樓市艱難時刻的背后

張程

9月28日，國內最大房地產開發商之一——萬科在深圳舉辦一年一度的秋季例會，沒想到這場例會卻因為當日的一個口號而意外在網絡上走紅。萬科在現場打出了一個巨大的紅底白字的口號——“活下去”。這一行為引起了外界的關注，不少人驚呼：“連萬科都這么說了，那樓市真是到了危急時刻！”

“活下去”作為萬科的發展口號，最早出現在此次例會前兩周，萬科董事會主席郁亮在萬科南方區域9月月度例會上的講話中。彼時，郁亮在談及萬科應對當前樓市下行情勢的舉措時，指明“以‘活下去為最終目標”，并在這次講話中強調，樓市真正的拐點已經到來。

與萬科的危機感相映襯的是傳統的樓市銷售旺季“金九銀十”，今年銷量慘淡，從已經過去的9月份的銷售數據來看，部分熱點城市的商品房銷售出現了量價齊跌的回調局面。面對這種情況，多家大型房企也紛紛祭出打折促銷的應對措施，如泰禾、恒大、萬科、碧桂園等企業接連自發降價打折銷售。一時間關于樓市降價成為了熱門話題。

最嚴調控政策

回顧本輪樓市的漲落可以發現，雖然從2016年開始，各地已經先后出臺各種嚴厲的樓市調控政策，但是從全國范圍來看，房價依然在緩緩上漲。截至2018年8月，全國70個大中城市商品住宅銷售價格依然是“穩中有漲”，其中4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%，同比上漲0.9%；二手住宅銷售價格環比上漲0.2%，同比上漲1.2%。31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲1.3%，同比上漲8.6%；二手住宅銷售價格環比上漲1.3%，同比上漲6.5%。35個三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲2.0%，同比上漲8.3%；二手住宅銷售價格環比上漲1.4%，同比上漲6.4%。

本輪樓市連綿持續的漲勢顯然與當前國內去杠桿、防風險的總基調不相符。2017年中央經濟工作會議已經明確提出要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”基本基調，2018年中央經濟工作會議又提出發展“租購并舉”的住房制度，以形成房地產市場平穩健康發展的長效機制。然而到2018年上半年為止，依然有部分地區出現房價非理性上漲的情況，“萬人搶房”的新聞也時而見諸報端。

一面是持續不斷、越發嚴厲的房地產調控政策，一面卻是仍然在上漲的房價。在這種情況下，2018年7月底，中共中央政治局召開會議分析研究當前經濟形勢和經濟工作，會議中明確將“下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲，加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制”作為六項經濟工作要求之一列出，措辭異常嚴厲。其中“堅決遏制房價上漲”的表述前所未見，為歷次房地產調控政策中態度最為嚴厲的一次。

在這一次中央政治局會議之后，各相關部門明顯加強了調控力度，以貫徹落實中央關于“堅決遏制房價上漲”的要求。

8月以來，北京、上海、深圳、廣州先后發布治理房地產市場亂象的專項行動。北京嚴查此前引起關注的“群租房”“商住房”“隔斷房”“大棚房”等。上海在整治首付貸、違規提取公積金等行為之外，加強了對“限購、限外、限企”的審核。深圳發文嚴打中介機構以威脅恐嚇等暴力手段驅逐承租人、惡意克扣保證金和預訂金，以及“茶水費”“陰陽合同”等22條樓市亂象。廣州進一步加強房地產中介行業治理，把掃黑除惡專項行動與日常市場巡查結合起來，進一步加大對中介機構的巡查。

二三線城市也在采取行動。如陜西西安禁止房地產開發企業將商品房銷售與學區、學校相關聯，進一步規范房屋銷售秩序；河北廊坊出臺多項舉措，規范存量房交易行為，遏制“陰陽合同”和“高評高貸”；湖南郴州對全市房地產市場的住房及用地供應、住房建設、住房價格、住房銷售、輿論導向等作出了相關規定。

另外，住建部頻繁約談各個房價過快上漲的城市，并明確表態將對房價調控不力的城市相關負責人啟動問責程序。銀行等金融部門也對涉及房地產項目的貸款進行更為嚴格的審查和控制。中國樓市迎來了史上最嚴厲的調控政策。

房企甩貨過冬

在政府的調控壓力之下，一向以高杠桿運作的房地產企業開始承受壓力。尤其是那些依靠高周轉率快進快出的房地產企業，面臨著巨大的資金鏈壓力，這使得不少企業不得不加快出貨速度。

對于這些房企而言，一面是居高不下的存貨，另一面則是數額龐大的貸款及利息費用。按照申銀萬國行業分類，剔除可對比性數據不全的上市房企，截至2018年6月，130家上市房企存貨總計接近4.5萬億元，比去年同期增加了9380億元，同比增長27%。同期，A股房企的平均資產負債率達70%，總資產規模1000億元以上的20家房企資產負債率均已超過70%，且它們的有息負債總規模達1.77萬億元，較年初增長13.5%。如此高的負債額意味著每年僅利息就要1000多億元。然而這些都不是致命的，如果庫存能夠快速消化，那么房企還有利潤可賺，但是一旦市場遇冷，庫存積壓，經營活動產生的現金流不足以維持公司的正常運轉，以及償還短期債務，那么公司就面臨資金鏈斷裂的風險。尤其在當前去杠桿、防范金融風險的大環境下，房地產企業融資已經變得相當困難，快速消化庫存幾乎成為房企的唯一出路。

進入9月之后，不少大型房地產企業就加快了消化庫存的步伐。如泰禾、恒大、招商蛇口、碧桂園等紛紛推出了降價銷售的策略。恒大推出國內全部樓盤8.9折，如果將全部優惠進行疊加，最低可至7.4折；碧桂園個別項目出現8折優惠；泰禾在合肥的合肥院子部分戶型降價4000元/平方米，降幅達兩成。

作為房地產企業標桿的萬科，進入7月份以后去化率一直在下降，7月份的去化率為51%，8月份去化率為47%。與上半年55%-65%的去化率水平相比，這樣的銷售情況無疑下滑嚴重。在這種情況下，萬科董事會主席郁亮喊出了以“活下去”為最終目標的口號。萬科2018年的回款目標是6300億元，據悉完成的并不好，這也是萬科焦慮的原因。今年“金九銀十”樓市銷量慘淡，9月份不少大中城市的銷量創下歷史新低，然而房企下半年的庫存供應卻充足，僅恒大、碧桂園、融創、萬科的貨值就有2.2萬億元。隨著恒大、碧桂園加速甩貨，在市場行情不好的情況下，或將迫使更多房企加入甩貨隊伍。

降價維權頻發

房產作為居民的重要家庭財富，隨著房價的下跌，居民的賬面資產值也會跟著下滑，而且房產屬于大額資產，房價一旦大幅下跌，那么居民財產就將遭受嚴重損失。對于那些按揭買房的人而言尤其如此。按揭買房實際上屬于加了杠桿，房價的小幅波動會被成倍的放大。

房企的大幅降價促銷雖然是市場行為，但是對于已購房者而言，尤其是新近購房者而言，是莫大的傷害。房價打8折可能意味著他們將損失幾十萬元的賬面資產，許多人心里都難以接受。隨著房企在全國范圍內進行降價促銷活動，不少遭受損失的業主紛紛走上街頭進行維權。

今年8月以來，媒體先后報出合肥、長沙、杭州、南京、上海等大中型城市都出現了業主維權事件，引起了社會的廣泛關注和議論。網上甚至傳言有個別維權事件出現打砸售樓處的現象。

在當前全國多地出現樓盤大幅降價促銷的情況下，一些甚至連房都沒拿到的業主，其房價就已經降了好幾成，在這種情況下，業主是否可以進行維權呢？

其實長期以來，商品房銷售過程中一直存在一些對消費者侵害的行為。例如開發商在進行促銷時往往會勾畫出一幅美好藍圖，但是后期能實現多少則完全不可知。例如有些小區承諾規劃了配套設施，但是很多在房子銷售完以后就敷衍了事，甚至全然不予兌付。這類承諾由于往往是口頭承諾，后期消費者難以有效維權。就如2008年春晚小品《夢幻家園》中諷刺的那樣，宣傳廣告上畫了小區的天空中飛著天鵝，池塘里邊游著魚，但應付業主質疑時卻說“魚讓天鵝吃了，天鵝吃飽飛了”，所以什么都沒有了。類似這樣的消費欺詐其實并不在少數。

現在網上購物允許消費者7天無理由退貨，有些平臺還有保價措施，即商品在短期內（通常為一個月）降價會給消費者補差價。商品房如此大額的消費，是否應該有試用期？當購房者發現銷售人員過分美化了房子的優點，無意或者有意淡化缺點時，是否有權利要求退貨？當房子在短期內出現不正常的大幅降價時，開發商是否該有保價措施？房價漲跌原本是市場化的行為，但是如果當賣方和買方之間掌握的信息嚴重不對等時，當賣方掌握了更多信息而有意無意隱瞞買方時，是否應該有對買方的保護機制？

當前樓市行情變差，房企面臨危機，廣大的買房者同樣面臨艱難時刻。這樣危險而艱難的處境的由來，恐怕要好好反思此前的瘋狂和非理性，才能避免下一次重蹈覆轍。