什么樣的公司屬于科技地產商？

宋杰 賈國強

為了進一步分析科技類上市公司的投資性房地產情況，《中國經濟周刊》記者還在A股606家科技類上市公司2018年中報中，獨家梳理了投資性房地產占總資產比例這一指標（見表4）。

梳理發現，盡管一些科技類上市公司投資性房地產的金額較小，但由于自身的總資產規模也不大，所以其投資性房地產的金額占總資產的比例還是很高。

例如，盛迅達投資性房地產的金額為4.93億元，占總資產的比例高達33.28%；北緯科技緊隨其后，占比達28.98%；盛迅達、北緯科技、御銀股份等17 家科技類公司的投資性房地產占總資產的比例均超過7%。

與此同時，另外一些科技類上市公司的投資性房地產雖然較大，但相對自身龐大的總資產而言，占比則相對較小。

例如，中興通訊投資性房地產僅占其總資產1207.09億元的1.61%，但金額卻高達20.31億元，從2013年至今連續6年位列科技類上市公司第一名，這也是中興通訊今年4月以來多次被批評“炒房耽誤‘中國芯”的主要依據。

今年10月中旬，有“人工智能第一股”之稱的科大訊飛也被央視曝光侵占揚子鱷國家級自然保護區土地，涉足酒店等房地產業務，打著人工智能的旗號“圈地”，受到各界關注和批評。

中興通訊：投資性房地產超20億，在建工程也創歷史新高

9月19日，中興通訊公告稱其與深圳市投資控股有限公司（下稱“深投控”）簽訂了《合作框架協議》，擬就公司直接或間接持有的深圳市南山區西麗工業園北區（中興通訊工業園北區）以及深圳市龍崗區布吉片區的土地及物業資產與深投控進行交易。

這次交易主要是中興通訊用下屬公司深圳市國鑫電子發展有限公司100%股權及上述兩項固定資產作為抵押品，向深投控進行融資。雖然雙方尚未最終確定交易方案及交易作價，但深投控首期將向中興通訊提供22億元的資金支持。

這次交易期限為兩年，中興通訊稱此舉有利于公司進一步聚焦主營業務，因為只是抵押，而不是出售。但外界認為，這種說辭有點牽強，其主要的目的或許是緩解資金壓力，中興通訊今年上半年凈利潤虧損78.24億元，在3500多家上市公司中墊底，是名副其實的“虧損王”。

《中國經濟周刊》記者梳理中興通訊財報發現，該公司的投資性房地產大幅增加始于2012年上半年。據該公司當年中報顯示，該公司當期以經營租賃的形式將相關建筑物出租給關聯方中興發展有限公司，這些建筑物由自用房產轉為投資性房地產，公司采用公允價值模式計量，價值15.96億元。

此后，其投資性房地產就開始居高不下，2015年以來均超過20億元。2018年中報顯示，中興通訊獲得的租金收入6637.9萬元。

除了投資性房地產維持高位，中興通訊的在建工程規模自2015年以來也開始大幅增加，2014年底僅2.63億元，2015年底為6.44億元，2016年底大幅增加至17.29億元，2017年底下降至14.73億元，2018年中報又大幅增加至18.47億元，創1997年上市以來新高。

在建工程的大幅增加使中興通訊的固定資產賬目下的房屋及建筑物大幅增加，2018年中報顯示，中興通訊的房屋及建筑物賬面價值已高達48.55億元。

分析認為，雖然在建工程以及固定資產賬目下的房屋及建筑物多為自用，但也存在轉換成投資性房地產的可能性。

例如，中興通訊被指參與炒房的一個實證是，今年2月9日，該公司公告稱，就深圳灣超級總部基地與萬科簽訂了《委托開發建設、銷售、運營框架協議》。中興通訊委托萬科提供T208-0049宗地的189890平方米物業的開發建設服務。

項目建成后，萬科提供可售物業的銷售服務以及委托運營物業的運營服務；剩余的辦公物業7.7萬平方米及文化設施用房2660平方米應交付給中興通訊。交易完成后，預計對稅前利潤的貢獻合計約27.23億元。

科大訊飛：研發中心選址沒在一線城市，且先建酒店和會所

如果不是位于揚子鱷國家級自然保護區，科大訊飛股份有限公司（下稱“科大訊飛”）在安徽宣城的那處“研發中心”很難成為焦點。

10月中旬，位于安徽宣城的揚子鱷國家級自然保護區被侵占一事引發關注，科大訊飛觀塘培訓基地正位于保護區內。該基地名為培訓基地，實則對外經營。在中央環保督察組2017年督察后，該基地至今仍在繼續建設樓堂館所，酒店房間更是被曝一房難求。

質疑

事件曝光后，各界議論紛紛。有觀點認為，在和地方政府的談判中，科大訊飛可以憑借“AI高科技”的金字招牌獲得更多優惠和資源。科大訊飛還被指打著產學研合作的旗號，憑借“高科技”產業這一金字招牌及 “AI（人工智能）第一股”的影響力，以搞研發為名，通過半賣半送、資源置換等方式增加土地儲備，增厚資產。

對于外界的質疑，科大訊飛10月15日發表聲明稱，得知研發中心位于揚子鱷國家級自然保護區后，立刻停止中心運營，全面配合整改。“觀塘科技島是科大訊飛子公司設立在涇縣經濟開發區內的IT產業研發中心，并非地產項目。中心作為支援革命老區經濟建設和扶貧工作的招商引資項目。入駐前，開發區內已有上百家企業。”

科大訊飛高級副總裁、董秘江濤10月16日也回應稱，科大訊飛自成立至今，沒有一分錢收入來源于房地產開發銷售。近年來，科大訊飛加大市場渠道的投入和各地營銷平臺的建設，在省外各地設立分（子）公司，主要是為了更好地進行渠道建設、本地化服務和管理，以及更好地推動人工智能的新業務應用。

10月16日，安徽揚子鱷國家級自然保護區涇縣區域違法開發建設活動整改工作推進大會召開，隨后，涇縣縣委書記耿鵬分別前往涇川鎮和經濟開發區，督查指導安徽揚子鱷國家級自然保護區問題整改工作。涇縣人民政府外宣辦包姓負責人告訴《中國經濟周刊》記者，目前保護區的整改方案已經上報，詳情不便透露。

科大訊飛究竟有沒有涉足地產？

盡管江濤稱沒有一分錢收入來源于房地產開發銷售，但這恐怕并不能撇清科大訊飛這家科技型上市公司從事地產生意的嫌疑。

根據安徽涇縣官網消息，科大訊飛觀塘科技島位于涇縣開發區，由科大訊飛信息科技股份有限公司投資建設，總投資1.2億元，建筑面積2.5萬平方米，主要建設集智能語音技術研發、高端人才培訓為一體的IT產業研發中心及配套服務中心。項目分兩期建設，從2013年底開工建設，一期主要建設培訓中心、酒店等；二期是建設研發中心。

外界質疑，為何一個研發中心，要先把酒店、客房和會所建立起來？盡管開工之初，該項目被稱為“IT產業研發中心及配套服務中心”，但在環評報告中，該項目的行業類別變成了“旅游飯店”和“正餐服務”。同時，宣城市環境保護科學研究所2015年9月的《建設項目環境影響報告表》顯示，科大訊飛位于涇縣的培訓中心建設單位為涇縣智元信息科技有限公司。

根據信息查詢平臺企查查顯示，涇縣智元信息科技有限公司由訊飛智元信息科技有限公司100%持股。后者由科大訊飛100%控股。根據科大訊飛2018年半年報信息，訊飛智元的主要業務是信息工程，包含21個下屬子公司。其營業收入為10.8億元，營業利潤為10.2億元，凈利潤為8348.4萬元，占科大訊飛凈利潤的64%。

科大訊飛的半年報還顯示，該公司旗下有47個子公司。媒體報道稱，7月12日，子公司天津訊飛信息科技有限公司的經營范圍也多了“房屋租賃”一項。外界質疑，作為科大訊飛的重要子公司之一，訊飛智元的經營范圍多了“房屋租賃”這一項是否說明科大訊飛對地產的青睞及涉足？

《中國經濟周刊》記者查詢科大訊飛10月24日發布的2018年第三季度報告發現，其投資性房地產的期末余額為2160萬元。截至10月30日發稿時止，科大訊飛未對上述質疑和投資性房地產的收入構成做出回應。

業績疲軟之困：增收不增利

成立于1999年的科大訊飛近年來因其人工智能標簽聲名鵲起， 并于2008年在深交所掛牌上市。上市之初股本為1.07億元，10年間通過轉增和增發，目前股本為20.93億元。不過，據Wind數據顯示，科大訊飛上市10年來營業總收入上漲明顯，但利潤狀況并不樂觀。

2018年上半年，科大訊飛營業額大幅上漲，實現營業收入32億元，歸屬股東的凈利潤也達1.3億元，但歸屬上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤僅為2020萬元，同比下降74.39%。

有觀點質疑科大訊飛利潤增長緩慢。在今年上半年1.3億元的利潤中， 1.1億元來自補貼和投資收益。長江商學院終身教授薛云奎2017年底就指科大訊飛管理團隊擅長要錢，不擅長賺錢。

業績增長乏力還源自行業格局的調整。

如今的科大訊飛面臨著激烈的競爭，對手不僅包括BAT這樣的傳統互聯網巨頭，還包括很多人工智能新兵。此外，科大訊飛的一些合作伙伴已成為競爭對手。2014年，科大訊飛還在為搜狗提供技術服務，2016年，搜狗搭建團隊陸續推出自己的人工智能產品。“留給訊飛的窗口期只有3到5年。” 科大訊飛董事長劉慶峰曾對媒體嘆息。

三星電子中國研究院一位人工智能專家也不看好科大訊飛的發展。“科大訊飛在人工智能領域的技術實力并沒有傳說的那么強，只是這幾年擅長營銷造勢，所以名聲大噪。”這位專家告訴《中國經濟周刊》，很多大公司并不采購科大訊飛的產品。

招商亂象：土地捆綁著的AI

“無論TO B還是 TO C，都沒有TO G（government政府的縮寫）立竿見影。” 業內觀察人士劉志剛說，為了刺激創業，不少非一線城市的地方政府也開始引入諸如人工智能這樣的新產業。

2018年以來，很多地方政府辦起了AI大會。劉志剛發現，辦大會成了地方政府發展AI的重要途徑。“地方政府使出渾身解數，拉來高官政要與互聯網大佬助陣，在嘉賓規格與影響力方面一較高下。”

很多地方都對AI產業躍躍欲試。除了出臺優惠政策、辦AI大會、爭搶AI企業外，各地政府也紛紛促成AI專業的開設，培育更多專業人才。很多地方也紛紛建起了AI產業園或研究院，以此聚合更多的項目，打造AI產業集群。

除了舉辦會議，劉志剛告訴記者，補貼尤其是對新興行業補貼是一些地方政府的招商“引擎”，但是容易導致濫竽充數的企業獲利，好的企業也容易陷入高福利陷阱。“靠補貼就能取得不錯的收入，溫水煮青蛙，科大訊飛近年來的研發滯后就是典型案例。”

一位不愿具名的上海科技企業創業者宋先生告訴《中國經濟周刊》記者，前兩年大量上海制造企業外遷，周邊城市爭搶他們，開出的條件也非常好。“有的就是你過去辦廠，就送土地，你只負責建，建的錢可以很低利息給你。有些人就借著名義弄些地，特別是安徽、蘇北等地區比較常見。土地指標往往又通過農村拆遷獲得。”

長期關注區域經濟發展的園區中國控股有限公司執行董事梁椿告訴《中國經濟周刊》記者，目前政府對高新技術企業最直接的優惠政策主要是土地，一般是產業用地加商住配套的模式。此外，幫助企業建設總部、基礎設施以及配套，通過當地政府國資平臺成立公司并占有一定比例股權也是常用的優惠政策。

梁椿分析，研發中心項目本身就具有很強的符號性，科技型企業一般會在一線城市布局區域性研發中心，對于這些企業而言，設在上海還是廣州區別不大，但建在二線甚至三四線城市則令人費解。