歷史文化建筑價值評估

史玲瓏 熊婷

摘 要 歷史文化建筑的保護與修復關乎一個民族的精神傳承，歷史文化建筑有其自身的價值和特性。我國歷史文化物質遺產和非物質歷史文化遺產的得到了保護和繼承，但是隨著社會的進步以及城市化的發展，這些文化遺產或遭到改擴建，或正在遭受摧殘，或已經遭受無法修復的破壞，本文探討了其價值評估的方法，目的在于找尋最佳的評估方法來確定歷史文化建筑的價值，實現歷史文化建筑進一步保護和傳承的可能性。

關鍵詞 歷史文化建筑；評估方法匯總；總體經濟價值

一、歷史文化建筑概述及其價值體現

歷史文化建筑，是指具有一定建筑以及文化價值的建筑，承載了傳統的歷史風貌和地方特色，是政治、經濟、文化演進的客觀表現和考量依據。歷史文化建筑具有普通建筑所不可比擬的價值：1.歷史價值，其價值不僅是體現在距今的年限長度，而且體現在其瀕危及稀有程度上；2.教育價值，結構的設計、理念的融合、精神的寄托向子女傳達出他們的倫理道德觀、審美價值觀，其科學文化價值不斷地警醒和教育著后代；3.情感價值，歷史文化建筑是古代人民智慧的結晶、是古代勞動人民成功與地位的象征，是內心融合感和歸屬感的體現；4.藝術價值，歷史文化建筑所承載的花草樹木、飛禽走獸、亭臺樓宇、神話故事、戲劇人物，都具有極高的鑒賞價值，也是當代許多創作靈感的來源；5.經濟價值，之所以稱為歷史文化建筑，是其具有一定的歷史年限，代表著一個朝代或者時期的產物，將其開發成旅游景點或者展覽陳列，必然會帶來極高的經濟價值。

二、歷史文化建筑價值評估方法匯總及適應條件

歷史文化建筑不同于普通的房屋建筑，正是因為歷史文化建筑的特殊性，所以對其價值評估的方法提出了特殊的要求。

1.市場法比較法：由于歷史文化建筑的特殊性和稀缺性，市場可比案例的選擇具有較大的難度，可選擇的可比實例少，市場上可比實例的可比程度不強，案例間的差異也巨大；隨著國家對歷史文化建筑保護力度的增強，歷史文化建筑限售限交易，其可操作性更加受阻。一方面，可比案例嚴重不足，可比差異巨大；另一方面，交易數量越來越少甚至為零，致使市場比較法在歷史文化建筑價值評估中的可操作性不大。

2.收益法：收益法在歷史文化建筑價值評估中僅限于經濟價值的評估，其適用范圍較小，適用于成熟的歷史文化建筑經濟價值的評估。對于有收益的歷史文化建筑可以通過預測其未來預期收益，選擇適應的折現率來評估其經濟價值，但是，對于免費開放的歷史文化建筑，收益法的適應性就不強，并且，歷史文化建筑的未來可預期收益的測算難度也較大。

3.資產基礎法（成本法）：歷史文化建筑開發成本大，開發年限長，加上國家政策的保護，成本法實施難度較大。但是，就目前在評估古居民建筑經濟價值的評估路徑上，成本法可以說是最為成熟的，成本法評估歷史文化建筑的經濟價值一般與德菲爾法相結合，在保護好原建筑的基礎上，綜合運用重建成本測算標準，再運用德菲爾法請有關專家鑒定和測評，成本法的可操作還是較好的。

三、結合具體案例探析適用的估價方法

1.確定該古居民歷史文化建筑的景區價值

對于預期未來收益的測算，可以通過以下幾個方面進行估算：（1）游客的流動量，根據售票處每年的售票數量與票價的乘積，便可測算出其主營業務收入；（2）政府補助和社會捐贈收入，由于其歷史文化價值的特殊性和獨特性，會確立相關的補助政策，當然，社會成功人支持家鄉發展以及歷史文化愛好者會捐贈相應款項，根據國家補助政策和支持力度、社會捐贈數額來測算相應的收入；（3）其他收入，既然作為旅游景點肯定離不開餐飲、住宿、紀念品、導游費等一系列相關的消費，這也應該計入景區的收入來源。

2.確定資本化率或者收益乘數

對于資本化率或者收益乘數的確定，可以參照同類型上市公司的市盈率，并綜合考慮各種因素，保證評估價值趨于合理。資本化率包括安全利率和風險利率調整值，資本化率=安全利率+風險調整值

=Rf+β（Rm-Rf）

Rf—無風險利率 Rm—投資要求的期望報酬率 β—投資的風險水平

評估價值=預期未來收益*資本化率。

3.收益法的改進及貢獻法的提出

收益法的成功實施是建立在預期收益的精準預測和資本化率計算無誤的基礎上的，對于盈利性且收益穩定的旅游景點來說，其可操作性更大。但是，對于黃山市西遞宏村這樣具有特殊性和個性化的歷史文化建筑景點來說，對收益法提出了更大的要求，特在收益法的基礎上進行改進，提出貢獻法的測算方法。

貢獻價值=景點價值*貢獻率，這里景點價值更加全面的考慮了其主營業務收入的經濟價值，同時也包括各分項價值，誤差相對較小。貢獻率相較于資本化率來說，更加具有針對性，貢獻率可以通過如下方式進行確定：Ai=Pij+Qj

Ai—歷史文化建筑貢獻率

Pij—被評估歷史文化建筑i在j因子方面的占比情況

Qj—影響歷史文化建筑價值的各因子權重

對于上述因子和各個指標的確定，可以通過SPSS分析中的因子分析進行測算，當然更加便捷的方式是通過德爾菲法加以確定。我們可以通過設定歷史文化建筑中的各項指標，例如，西遞宏村建筑中的歷史年限、知名度、游客觀光與逗留和消費的比重、木雕磚雕的藝術工藝等指標分別測算出其貢獻占比、權重、影響因子，最后得出綜合貢獻度。

貢獻價值（評估價值）=景點價值*Ai（貢獻率），該方法是基于收益法進行的改進，既保留了收益法的計算準則，使得測算歷史文化建筑的評估值更加便利，又考慮了歷史文化建筑的特殊性和獨特性，使得評估價值更加接近于實際價值，減小了誤差。這種方法對于西遞宏村這樣開發與利用趨于成熟穩定的歷史文化建筑更加具有適應性和實用性。

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