芻論交通因素對住宅地產價格的影響
——以城市軌道交通的因子為例

楊茂盛，鄭　芳

(西安建筑科技大學 管理學院，西安 710055)

一、引言

自2010年以來，中國經濟“挽起褲腳”大步前進，人民生活質量持續上行，社會發展及GDP指數不斷提升，城市化率更是由47.50%增長到58.52%[1]。隨著國家對城鎮化愈加重視，城鎮化建設的發展逐步提升，遠郊地區聚居的非農業人口與日俱增，城市功能日趨復雜，不論是從城市的數量和規模，還是物質空間及社會經濟結構都有著巨大的變化。相應地，城市系統的內部矛盾沖突和復雜化程度也日益加劇，城市交通擁堵狀況尤為突出，各大城市的交通現狀已經從“問題”變成了 “困擾”[2]，提升城市交通建設水平已然成為解決交通擁堵狀況的必然選擇。黨的十九大報告中提出明確要求建設“交通強國”，隨著國家社會經濟的飛速發展，人民對交通及出行的需求日益增加，發達的城市軌道交通網線實現了人們對便捷出行的要求。而“十三五”規劃中也提出，加快發展城市軌道交通，加快300萬以上人口城市軌道交通成網，預計城市軌道交通投資將超過2萬億元，到2020年，中國軌道交通運營里程將達到7700公里[3]。城市軌道交通已成為快捷高效、穩定安全、環境友好的公共交通重要選項，成為了居民出行首選的公共交通途徑之一。快速高效的城市軌道交通顯著地改善了城市內部的高峰期擁擠和霧霾問題，同樣遵循了可持續發展的原則。不僅如此，城市軌道交通開通運行后，對城市的功能分布、土地開發形態、發展規劃都有極大的影響，將引發城市發展形態與社會經濟產業布局發生轉變，帶來了巨大的空間效應、社會效應和經濟效應。城市軌道交通的高度可達性，能夠完善沿路土地資源的優化利用，加大土地的開發強度，促進周邊住宅地產的快速崛起。而今我國的城市軌道交通正處在發展快、建設多時期，全國城市軌道新線路規劃審批速度愈加變快，國家發改委最近統計顯示，至2016年8月全國共有41個城市的地鐵建設規劃獲得批復，規劃總里程超過8400公里[4]。據《西安市城市快速軌道交通建設規劃》顯示，西安市統共修建6條地鐵線路，總長約252公里[5]。軌道交通作為我國現代化城市公共客運交通系統里中發揮主要作用的構成部分和城市建設規劃的重中之重，對未來城鎮的經濟發展起到了推動性的作用，值得我們深入探討。

與此同時，軌道交通網線的不斷完善也促進了周邊地區住宅地產的價格重組，炒熱了周邊的住宅地產行情，通過觀察及搜集房天下等網站的信息得出，在去年一年的時間里，西安市整體房價上漲1500元至4500元不等，房價的過快增長及開發商的宣傳引導加劇了購房者的消費盲目性，“地鐵房”成為了購房者的首選。在“買漲不買跌”的消費心理作用下，人們紛紛拿出存款，購置房產成了繼黃金后的又一塊投資洼地，這使得普通老百姓在購房時不能清晰的思考，容易受到房地產市場大趨勢的影響。研究交通因素特別是軌道交通對城市住宅地產價格影響的作用機制，可以幫助購房者理解價格形成的原因，從而理性購房。同時也為蘭州、西寧等即將建設地鐵的城市在規劃時提供了理論借鑒。

二、交通因素對住宅地產價格影響的文獻回顧

城市交通系統對住宅地產價格影響的研究早在20世紀60年代就成為國外研究熱點，研究已從定性分析過渡到了定量研究，主要研究手段有交通成本模型、特征價格模型、地理信息中的GIS技術、灰色預測模型等。周夢婷和趙強(2016)[6]利用半對數特征價格模型，發現南京地鐵3號線對一定距離范圍內的房價影響呈現明顯的倒U型關系。增值效果最佳的距離，玄武區出現在600～900m內，其平均增值幅度為14.8%，而浦口區出現在300～600m內，平均增值幅度為18.9%。3號線對浦口區的影響范圍為1800m，對玄武區的影響范圍為1500m。張沈生等(2015)[7]運用特征價格模型分析沈陽市地鐵二號線對周邊房地產的增值作用，指出了沈陽市地鐵與房地產之間具有明顯的相互作用，但這種相互作用關系存在著嚴重不平衡性。王雪和吳連喜(2016)[8]利用GIS技術，研究得出南昌市地鐵一號線對沿線二手房價格存在影響，但區域不同，影響程度不同，從市中心區域，到市副中心區域，再到市外圍區域，地鐵對沿線二手房價格的影響呈現逐漸擴大的趨勢。鐘萌琦和湯江龍(2016)[9]也對南昌市地鐵一號線對沿線二手房價格影響做了研究，發現地鐵對房價的正面影響較大。湯清和王梓(2015)[10]通過GM(1，1)模型預測得出，地鐵沿線房價受地鐵影響明顯上漲，并且隨著地鐵工程的推進，實際房價與預測房價的差值逐漸增大。

三、住宅地產價格的主要影響因素

馬克思主義經濟學當中對于住宅地產價格的詮釋重點與西方經濟學中的有所差異。馬克思主義經濟學認為，住宅地產的價格是由建筑物價格和地價構成，是住宅地產商品價值和地租資本化價格的貨幣表現(林崗等，2003)[11]。而在西方經濟學理論當中，住宅地產的價格主要跟市場供需關系相關，而且供需是否平衡不但取決于其自身的供給與需求情況，其他因素也會帶來正向或負向的影響。這些因素包括宏觀層面上的經濟、社會、行政等因素，也包括微觀層面上的區位、宗地特征、鄰里等因素，下面將對這些影響因素進行展開分析。

(一)宏觀層面影響因素

住宅地產價格的宏觀影響因素是作用于整個住宅地產市場的具有普遍影響的因素，不單獨針對某個具體的項目。

1.經濟因素。經濟因素包括了國家或者地區的經濟發展水平和發展速度、居民的收入水平和消費水平以及經濟產業結構等多個因素。其中國家及地區經濟發展水平可由國內生產總值(GDP)，貨幣供應量，實際貸款利率等體現。一般來說，住宅地產市場的發展具有周期性，縱觀過去十年住宅地產的市場發展，不難發現平均每三年出現一個波動周期，且上行周期持續時間久于下行周期，但整體趨勢呈上漲狀態，與國民生產總值的增長保持同步。同時，貨幣供應量的變化也會對住宅地產市場帶來明顯的影響，若貨幣供應量增加，就意味著銀行提供給開發商的貸款金額增多，且開發商申請借款成功的可能性更大，從而增加了開發商對住宅地產市場投資的積極性與收益率。不僅如此，老百姓在購房時也能享受到相對寬松的貸款政策，減輕了剛需家庭的信貸負擔，提高了人們的購房熱情，改變了貨幣供應量，就等于改變了開發商的投資力度與居民購房能力。總的來說，區域經濟增長速度越快、政府財政收入水平和居民收入水平越高，對住宅地產的需求就越多，住宅地產價格便會得到正向刺激從而促使價格升高。市場利好情形也會引來開發商的投資眼光，致使投資密度增加，土地地價自然升高。而當區域物價升高時，建筑所需的人工費、材料費、機械費等均有增加，繼而提升了住宅地產的購置成本，促進了價格的上漲。而居民收入代表的是老百姓對住宅地產的購置能力，不同的購置能力有不同的需求，或自住或投資，需求層次不同也會引起市場行情的變動。就我國的情況來看，平均居民收入高的經濟發達城市，其房價普遍高于經濟欠發達地區。

2.社會因素。社會因素包括人口密度、城鎮化水平、消費觀念等因素。隨著國家對城鎮化愈加重視，城鎮化建設的發展逐步提升，在城鎮化建設進程中，大批人口涌入城鎮，而城市居民作為商品房的消費主體，區域人口密度增加會帶動住宅地產的規劃與投資，從而導致住宅地產價格的波動。城市居民的消費心理因素也會對價格產生影響，當商品房市場整體利好，價格不斷攀升時，不論是出于逐利性的投資性購買群體，還是有剛性需求的群體，都會隨著“買漲不買跌”的行情而進行商品房的購買，從而“迫使”居民購買力提高，反向刺激住宅地產價格的上漲。

3.行政因素。行政因素主要包括國家稅收政策及國家住房政策。具有一定的強制性，政策出臺后會快速的作用到市場中，現行的政策主要從需求側、供給側、中間環節和其它角度出發，對住宅地產市場發力。從需求側出發主要是指控制國民購房需求來抑制房價的不斷攀升，例如以戶籍、稅款繳納和社保繳納等情況為衡量的指標，政府通過出臺各類限購政策或限制貸款來降低城鎮居民對購房的非剛性需求；或者利用提高按揭貸款的首付款比例和貸款利率來增大消費者的購買成本，繼而抑制老百姓的購買跟風性，減少非理智住宅房產的購置，例如西安市現行的限購政策，本地戶口以家庭為單位只能購置最多兩套住房，非西安戶口，但交納兩年社保，以家庭為單位最多購置一套住房[12]。供給側的主要措施是從擴大市場供給量的角度出發，降低住宅市場的貨品稀缺性，從而改變市場供求狀況，遏制了住宅地產價格的非理性增長。從2006年開始政府出臺的基于供給側的政策主要有擴大住房建設用地的出讓、增加商品房占房地產市場總量的比例、加大對保障性住房的投資與建設、加快土地出讓以及相關各項審批的速度。控制中間環節是指根據市場的需要改變中間交易環節的稅費，從而作用于住宅地產市場的供需，常見的措施有，當需要“刺激性調控”時，采取減征或免征增值稅的方式，當需要“限制性調控”時，則取消部分過往的稅收利好政策。今年的政府工作報告中指出，要貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”[13]，也就是說，宏觀的地產調控手段仍會持續，購房投機性行為將得到嚴格的控制。但是面對不同情況應分析對待，宏觀政策的調控應根據城市具體情況而制定合適當地市場行情的政策。

(二)微觀層面影響因素

微觀層面的影響因素主要由區位因素、宗地特征及鄰里因素構成。

1.區位因素。區位因素主要包括住宅地產的供需狀況、交通的可達性、市政配套水平、周邊商業發展程度等。從經濟學角度來講，住宅地產兼具商品及投資屬性，市場供需狀況與住宅地產價格的變動息息相關。當房屋空置率及住宅空置率過大時，住宅地產存量市場的供給遠遠超過需求，為了改變生產過剩的市場狀態，開發商往往會采取降低投資收益率的方式來拉動需求。當住宅地產市場存量小于居民的購置需求時，開發商往往會借機鼓吹“饑餓營銷”，擾亂市場秩序，出現“預約看房，排號買房”的現象，此時購房者心甘情愿以較高的價格完成購買，導致住宅地產價格一路攀升。此外，在城市發展過程中，會因為資源分布變化而重組為新的功能區域，例如商業集中片區、教育集中片區、行政集中片區等，這就會造成特定消費人群對新形成的功能片區住宅地產需求大于供給。區位因素的另一個重要構成為交通可達性，主要體現為城市居民通勤生活的便利程度，通過發達的城市交通網線，城鎮居民可實現快速的通往市區各地，極大地節約了人們的出行時間及其成本。從區域經濟學角度來說，在不改變其它條件的前提下，社會經濟活動趨于向城市交通網線發達的地區靠近，且持續拉動區域的經濟發展。

2.宗地特征。對于住宅地產項目而言，其建筑結構特征和項目整體情況存在著許多差異化特征，這些影響因素包括項目開發商的資質和品牌，項目的施工質量、建筑類型、建筑面積、建筑朝向、建筑年齡和裝飾裝修程度，樓盤的容積率、車戶比、綠化率等。不同的樓盤其宗地特征不同，在進行購置時，根據購房者的側重點不同，對樓盤的評價也存在主觀的差異。

3.鄰里因素。生活配套設施是否齊全是鄰里因素的主要指標，其內容包括醫院等級、教育配套、娛樂休閑、距商圈CBD的距離、交通網線發達程度以及園林景觀資源等。鄰里特征因素能夠有效的提高人居生活質量和便捷度，因此對住宅地產價格起到明顯的作用，齊全多樣的生活配套設施帶給住宅地產價格的變化是正向的。

三、交通因素對住宅地產價格的影響

發達的交通網線不僅能夠優化城市功能的布局，還能將人口密度引流到衛星城市，繼而推動區域經濟的發展。近幾年，在合理經營現有城市交通網線前提下，政府提倡大力加快發展城市軌道交通。一般來說，建設一條地鐵線路所帶來的就業機會，相當于成立千人規模的企業，而“十三五”地鐵建設規劃里程8400公里，就意味著帶來了十幾萬的就業需求。有直接投資及人口密度的增加，就有資本的累積，引發了對城市軌道交通周邊土地利用強度的需求增加，此類投資及其累積的資本量通過相鄰效應，將經濟效益擴大到城市軌道交通沿線地區，引起了滲透效應，繼而提高了沿線地區土地地價及住房地產價格[14]。在西安地鐵三號線未承建之前，浐灞生態區所處的城東被稱為“東郊”，雖然生態環境相對市中心良好，但因為離中心商圈距離遠且交通不便利，市民出行的時間成本和交通成本較大，加上灞河橫穿其中，浐灞生態區當時更多被用來種植糧食及蔬菜作物。在地鐵三號線建設之后，吸引了眾多開發商來浐灞投資，其中世界500強企業14家，涉及產業、民生、生態等多個領域，固定資產投資累計完成1223億元，促進了區域經濟持續快速增長。而浐灞國家濕地公園和2011西安世界園藝博覽會舊址等，都為住宅地產提供了有利的生活配套條件，看到商機的房地產開發商對浐灞土地的需求量持續增加，土地開發強度大幅提升，浐灞土地交易市場頻現高價斬獲土地的案例，原本幾乎零溢價率的西安土地交易市場在2017年底出現了168.12%的高溢價率[15]。城市軌道交通的另一個優勢就是大大提高了居民的交通可達性。城市居民以極低的交通成本通達全城，實現了更加快捷的看病投醫、受教育、通勤工作和購物休閑。隨著城鎮化進程的加快，人居、環境質量、交通擁堵等各類城市問題日漸凸顯。“ofo小黃車”等交通工具的出現，仍舊受到出行時間及天氣條件的限制、出租車及私家車的出行費用偏高、公交車分時段擁擠等情況，都或多或少的削弱了居民出行的舒適度。對城市軌道交通周邊居民來說，搭乘地鐵線路出行，可實現以較低的出行成本高效快捷的通達全城。不僅如此，搭乘地鐵可節約對不可再生資源的消耗、減少碳排放，保護環境、降低空氣污染、有效改善道路擁堵，符合資源節約型社會的理念。

區位理論指出，城市不同區位的土地價格具有較大差異，而到達不同區位所花費的經濟成本與時間成本差異會擴大土地價格差異[16]。交通可達性越高，地鐵周邊土地的開發價值越大，產業布局重組能力越強，政府的推動及開發商的投資均造成城市軌道交通沿線住宅地產價格的升高。但是不同的區域經濟發展程度及交通發展現狀不同，受到城市軌道交通的影響也不盡相同，例如西安市鐘樓商圈及小寨商圈，在地鐵線路開通運營之前，其交通就已通達全城，交通可達性并未因地鐵線路的開通而大幅提高，故沿線土地開發強度及住宅地產價格相比非CBD區域受到的影響弱，此為城市軌道交通對住宅地產價格影響的分市場效應。

隨著城市軌道交通線路的開發運營，增強了水電暖等市政配套設施的完善程度，教育資源、景觀園林資源、醫療資源等公共資源的增多，提升了居民生活環境，社區發展程度顯著提高，住宅地產價值繼而得到提升。

對于城市軌道交通的發展，我們也應辯證的思考，城市軌道交通所引發的負面效應同樣不可避免，例如城市軌道交通的可達性同樣也會帶來噪音和垃圾污染，持續高流量的地鐵站在遇到緊急疏散時會有安全風險等。但從宏觀層面來看，城市軌道交通帶來的積極影響仍舊大于負面影響。

四、經濟學視角的對策建議

(一)合理城市軌道交通的規劃，促進城市經濟的發展

城市軌道交通的順利建成對土地的利用形態、格局、規模均帶來積極的影響，從而引起城市形態和經濟布局的更新迭代，形成顯著的經濟效應、社會效應及空間效應，同時，城市軌道交通的開通運營可以顯著促進區域經濟的發展，完善城市片區的功能劃分。所以政府在規劃設計城市軌道交通路線時，應深入解讀經濟結構的演化，判斷人口區域流動的動態格局，確定城市的定位，科學調整對建設用地的規劃，合理制定區域發展目標符合城市未來發展趨勢，控制并完善城市產業的區域布局，保證區域經濟健康平穩的發展，優化資源配置，提高空間使用效率，增強公共服務能力和社會治理能力。

(二)建立健全長效機制，完善城市軌道交通網線，加強住宅地產供給側市場的建設

政府要盡快完善城市軌道交通網線的建設，貫徹落實地方主體責任，持續施行差別化調控手段，做好住宅地產市場的“去產能、去庫存、降杠桿、降成本、補短板”工作，做好滯銷樓盤周邊的城市軌道交通網線規劃與建設、教育資源配套、醫療條件配套、景觀綠化等公共資源的完善，對開發資金短缺，無追加投資能力的爛尾項目，可考慮將其轉讓給其他具有開發資質及能力的企業進行再次開發或推倒重來。政府還應建立健全長效機制，根據城鄉規劃發展及振興農村的要求，增加住房用地供應途徑，設立租購并駕齊驅的住房制度，推動住宅地產市場平穩健康發展，加速建設城市軌道交通網線，加快城鄉融合發展速度，提高老百姓的生活滿足感。保證老百姓的剛性住房需求，規范二手房租售市場，發展共有產權住房。提高多主體供給、多渠道保障、租購并駕齊驅的住房制度建設，規避城市軌道交通建設帶來的負效應，讓老百姓早日過上安居宜居的生活。央行副行長潘功勝在全國兩會期間的記者會上提出，央行會督促商業銀行嚴格落實差別化的住房信貸政策，對住房貸款執行差別化的定價，積極支持居民特別是新市民購買住房的合理需求。

(三)理智看待營銷概念，理性調整置業計劃

城市居民應客觀地看待開發商的營銷手段，了解必要的市場行情及國家相關法規與政策，切勿跟風盲目購房，結合自身住房需求及購買能力，從實際情況出發，從多角度面對樓盤進行考量，例如樓盤的外部環境，項目的綠化率、建筑密度、車位比、戶型及生活配套完善程度等。避免投機倒賣的心態，選擇符合家庭自身狀況的置業計劃，購買能力相對較弱的居民可考慮鄰近公交網線與城市軌道交通交接的區域，或享受政府政策的安居工程住房，而不是一味追求“地鐵房”。

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