屋頂漏水常見糾紛解讀注意提前規避

今年3·15，房屋質量問題再度成為百姓熱議的焦點。其中，有關屋頂滲漏的糾紛頗多，爭議的焦點主要集中在：屋頂漏水是不是只是頂層住戶的事？為解決漏水問題在屋頂加蓋其他建筑合不合理？房屋漏水后責任誰來擔？等等。屋頂漏水，頂層住戶可能會與其他業主、物業公司、開發商或施工隊等產生糾紛。現列舉不同主體間糾紛的常見情形，并請專業律師解讀，希望能引起消費者注意，盡量避免糾紛。

與其他業主的糾紛

情形一

一此頂層住戶認為，屋頂不僅僅是自家的，更是整棟樓的，屋頂滲漏維修的費用不應由自己來出，而同棟樓的其他業主很多都不愿出錢維修，因此而引發矛盾。

情形二

頂樓住戶因樓頂漏水嚴重無法入住，且整個單元其他樓層住戶不愿分攤樓頂公共部位的維修費用，只好自己出錢在樓頂搭建大棚、陽光房、空中花園等，以解決室內漏水問題，此舉引起其他業主不滿。

情形三：

在屋頂建亭子、做綠化或安裝太陽能熱水器等破壞了防水層，造成頂樓其他住戶家漏水。

律師相關解讀

1）頂樓住戶的屋頂屬于整個樓棟的公共區域，出現滲漏后可以申請使用專項維修基金，如果維修基金不足或者根本沒有繳納維修基金，維修費應由所有業主共同承擔。

2）無論是為了解決漏水問題，或是其他什么原因，私占樓頂亂搭違建肯定不合法，不僅侵占其他業主利益，還可能破壞防水層，造成滲漏，危及樓體安全。

與開發商的糾紛

情形一

保修期內，屋頂漏水，頂樓住戶要求開發商維修卻遭拒。

情形二

保修期內，屋頂滲漏，頂樓住戶向開發商報修后，開發商派人維修，但屢修不好，后過了保修期，開發商便不愿再擔責。

律師相關解讀

保修期內，如果不是人為原因造成的漏水，開發商要承擔全部責任。根據《房屋建筑工程質量保修辦法》規定：屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，質保期為5年，從工程竣工驗收合格之日起計算。如果開發商不履行維修義務，業主可以找第三人進行維修（注意保留證據），由此所產生的維修費用和給業主造成的損失應由開發商承擔。另外，若因開發商的原因導致滲漏問題一直沒修好而過了5年保修期，開發商仍要擔責。

與物業的糾紛

情形一

物業對屋頂公共設施管理不善。如積雪未及時清除導致積水滲漏至頂樓住戶家，對屋頂的水箱管理不善導致頂樓住戶家漏水，等等。

情形二

物業允許廣告公司在屋頂私設廣告牌，破壞防水層，造成頂層住戶家漏水。

情形三

在漏水問題一直未解決的情形下，一些業主會拒繳物業費，結果反被物業告上法庭，甚至有的物業直接采取斷水斷電的行動。

律師相關解讀

1）漏水肯定不是物業造成的，但如果物業在這里面有疏于管理的情況，或是出現問題后沒有及時處理，導致損失擴大或出現了更嚴重的問題，那么物業要承擔責任（負有失察或是維修不及時的責任）。前者比如，管道堵塞、屋頂積雪未及時清除等，若根據物業管理合同和相關規定的要求，物業公司應定期進行檢查和清理的，物業沒做到，就可以追究物業的責任后者比如，隔壁鄰居違法裝修施工，物業未制止的，就可以要求物業賠償損失。

2）業主和物業公司簽訂了合同，雙方都應該遵守合同規定，業主繳納物業費、物業公司提供物業管理服務是各自的義務。遭遇屋頂漏水，拒繳物業費不僅不能有效維護自己的合法權益，反而會影響解決滲漏的最佳時機。而業主不繳物業費，物業公司采取停水停電的方式迫使業主繳物業費則是侵權行為，應該使用合法方式催繳，如起訴至法院。

與防水舡方的糾紛

情形一

屋頂漏水，為圖方便隨便在街邊找了施工隊維修，結果剛修好不久又漏水了，再次找施工隊，對方卻百般推脫拒絕返工維修。

情形二

原先說是便宜結果是天價；或施工期間莫名增項，額外要求更高費用。

情形三

房屋裝修后漏水，裝修公司不愿修繕及賠償相關損失。