深圳與長沙住房價格的異質性及原因分析

譚凱玲

[摘 要]文章對典型城市深圳和長沙的住房價格進行比較研究，發現深圳房價具有“三最”：在所有城市中，深圳房價水平最高、增長最快、房價收入比最高，同時深圳房價波動也很大，而長沙的情況基本相反。與長沙相比，深圳住宅價格大幅上漲的原因，不僅包括收入、人口等因素造成的需求增加，更是由于深圳收入差距大、住宅供給沒有彈性和投資需求等特殊因素造成的，這些因素的疊加，使得深圳新建住房市場呈現價格急劇上升、成交量逐步萎縮的“非平穩”局面。相反，長沙住宅的供給隨著房價的上漲而增加，相對更有彈性，呈現價格緩慢上漲、成交面積也溫和放大的“平穩”局面。

[關鍵詞]房價異質性；房價收入比；收入差距；供給彈性

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.36.028

住房價格關乎國計民生，尤其是一線城市住房價格的持續過快上漲及影響因素不僅是理論和實務研究的熱點問題，而且是國家領導人關注的焦點。在中央財經領導小組第十五次會議和黨的十九大報告中，習近平總書記多次強調，緊緊把握“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，深入研究短期和長期相結合的長效機制和基礎性制度安排； 2017年3月5日做政府工作報告時，李克強總理也強調，加強房地產市場分類調控，房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，規范開發、銷售和中介行為，遏制熱點城市房價過快上漲。那么，一線城市和二、三線城市房價的具體差異是什么？引起不同類型城市房價差異的主要因素是什么？文章將以深圳、長沙分別作為一線城市和二、三線城市的典型代表進行深入的實證分析。顯然，這能夠為加強房地產市場分類調控提供經驗事實和理論依據，具有重要意義。文章的邊際貢獻體現在：已有文獻主要從人口、收入、不同城市間的收入差距來探討房價的影響因素；文章另辟蹊徑，從城市內部不同行業之間的收入差距、不同城市間住宅供給彈性和投資需求等新的角度來分析深圳和長沙房價之間的差異；更進一步，文章探討了城市內部不同行業之間的收入差距、不同城市間住宅供給彈性與住宅投機需求之間的關系、住宅投機需求與住宅價格差異之間的關系。

1 文獻綜述

關于我國房價居高不下持續高漲的具體原因，現有文獻主要從住房供給、需求兩方面進行分析。在造成不同城市房價差異的原因上，張超等（2015）[1]認為城市房價上漲的最主要推動力來源于遷移人口的新增住房需求，而隨著高校擴招政策實施，在所有遷移人口中，留在城市工作的高校畢業大學生成為其中購買能力較高、人口最多、自由遷移能力和動力最強的一個群體，是造成城市房價差異的主要原因。陳斌開和張川川（2016）[2]總結了中國房價上漲“非平穩性”和地區“異質性”的典型事實：中國住房分配貨幣化從1998年已經開始，但住房價格直到2003年之后才出現全面上漲，即房價上漲的“非平穩性”；另外，中國住房價格在地區間的差異非常大，一線城市房價上漲速度遠遠超過二、三線城市，即房價上漲的“異質性”。他們認為，“非平穩性”和地區“異質性”的基礎原因是，1999年起的高校擴招所帶來的人力資本的規模擴張，以及高校畢業生留在大城市工作的空間集聚。上述兩篇文獻從人均收入，尤其是人力資本及其聚集的角度對我國城市房價上漲提供了很好的解釋。還有一部分文獻從空間的角度來分析不同類別城市房價的差異，如位志宇等（2007）[3]、王松濤等（2008）[4]研究了同一區域內不同城市房價波動的協同效應以及中心城市房價的領先效應。本文將從城市內部不同行業間的收入差距、不同城市間的住宅供給彈性等新的角度分析以深圳和長沙為代表的一、二線城市房價的差異。

2 深圳與長沙房價異質性的典型事實

這一部分的主要任務是進行典型事實的分析，首先分析深圳和長沙兩個城市的房價、房價收入比在35個大中城市的分布情況，或者說選擇它們分別作為一線城市、二線城市代表的原因；然后分析兩個城市房價的差異，最后分析可能的原因。另外，下面的分析中，均采用新建住宅的相關數據。圖1中35個大中城市按照2002—2016年住房價格增長快慢的順序排列，其中深圳房價增長最快；而且在所有年份中，深圳的房價是35個城市中最高的。而長沙住房價格增長不到3.6倍，是增長最慢的城市之一，排在35個城市的第26位。一般而言，如果房價增長得到了收入、人口等基本因素的支撐，則房價上漲是合理的，所以圖1還顯示了2002年和2016年的房價收入比。無論在2002年還是2016年，深圳的房價收入比在所有城市中不僅是最高的，而且是房價收入比大幅提高的城市，在2016年的房價收入比達到了驚人的36，即使在2002年也達到23.6，房價的上漲遠遠超過了收入。相反，長沙不僅是房價收入比最低的城市之一，而且從2002年的11.85下降到2016年的5.6。房價收入比的差異說明深圳和長沙之間的收入差距不能解釋深圳房價以更快的速度上漲。綜上所述，深圳具有“三最”：在所有城市中，深圳房價水平最高、增長最快、房價收入比最高；而長沙的情況基本相反。

3 深圳與長沙房價異質性的原因：收入差距與供給彈性的角度

上述分析表明，1999—2016年，由于得到收入和人口等基本因素的支撐，深圳和長沙房價均大幅上漲；但是，深圳房價上漲的速度不僅遠遠超過長沙，而且房價收入比也遠遠超過長沙，也就是說，扣除收入增長和人口增加這些基本因素后，深圳房價的上漲遠遠超過了長沙。因此，除了收入和人口這些基本因素外，還有更重要的因素，為此，文章將從收入分布或者收入差距的角度進行分析，需要注意的是，這里的收入差距是指城市內部即城市內不同行業的收入分布和差距，而不是兩個城市之間的收入差距。與已有文獻一樣，利用人均收入來解釋長沙這類城市房價的平穩性上漲；但與現有不一樣的是，文章采用收入差距或者說收入分布的不均勻來解釋深圳這類城市房價的急劇性上漲的原因。

首先利用表1來分析深圳和長沙收入分布的差異。表1是利用19個行業的從業人員和每個行業的人均收入計算而得到：住宿和餐飲業、農林牧漁業、居民服務修理和其他服務業、采礦業、批發和零售業、水利環境和公共設施管理業、建筑業、制造業、租賃和商務服務業、房地產業、電力熱力燃氣及水生產和供應業、交通運輸倉儲和郵政業、公共管理、社會保障和社會組織、科學研究和技術服務業、教育、信息傳輸軟件和信息技術服務業、文化體育和娛樂業、衛生和社會工作、金融業。由于沒有每個行業內部的具體數據，因此忽略行業內部的差異。

由表1可知，深圳19個行業收入的均值和中位數遠遠大于長沙，這是兩個城市房價水平差異的重要原因。另外，雖然兩個城市的行業收入均值都大于中位數，說明行業之間的收入分布并不均勻，而是向右偏移，存在一定的收入差距。但是，從分布不均勻的指標即變異系數來看，無論在哪種情況下，深圳遠遠大于長沙。以變異系數2為例，深圳的變異系數2高達0.253，幾乎是長沙的2倍，說明深圳不同行業收入的均值比中位數高出25.3%，因此向右偏移非常嚴重，行業間的收入差距不僅體現在行業的平均收入上，更體現在收入分布的不均勻上。毫無疑問，如果考慮每個行業內部的個體收入差異，則深圳市個體之間的收入差距比長沙更大。其原因在于深圳是全國的創新中心，以華為為代表的高新技術產業都在深圳，而長沙以傳統行業為主；顯然，技術含量更高的行業與傳統行業如住宿和餐飲業相比，不僅前者的收入水平更高，而且內部差距也更大。總之，深圳的收入差距遠遠大于長沙；當收入差距更大時，容易滋生投資需求甚至投機需求，這是深圳房價收入比遠遠高于長沙的重要原因。

圖2是長沙和深圳的住宅供給曲線，其中新建住宅的供給用當年竣工面積來表示。令人驚訝的是，深圳住宅的供給基本上呈現逐年減少的趨勢，從2001年的666萬平方米減少到2016年的429萬平方米，年均減少2.1%，其供給曲線類似于需求曲線，供給量隨著住宅價格的上漲而減少；而長沙則相反，基本上呈現逐年穩步增加的趨勢，年均增長率高達12%。由此可以看出，與長沙相比，深圳住宅價格大幅上漲的原因，不僅包括因收入提高而引起的需求增加，更是由于深圳住宅供給沒有彈性造成的，即使需求沒有增加，當供給越來越少時即供給曲線由右下方向左上方旋轉時，均衡價格會更高。相反，長沙住宅的供給隨著房價的上漲而增加，相對更有彈性，因此均衡價格更低。更進一步，由上述的實證分析可知，由于長沙市收入差距更小，不存在投資需求或者投資需求所占份額很小，因此住宅需求的增加較慢，住房價格上漲幅度小，呈現價格緩慢上升、成交量也緩慢增加的局面；相反，深圳的收入差距大，投資需求占總需求的比例更大，住宅需求的增加更快，同時住宅供給隨著價格的上漲反而進一步減少，供給和需求雙重因素的疊加，會造成住房價格的急劇上升、成交量逐步萎縮的局面。文章認為，對于住宅這類同時具有消費屬性和投資屬性的商品而言，當產品供不應求時，就會存在投資甚至投機需求，這又會進一步加速房價的上漲；如果還存在很大的收入差距，就會進一步促進或擴大住宅的投資需求。其原因在于：如果收入差距很小，一般居民購房的目的是消費，也沒有太多的富余資金進行投資或者投機，住房價格表現為平穩性上漲；但是，如果少數居民的收入相對于一般居民收入高，他們在滿足基本的居住需求后，就可能利用富余的資金進行投資甚至投機。本來以深圳為代表的發達城市的住宅供不應求，其住宅價格比長沙這類住宅供求基本均衡的城市房價就會上漲得更快；尤其是當受到來自投資需求這種“催化劑”因素的影響時，則非常可能進一步加速上漲。因此，以深圳為代表的一線城市房價比長沙這類二、三線城市漲得更快，主要是由住宅供不應求和收入差距擴大，以及這兩個因素相互疊加而造成的。

4 結論和建議

文章對典型城市深圳和長沙的住房價格進行比較研究，發現深圳房價具有“三最”：在所有城市中，深圳房價水平最高、增長最快、房價收入比最高，同時深圳房價波動也很大；而長沙的情況基本相反。與長沙相比，深圳住宅價格大幅上漲的原因，不僅包括收入、人口等因素造成的需求增加，更是由于深圳收入差距大、住宅供給沒有彈性等特殊因素造成的，即使需求沒有增加，當供給越來越少時即供給曲線由右下向左上方旋轉時，均衡價格會更高。相反，長沙住宅的供給隨著房價的上漲而增加，相對更有彈性，因此均衡價格更低。從收入差距來看，長沙市收入差距更小，不存在投資需求或者投資需求所占份額很小，因此住宅需求的增加較慢，住房價格上漲幅度小，呈現價格緩慢上升、成交量也緩慢增加的局面；相反，深圳的收入差距大，投資需求占總需求的比例更大，住宅需求的增加更快。上述因素疊加后，深圳新建住房市場呈現價格急劇上升、成交量逐步萎縮的“非平穩”局面；長沙則呈現價格緩慢上漲、成交面積也溫和放大的“平穩”局面。

根據上述結論，提出如下建議，以期有助于穩定城市房價尤其是深圳這類房價、房價收入比急劇上漲的城市的房價。第一，深圳應該逐步把勞動密集型產業轉移出來，這會給穩定房價帶來幾個好處。首先是縮小收入差距，一般而言，勞動密集型產業的行業收入水平較低，這是造成深圳收入差距很大的原因之一。其次，當勞動密集型企業轉移出去后，會較大幅度增加住房土地、住房的供應，從而有效緩解住宅供不應求的局面。最后，收入差距的縮小和住房需求缺口的緩解均能減少投資需求，從而起到平抑房價的作用。第二，對于不同收入群體，應該采用不同的住房供應方式：高收入群體的住房由市場解決；對于低收入群體，政府應該采用保障房、租賃房的方式滿足他們的住房需求。

參考文獻：

[1]張超，李超，唐鑫.高校擴招、人口遷移與房價上漲[J].南方經濟，2015（12）：90-103.

[2]陳斌開，張川川.人力資本和中國城市住房價格[J].中國社會科學，2016（5）：43-64.

[3]位志宇.長三角房價變化的生態共生性研究 [J].當代經濟管理，2007，29（2）：81-85.

[4]王松濤.我國區域市場城市房價互動關系的實證研究[J].財經問題研究，2008（6）：122-129.