改革開放40年：紅“樓”夢的變遷史

宋慧芳

深圳市委、市政府立即決定再跨一大步，舉行公開拍賣。

在改革開放的第9個年頭，1987年12月1日，在中國特區深圳首次揭開公開拍賣土地使用權的面紗，此次土拍過程共持續了17分鐘，原深房公司總經理駱錦星代表公司以525萬競得東曉花園地皮。這一“拍”，讓中國土地商品化實現了歷史性的突破。這一場拍賣，破天荒的將土地所有權與使用權分離，這是對傳統土地管理體制的重大突破，引起了國內外極大的關注。

次日，國內和香港各大報紙差不多均在頭版報道：“這是新中國自1949年成立以來的空前壯舉，也標志著中國大陸的改革開放進入了歷史新時期，是市場經濟的一個里程碑。”

僅僅兩個多月后，福州敲響了“第二槌”。1988年2月11日上午，福州以458萬元成功拍出五四路一塊寫字樓用地，這是國內首次向外商公開拍賣土地使用權。

1988年4月12日，第七屆全國人大第一次會議修改了《中華人民共和國憲法》有關條例，將原來《憲法》中禁止出租土地的“出租”二字刪去，并規定：“土地使用權可以依照法律的規定轉讓。”接著《土地管理法》也按此進行了相應的修改，規定“國有土地和集體土地的使用權，可以依法轉讓，國家依法實行國有土地有償使用制度”。自此，我國的土地的禁錮終于完全放開。

房地產專家、原中國房地產協會副秘書長王平認為，這是中國土地商品化的歷史性突破，沒有那“一拍”、“一改”，就沒有今天的中國房地產市場。同時，國有土地使用權有償轉讓政策的推行，實現了國家對城市土地所有權使用經濟價值，同時，為土地這一生產要素進入市場流通奠定了政策基礎，也為政府的財政收入做出了貢獻。

不過，王平指出，雖然有了“一拍”、“一改”，但從1987年直到2001年國家住房貨幣化改革之前，深圳的土地拍賣進展并不順利。據《1997年深圳房地產年鑒》顯示，截止1996年底，深圳市國土部門共簽訂出讓0.7%。從1987年-1998年11月間，深圳通過拍賣出讓土地僅有7宗，與2001年后每年都超過10宗拍賣地相比，有天壤之別。

房改序幕拉開

仿佛是和南方經濟特區深圳遙相呼應，北方海濱城市煙臺在1987年率先打響了全國房改“第一槍”。

新年的第一天，煙臺市住房制度改革開始模擬運行。同日，《中華人民共和國土地管理法》正式實施。第二天，國家計委、建設部、國家統計局聯合發出《關于加強商品房屋建設計劃管理的暫行規定》，決定自1987年起，各地區的商品房屋建設納入國家計劃。

1985年，結束長達近20年在電子工業領域和中國殘疾人福利基金會的工作生涯后，俞正聲就任煙臺市委副書記，并從1987年開始擔任煙臺市委副書記、市長。就在俞正聲上任后不久，煙臺率先展開新中國成立以來最關鍵的住房制度改革，重擔落在了俞正聲及當時煙臺市政府的肩上。

“當時之所以選擇煙臺，有幾個原因：城市是中等規模、公房比例較高、經濟條件較好、改革意識強烈等。”業內專家回憶道。

一直以來，俞正聲對住房制度改革的堅定態度和不斷推動，來自于最初對改革必要性的深刻認識。他表示，改革開放以來，國家和企業用于住宅的投資約占國家基本建設總額的百分之十幾，這么大的投資回收不了，嚴重拖了經濟建設的后腿。

1987年8月1日，煙臺市以“提租發券，空轉起步”為特征的城鎮住房制度改革試行方案，經國務院正式批準實行，成為我國城市住房制度改革試點城市中第一個出臺的方案。這一改革，向住房商品化目標邁出了關鍵的第一步。《中國經濟信息》記者通過查閱資料發現，其基本模式是，煙臺將公房租金從原來的0.10元/平方米左右，提高到1.28元/平方米的準成本水平。考慮到大幅提租老百姓承受不了，煙臺同時按標準工資23.5%的系數給租住公房職工發放住房補貼券。

這一改革向住房商品化目標邁出了關鍵的第一步。

也正是從1987年8月1日這一天起，煙臺市出現了大房換小房，租房要買房的新動向，1987年10月22日舉辦的煙臺市區住宅交易調換大會，更把煙臺人住房商品化的觀念深化了一層。“從早七點到晚八點，人流如潮水一般涌入煙臺工人文化宮內，會場掛著數以萬計的買房換房條幅，連四周臨時拉起的250平方米的篷布也被見縫插針地貼滿了買房換房的公告，交易大會會期四天。”據當地居民陳煥義回憶。

“也就是在這次住宅交易條款大會上，我買到了自己的房子，當時的激動與喜悅真的是無以言表，從此我有了自己的房子，來得如此之快，有些難以置信，以至于晚上睡在床上都還在心里一遍又一遍的問，這房子真的是屬于自己嗎？”陳煥義說。

1987年11月，煙臺市城市住房制度改革方案在芝罘區正式實施，1995年10月《煙臺市深化住房城鎮住房制度改革方案》出臺，標志著煙臺市城鎮住房制度改革全面深化，舊的住房福利性分配體系逐步廢止。

對于煙臺打響的全國房改“第一槍”，更多業內人士都給予極高的評價和認可。在總結房改的思路上，俞正聲曾對外明確表示，“住房改革的思路還是鄧小平同志在1980年那次重要談話中所講的，主要內容是新房老房都要出售，可以分期付款，提高房租，被低收入者補貼”。

1988年1月15日至18日，第一次全國住房制度改革工作會議在北京召開，時任國務院秘書長的陳俊生宣布；“住房制度改革從現在起正式列入中央和地方的改革計劃，并在全國分期分批展開。”同年2月，國務院批準印發了國務院住房制度改革領導小組《關于在全國城鎮分期分批推行住房制度改革的實施方案》。方案的出臺，標志著住房制度改革進入全面試點階段。至此，我國掀起第一輪房改熱潮。

調整中緩慢推進

從實際情況來看，現代意義的中國房地產市場的啟動應該始于1989年。當時，基本上是國有企業一統天下，所建項目也大都為關聯的國家機關、企事業單位自用住宅，只有極少量商品房和外銷公寓。

1989年2月15日，北京首次公開出售商品房，揭開了住房商品化的大幕，北京市房地產交易所門未開，已有上千人等候，這里有住房困難戶，有些屬于觀望者，這次出售商品房350套，每平方米最高2000元，且都是黃金地段，350套商品房，僅有250套房被登記預訂。

1989年6月，天津川府新村，無錫沁園新村，濟南燕子山——建設部第一批三個“城市住宅小區試點”已建成，就成了房地產業內關注的焦點，參觀考察者絡繹不絕，三個小區成為那個階段中國住宅建設的樣板。

隨著建設部試點規模不斷擴大，在此后的十年里，第二、第三、第四、第五批城市住宅小區建設試點工作先后在全國范圍內鋪開，同時，各省、自治區、直轄市也相繼進行了省級試點工作。至1999年，全國部級試點小區108個，省級試點小區420個，建筑面積約為8400萬平方米，分布在全國27個省、自治區、直轄市。

1992年，鄧小平同志南巡深圳視察后，發現特區搞市場經濟建設之后城市的面貌有了翻天覆地的變化，其中房地產開發非常成功，他認為開發區的經驗值得向全國推廣。于是由沿海城市一帶開始展開，特別是在海南、北海、廣州、深圳等這些大城市。但時間不長，海南的房地產市場形成了嚴重的泡沫。

1993年時任國務院副總理的朱镕基到海南視察，發現海南的房地產市場已經失控，主要是土地市場迅速形成了非常嚴重的泡沫。于是他發表講話：宣布終止房地產公司上市、全面控制銀行資金進入房地產業。第二天，國務院發布《關于當前經濟情況和加強宏調控意見》16條強力調控措施。中國樓市的“第一個黃金十年”（1984—1993年），隨著“國16條”的橫空出世，畫上句點。針對房地產出臺的16條調控措施，首次對房地產市場進行大規模清理整頓，中國的第一個房地產泡沫（海南）隨之破滅，也因此中國的第一批地產人誕生（潘石屹、馮侖、易小迪、王功權等）。

多個城市房地產泡沫的相繼破裂，使我國樓市在經過巔峰后，迅速跌入谷底，步入嚴冬。經歷過波折，方能見彩虹，1994年，我國頒布《城市房地產管理法》，這標志著中國房地產法制逐步成熟，地產、房產分開立法逐步走向房地產一體化立法。

不過，銀根收緊后使剛剛起來的房地產市場立馬遭到重創，造成的結果是從1993年下半年到1998年上半年，中國的房地產市場始終波瀾不興。

商品房進入視野

相對于那些因房地產泡沫破裂而近乎絕望、欲哭無淚的人，提前從海南逃出來的馮侖、潘石屹等六個合伙人則氣定神閑，尋找著下一個機會。

直到1997年，亞洲金融危機爆發不久，我國宣布實行宏觀政策重大轉向，其中包括實施積極的財政政策。在擴大內需的過程中，迫切需要一個活躍的房地產市場。而當時的中國房地產市場還處于起步階段，對中國內需的帶動作用還處于促進和形成階段。當時掌控中國經濟大局的朱镕基副總理高瞻遠矚，盯上了住宅建設，他認為必須盡快啟動住宅消費，用它來拉動中國經濟。自此，房改進入籌備和研討階段。

隨著國家對于房改的積極作為，很多開發商卻在1998年上半年都熬不下去，把土地紛紛賣掉退出市場。但是到了1998年6月左右，政策面開始發生變化，國家出臺了一系列的刺激房地產發展的政策。在新中國延續了近半個世紀的福利分房制度壽終正寢，開始向住房分配貨幣化過渡，市場化的“商品房”成為城市住房建設的主題。這意味著所人們要取得住房，都要到市場上去買房，通過市場來解決住房問題，這種政策使得有效需求在短期內爆發，并大幅快速上升。

盡管前有國發23號文吹響終結福利分房的號角，后有國發10號文提供實施方案，但實際上福利分房的末班車并沒有在1998年駛入終點。在購買了自己的住房兩年后，北京某事業單位28歲的職工陳康有些后悔了。原因是只有五年工齡的陳康眼看在本單位“最后一次福利分房”中無望，在女友的嗔怪下，一狠心在北京經濟適用房的樣板——回龍觀小區購買了經濟適用房。盡管位置偏遠，但是小區規劃完整，且單位售價不高，才2000多元。女友很滿意，同事們也對他小小年紀就當上了“業主”很是艷羨。可是沒想到，福利分房的“末班車”猶未了，在市區好得多的多的地段，有些單位各種方式建房、“分房”仍在繼續。新建的房子向職工出售時大大低于市價。相比之下，當初搶購場面頗為火爆的天通苑、回龍觀的房子在二級市場的售價反而時有貶抑。

這不僅僅是北京市特有的現象，而且也是全國范圍內現實的縮影。然而，改革的實踐并未能按照理論的設計運行，在相當長的時間里，各種準福利性質的“分房”又改頭換面地登上歷史舞臺。

一種由單位在自有土地上建設，并以低于市場價格的低價售給內部職工的房子，當時的單位都稱之為“單位自建經濟適用房”。但房產商認為，再此面具之下的仍是一張“福利分房”的老面孔。部分業內專家在接受《中國經濟信息》記者采訪時指出，從1998年以來，官方的政策始終為這種住房“留有口子”。改革設計者在提出住房貨幣化目標的同時，即提出可以“發展集資建房和合作建房”，以保證大多數中低收入家庭的住房需求。

但令政策制定者始料未及的是，這個善良愿望卻在不斷演變中，開始被逐漸膨脹的部門利益所置換，發展成后來的“準福利房”。至2003年，不同種類的以經濟適用住房名義報批立項、由單位自行建造并定向出售的住房，已逐漸形成一定規模。

也許是看到了集資建房的種種危害，2003年，國務院在《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》中，要求任何單位不得以集資、合作建房名義，變相搞實物分房或房地產開發經營。

2006年8月，建設部聯合監察部、國土資源部發布《制止違規集資合作建房的通知》，叫停黨政機關集資建房。

廣大的平民百姓沒有任何特權可以享受，他們只能到市場上去花錢購房，拓展“生存空間”。自1998年開始，越來越多的家庭搬出了合住的大雜院，告別了筒子樓里陰暗潮濕的過道。改變在不經意間發生，單位不分房了，只好買商品房；買不起，可以分期付款……不知不覺間，人們開始了透支性消費，“花明天的錢，圓今日的夢”。

于是1999年至2003年為中國房地產業高速增長期。2003年到達高峰，暴露出房價過高、結構不合理的問題，導致嚴重的社會矛盾，房地產業成為社會關注的焦點。

建立長效機制

無論從哪一個角度看，中國部分城市房價過高是一個不爭的事實。不僅是普通老百姓買不起房子，中等收入群體也感覺很吃力。在高房價的擠壓下，越來越多的家庭為了一套房子耗盡了一生的財富，甚至是幾代人的積蓄，這已經成為了社會不可承受之重。

2004年開始實施宏觀調控，主要特征是收緊土地與信貸兩個閘門，以調控供給為主。回顧過去的經驗，國內宏觀調控在預期管理上總是不盡如人意，從2008年次貸危機后，經濟增長乏力，實行寬松政策，經濟不見起色，在配合以房地產寬松，最后房價快速上行。而后又再重拳調控。再陷入緊縮，經濟停滯，再次啟動寬松，祭出房地產。久而久之，中國房地產始終在“寬松-調控”之間進行循環，且房價越調越高。

鑒于全國房價高居不下的狀態，從2016年開始，中央對于房地產市場的調整更加合理。在當年的中央經濟工作會議上，提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，這一說法在黨的十九大報告中再次被強調。2017是中國住房制度改革的又一重要轉折點，啟動了租購同權、租售并舉、集體土地試建設租賃房等，被業內視為“二次房改”。

前不久，經濟學家馬光遠撰文稱，“中國房地產目前面臨的諸多難題，靠調控是無法解決的……當房地產的主要矛盾已經進入到市場快速發展與制度建設的滯后之間矛盾的時候，通過啟動二次房改，對阻礙房地產發展的諸多制度障礙予以消除，是唯一的選擇。”

自2010年以來，我國房地產市場已經至少經歷了3輪調控，對房地產企業的銷售限制越來越嚴厲，對房地產市場的干預程度越來越深。其主要調控手段經歷了從限購、限貸、限價、限售不斷升級的四個階段。

經過近兩年來嚴厲的調控，目前我國的房地產市場接近凍結狀態，房價維持穩定，成交比較清淡。但目前的地產調控仍然面臨著政策持續性的問題，這是因為過去常用的調控手段多為通過限購、限貸等方式，從需求側著手調控，無法從根本上解決房地產市場的供需矛盾。因而往往只能持續1-2年時間。從實際效果來說，調控效果并不理想，尤其是一線城市房價漲幅巨大，從2010年6月到2016年11月，一線城市（北上廣深）百城住宅平均價格上漲了94%，接近翻番。我國對建立房地產長效機制的需求非常迫切。

“租購并舉”是我國房地產長效機制中的核心政策，國家政策大力推動為住房租賃行業的崛起帶來大機遇，當前并不發達的租賃市場和較低的機構化滲透率水平也為未來住房租賃巨頭的誕生提供了大機會。我們相信，這個行業目前正在蓬勃發展的初期，雖然還有很多問題需要后期在實際操作中不斷改進完善，但其確確實實可以解決目前住房市場中的最大痛點，屬于產業空間巨大與政策高度很高的雙擊選擇。

對于房地產業未來的發展方向，中國房地產業協會原副會長、民政部養老服務業專家委員會委員朱中一在接受《中國經濟信息》記者采訪時指出，“要正確處理住房的經濟屬性與民生屬性的關系，突出其民生屬性，以滿足新市民（包括原市民中新參加工作和新成家的市民）的住房需求為主要出發點，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，協調推進與住房制度匹配的金融、土地、稅收等制度的改革與立法工作；建立健全基礎性制度和長效機制，繼續實施并完善差別化調控，落實地方主體責任，堅持因地因城施策，促進市場平穩健康發展，讓更多市民安居宜居。”