我國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀以及政策調(diào)控分析

張 淼

一、房地產(chǎn)的定義和特征

房地產(chǎn)是指土地、建筑物以及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附屬的各種權(quán)益。所以房地產(chǎn)是物質(zhì)形態(tài)和各種權(quán)益的結(jié)合。區(qū)別于普通商品，房地產(chǎn)的主要特征有：（1）雙重屬性。房地產(chǎn)為居民提供生活場(chǎng)所，并且其價(jià)值在家庭財(cái)產(chǎn)總額中占有很高的比重，因此具有明顯的消費(fèi)屬性。同時(shí)，投資者有多余空閑資金或者投資渠道有限時(shí)，優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)會(huì)成為投資者的投資對(duì)象。（2）政府干預(yù)性。房地產(chǎn)是居民的必需品，同時(shí)房地產(chǎn)的健康發(fā)展影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。所以大部分國(guó)家會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)進(jìn)行合理的引導(dǎo)以及干預(yù)。（3）差異性。不同地域的房地產(chǎn)價(jià)值存在很大的差異。（4）壟斷性。由于我國(guó)土地的國(guó)有化，政府能夠?qū)嶋H控制土地和房屋的需求和供給。

二、房?jī)r(jià)波動(dòng)與政策調(diào)控國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀

價(jià)格波動(dòng)研究：新古典綜合學(xué)派提出了供求決定論，他們認(rèn)為供給和需求決定價(jià)格。凱恩斯（1936）提出，價(jià)格不僅僅由供需關(guān)系決定，還受到貨幣政策的影響。凱恩斯主義價(jià)格理論為國(guó)家通過(guò)貨幣政策調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格提供了理論基礎(chǔ)。自20世紀(jì)90年代起，世界上大部分國(guó)家的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了大幅度增長(zhǎng)的勢(shì)頭，尤其兩次金融危機(jī)更加加劇了房?jī)r(jià)的波動(dòng)。Shiller and LeRoy（1981）指出，房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)屬于非理性繁榮并且偏離了基本面價(jià)格。因此房地產(chǎn)的價(jià)格波動(dòng)成為了當(dāng)時(shí)的研究重點(diǎn)。學(xué)者逐漸使用實(shí)證研究以及房?jī)r(jià)模型來(lái)考證房?jī)r(jià)對(duì)經(jīng)濟(jì)、政治的影響。余華義（2010）提出應(yīng)當(dāng)使用房?jī)r(jià)租金比、房?jī)r(jià)收入比等指標(biāo)來(lái)衡量房?jī)r(jià)波動(dòng)。A.C.Goodman（1988）強(qiáng)調(diào)居民的持久收入也是研究房?jī)r(jià)波動(dòng)的一個(gè)重要因素。結(jié)合我國(guó)國(guó)情和現(xiàn)狀，嚴(yán)金梅（2006）研究得出，影響房?jī)r(jià)的因素很多，從長(zhǎng)期來(lái)看地價(jià)和建筑成本影響房?jī)r(jià)。

調(diào)控政策研究：自2008年房地產(chǎn)改革以來(lái)，我國(guó)政府不斷加強(qiáng)對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控。學(xué)者對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控的研究主要集中在兩個(gè)方面，一是房?jī)r(jià)調(diào)控政策內(nèi)容的研究，二是研究房?jī)r(jià)調(diào)控的原因。況偉大（2003）認(rèn)為政府需要調(diào)控和介入是因?yàn)橛捎诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)的壟斷性而導(dǎo)致的市場(chǎng)失靈只能依靠政府調(diào)控來(lái)克服。豐雷（2002）提出，房?jī)r(jià)波動(dòng)導(dǎo)致的房地產(chǎn)泡沫會(huì)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)造成傷害。房?jī)r(jià)調(diào)控政策包括貨幣政策、財(cái)政政策以及土地政策。1997年的金融危機(jī)和2008年的次貸危機(jī)對(duì)全球房地產(chǎn)市場(chǎng)造成了巨大的損失，資產(chǎn)價(jià)格甚至房地產(chǎn)價(jià)格的巨大波動(dòng)使得貨幣政策調(diào)控成為內(nèi)在需要。我國(guó)對(duì)土地政策的研究相對(duì)較早。劉勃（2009）發(fā)現(xiàn)土地制度是房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)重要因素。黃振宇（2011）也認(rèn)為，土地供給以及土地出讓制度的缺陷是房?jī)r(jià)大幅度上漲的根本原因。

三、我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)以及政策調(diào)控分析

（一）房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)分析

1998年我國(guó)進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)改革并結(jié)束了長(zhǎng)期的住房福利分配制度。在1998-2003年期間，我國(guó)的商品住宅價(jià)格波動(dòng)很小并保持穩(wěn)定，住宅商品房平均價(jià)格年漲幅僅為3%。2004-2007年期間房?jī)r(jià)波動(dòng)較大，出現(xiàn)明顯的上漲勢(shì)頭，房?jī)r(jià)年漲幅均為15%以上。這段期間各界對(duì)我國(guó)迅猛增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)爭(zhēng)議不斷，很多學(xué)者認(rèn)為我國(guó)房?jī)r(jià)存在泡沫。但2008年房?jī)r(jià)明顯下降，2008年以后房?jī)r(jià)又恢復(fù)了暴漲的勢(shì)頭，單單2009年一年的房?jī)r(jià)漲幅就高達(dá)24.69%。隨后的2011年房?jī)r(jià)先出現(xiàn)明顯的下滑，緊接著又快速反彈上漲直至2016年9月，2016年上半年的房?jī)r(jià)漲幅就高達(dá)13%。

從長(zhǎng)期來(lái)看，我國(guó)的房?jī)r(jià)自2003年以來(lái)就一直在迅猛地增長(zhǎng)，雖然2008年金融危機(jī)、2011年限購(gòu)政策的普遍實(shí)行以及2016年限購(gòu)政策的進(jìn)一步推行導(dǎo)致房?jī)r(jià)暫時(shí)下跌，但之后房?jī)r(jià)再次反彈上漲。我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期以來(lái)一直被政府嚴(yán)格限制，通過(guò)福利分房制度來(lái)控制房地產(chǎn)的供給和需求，所以大量的購(gòu)房需求被壓制。1998年我國(guó)開(kāi)始房地產(chǎn)改革，從此拉開(kāi)了房地產(chǎn)市場(chǎng)化的改革，1998-2003年期間，政府實(shí)行寬松的貨幣政策和積極的財(cái)政政策，這大大促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房?jī)r(jià)穩(wěn)定增長(zhǎng)。隨著房?jī)r(jià)持續(xù)上漲并且越發(fā)難以控制，政府開(kāi)始抑制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，但效果甚微。學(xué)者逐漸開(kāi)始研究調(diào)控?zé)o力的原因，并深入研究調(diào)控政策是否合理有效。

（二）政策調(diào)控分析

房?jī)r(jià)的波動(dòng)與政府的調(diào)控政策有著密切的關(guān)系，房?jī)r(jià)波動(dòng)是政策調(diào)控的前提，調(diào)控政策又為房?jī)r(jià)波動(dòng)提供了保障。我國(guó)政府的調(diào)控政策可以細(xì)分為三個(gè)時(shí)期：探索規(guī)范期（1998-2002年）、強(qiáng)化控制期（2003-2007年）、反復(fù)嚴(yán)控期（2008年至今）。在探索規(guī)范期，1978年改革開(kāi)放以及1998年住房制度改革大大促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，長(zhǎng)期被抑制的住房需求被解放出來(lái)，居民居住條件以及人均住宅建面大幅度提升。在這一時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)還處于初級(jí)發(fā)展階段，房?jī)r(jià)波動(dòng)較小且增幅溫和，政府通過(guò)推行相關(guān)法律法規(guī)來(lái)規(guī)范商品房和土地的交易，通過(guò)不斷探索來(lái)扶持剛剛起步的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

在強(qiáng)化控制期，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、城鎮(zhèn)化推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)儼然成為了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。由于房地產(chǎn)具有投資屬性，過(guò)度的投資型需求引起了房?jī)r(jià)快速上漲，這引起了學(xué)者對(duì)可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)泡沫的擔(dān)憂。在這一時(shí)期政府加大調(diào)控力度，不斷出臺(tái)限制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的政策,比如“上調(diào)存款準(zhǔn)備金利率”、“嚴(yán)格非法壓低地價(jià)招商”、“上調(diào)房貸利率”以及“二手房營(yíng)業(yè)稅政策”等。雖然房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)勢(shì)頭在大規(guī)模的調(diào)控力度下有所控制，但在2007年又恢復(fù)了高速增長(zhǎng)。

2008年美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)，由于過(guò)度放貸美國(guó)房地產(chǎn)泡沫破裂，給全球金融業(yè)造成了巨大的創(chuàng)傷，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)活力也遭受打擊，同時(shí)政府出臺(tái)了打擊囤地、上調(diào)存準(zhǔn)率以及國(guó)十三條來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。廣大的炒房者對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)持觀望態(tài)度，房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)由正轉(zhuǎn)負(fù)。政府為了給經(jīng)濟(jì)減壓，調(diào)控政策由前幾年的政策打壓轉(zhuǎn)為政策松綁。2008年11月政府提出了“四萬(wàn)億刺激計(jì)劃”，希望通過(guò)擴(kuò)大內(nèi)需來(lái)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)和增長(zhǎng)，結(jié)果導(dǎo)致2009年房?jī)r(jià)飆升24.6%。為了再次抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，政府在2011年推出了低收入保障房計(jì)劃，又出臺(tái)了“史上最嚴(yán)限購(gòu)政策”，主要內(nèi)容有二套房貸款首付比例上調(diào)至60%、上調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率、擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收范圍以及土地監(jiān)管政策等。在2011-2013年的三年間，政府的貨幣政策以及財(cái)政政策發(fā)揮了巨大的作用，房?jī)r(jià)增幅平穩(wěn)，這次調(diào)控主要打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)者并且效果明顯。2014年以后房?jī)r(jià)上漲基本保持平穩(wěn)的趨勢(shì)。

（三）政策調(diào)控對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)波動(dòng)影響分析

房?jī)r(jià)波動(dòng)是政策調(diào)控的前提，調(diào)控政策又為房?jī)r(jià)波動(dòng)提供了保障。縱觀我國(guó)房地產(chǎn)二十幾年的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策的目標(biāo)不是很明確，在“控房?jī)r(jià)”和“保增長(zhǎng)”間擺動(dòng)，這與房地產(chǎn)業(yè)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)有著密切的關(guān)系。如果房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，必然會(huì)影響廣大民眾的基本住房問(wèn)題，日益增大的房地產(chǎn)泡沫對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展也是一種威脅。如果過(guò)度抑制房?jī)r(jià)，就會(huì)影響我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。那政策調(diào)控對(duì)房?jī)r(jià)的控制是否有效，調(diào)控手段是否合理？我國(guó)的房地產(chǎn)是否存在泡沫？眾多學(xué)者深入研究，但觀點(diǎn)不一。但不可否認(rèn)的是，政策的調(diào)控和房?jī)r(jià)的波動(dòng)是密不可分，因此研究調(diào)控政策對(duì)房?jī)r(jià)的有效性，并從我國(guó)國(guó)情出發(fā)提出房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)策有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。