn)，如潛在負(fù)債、應(yīng)收賬款和庫(kù)存情況等，所以花在做審計(jì)的費(fèi)用有時(shí)候非常大，甚至超過(guò)了地產(chǎn)交易稅的錢(qián)，消耗在上面的時(shí)間非常長(zhǎng)。所以在波爾多的酒莊收購(gòu)中，95%的案例都是采用了資產(chǎn)收購(gòu)的模式。

酒莊出售的理由是什么呢？

酒莊出售的理由大概分為4類(lèi)：

a. 莊主年紀(jì)大，無(wú)后人繼承。這個(gè)其實(shí)占了很大比例，甚至你還會(huì)看到75歲的老莊主，自己在收割季幫忙挑葡萄梗的場(chǎng)面。由于時(shí)代不同，莊主們的孩子大多都做其他的行業(yè)去了，而相對(duì)于酒莊屬于農(nóng)業(yè)，他們的子女大多都比較少地繼承家族產(chǎn)業(yè)。

b. 財(cái)產(chǎn)分割。比如老莊主去世，家里的繼承人一半堅(jiān)持繼續(xù)，另一半堅(jiān)持結(jié)束產(chǎn)業(yè)。平衡不了的時(shí)候，要不就是堅(jiān)持繼承的家人收購(gòu)對(duì)方的那部分，如果沒(méi)有辦法支付高額的費(fèi)用，那就只能出售產(chǎn)業(yè)，然后大家分得各自的那部分。

c. 財(cái)政問(wèn)題。美國(guó)、拉美、澳大利亞等新興的葡萄酒產(chǎn)地產(chǎn)量增加，法國(guó)葡萄產(chǎn)業(yè)面臨巨大競(jìng)爭(zhēng)，在競(jìng)爭(zhēng)中很多酒莊因?yàn)榻?jīng)營(yíng)不善，不得不出售。

d. 生意轉(zhuǎn)讓。現(xiàn)在很多酒莊，已經(jīng)不再是家族產(chǎn)業(yè)，很多人致力于葡萄酒行業(yè)，所以到他們退休的時(shí)候，也在出售自己的生意。

在波爾多，絕大多數(shù)需要轉(zhuǎn)讓的酒莊都是家族經(jīng)營(yíng)的酒莊，由于以上原因需要轉(zhuǎn)讓?zhuān)鴮?duì)于這類(lèi)具備價(jià)值的酒莊轉(zhuǎn)讓者來(lái)講，他們并非瀕臨破產(chǎn)轉(zhuǎn)讓拋售，因此轉(zhuǎn)讓意向信息在絕大多數(shù)情況下并不對(duì)外公開(kāi)，而是通過(guò)專(zhuān)業(yè)的酒莊中介機(jī)構(gòu)私下物色新的投資人。所以能在市面上看到公開(kāi)轉(zhuǎn)讓或?qū)で筚?gòu)買(mǎi)信息的酒莊，絕大多數(shù)屬于經(jīng)營(yíng)不善或者因資不抵債、破產(chǎn)而需要轉(zhuǎn)讓處理的低價(jià)值酒莊。

買(mǎi)下一座波爾多酒莊，需要多少錢(qián)？

如果已經(jīng)計(jì)劃在波爾多購(gòu)買(mǎi)酒莊，那必須先了解下目前酒莊的市場(chǎng)價(jià)。今年 6 月，法國(guó)鄉(xiāng)村土地管理局（SAFER）就公布了更新版的法國(guó)葡萄園購(gòu)買(mǎi)價(jià)格指南。根據(jù) SAFER 數(shù)據(jù)顯示，2017年法國(guó)葡萄園的交易量就達(dá)到了25年來(lái)最高！交易總額達(dá)到12.5億歐元（約合98.1億元）。波爾多則是法國(guó)葡萄園交易額貢獻(xiàn)第二大的產(chǎn)區(qū)（香檳區(qū)第一，但香檳區(qū)極少有酒莊售出，有的話(huà)價(jià)格也十分高昂），2017年交易額為1270萬(wàn)歐元（約合1億元），不到3%的波爾多葡萄園被轉(zhuǎn)賣(mài)，面積大約3000公頃。

波爾多葡萄園面積大約為11.5萬(wàn)公頃，平均每年有2%的葡萄園在進(jìn)行交易，價(jià)格從普通大區(qū)的 7000歐元/公頃（約合55193.6元），到波美侯（Pomerol）最高價(jià)的 440萬(wàn)歐元/公頃（約合3469.3萬(wàn)元）都有。

放眼波爾多，波亞克（Pauillac）產(chǎn)區(qū)的地價(jià)總體來(lái)說(shuō)最為昂貴，達(dá)到每公頃200萬(wàn)歐元（約合1576.96萬(wàn)元），這個(gè)價(jià)格已經(jīng)三年都沒(méi)有什么變化了。波美侯的地價(jià)緊隨其后，平均每公頃150萬(wàn)歐元（約合1182.7萬(wàn)元），較過(guò)去幾年有所上升。不僅僅只是波美侯，歷年來(lái)，整體價(jià)格基本都在呈上漲趨勢(shì)。

波爾多葡萄園購(gòu)買(mǎi)價(jià)格