英國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)監(jiān)管體制對我國的借鑒

■ 肖 艷 盧 康

一、前言

在房地產(chǎn)領(lǐng)域，房地產(chǎn)估價(jià)在房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營和交易等經(jīng)濟(jì)過程中發(fā)揮著巨大作用。通過20多年的發(fā)展，中國的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)初具規(guī)模。與最初相比，估價(jià)服務(wù)質(zhì)量不斷提高，行業(yè)市場變得規(guī)范不少。在一定程度上歸功于估價(jià)規(guī)范及評判標(biāo)準(zhǔn)逐步完善，相關(guān)法律法規(guī)體系建設(shè)的不斷健全。經(jīng)過多年來的探索與實(shí)踐，我國房地產(chǎn)業(yè)形成了以政府監(jiān)管作為主導(dǎo)，行業(yè)自律協(xié)會輔助監(jiān)督的監(jiān)管體制。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2016年8月，全國范圍內(nèi)至少有25萬人從事房地產(chǎn)估價(jià)工作，其中有46351人獲得了注冊房地產(chǎn)估價(jià)師資格，八成以上的人員至少為本科學(xué)歷。不難看出，國內(nèi)一批具有高素質(zhì)的房地產(chǎn)評估師隊(duì)伍已經(jīng)基本形成，但是由于諸多國外知名評估機(jī)構(gòu)進(jìn)駐中國市場，我國的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)仍面臨挑戰(zhàn)。另外，不少房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對在職人員繼續(xù)教育的重視程度低，只把目光集中在眼前的利益上。估價(jià)服務(wù)質(zhì)量參差不齊，誠信問題嚴(yán)峻，都極大地阻礙了房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

放眼國際，在西方國家中，英國具有長達(dá)兩百多年歷史的市場經(jīng)濟(jì)，是最先出現(xiàn)專業(yè)資產(chǎn)評估團(tuán)隊(duì)的國家。其房地產(chǎn)市場十分發(fā)達(dá)、管理規(guī)范、運(yùn)作良好。在房地產(chǎn)估價(jià)方面，其理論在歐美國家中自成一體，經(jīng)過一百多年的實(shí)踐，已經(jīng)形成了一套比較完善的房地產(chǎn)估價(jià)制度。

為了尋找我國的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)現(xiàn)存問題的解決方法，進(jìn)一步完善我國的房地產(chǎn)估價(jià)市場，提高從業(yè)人員的道德素質(zhì)和專業(yè)素質(zhì)。本文通過借鑒英國房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管方面的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合國內(nèi)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的實(shí)際情況，具體問題具體分析，提出相應(yīng)的對策。

二、我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)監(jiān)管現(xiàn)狀及問題分析

（一）我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)監(jiān)管現(xiàn)狀

1.監(jiān)管法律體系基本形成

為了保證房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)有法可依，國家立法機(jī)構(gòu)結(jié)合我國的實(shí)際情況出臺了一系列法律法規(guī)。據(jù)1995年1月頒布的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十四條規(guī)定：“國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估制度。房地產(chǎn)價(jià)格評估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r(jià)格進(jìn)行評估。”第五十九條規(guī)定：“國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估人員資格認(rèn)證制度”。2016年7月頒布的《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》，是對估價(jià)行業(yè)機(jī)構(gòu)、評估人員和相關(guān)協(xié)會的進(jìn)一步補(bǔ)充。再加上房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)的法律，諸如經(jīng)濟(jì)法、民法通則、合同法、擔(dān)保法等形成了一套法律體系。

2.房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自律組織成立

1994年8月，我國成立了中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會，2004年更名為“中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會”，簡稱中房學(xué)。該學(xué)會是全國性房地產(chǎn)估價(jià)和經(jīng)紀(jì)行業(yè)自律管理組織。由該行業(yè)的專業(yè)人士、機(jī)構(gòu)和相關(guān)單位構(gòu)成，目前是國際測量師聯(lián)合會（The International Federation of Surveyors，簡稱FIG）的會員。

中房學(xué)的作用在于依法對房地產(chǎn)估價(jià)和經(jīng)紀(jì)行業(yè)進(jìn)行自律管理，其監(jiān)管手段包括制定行業(yè)操作規(guī)范和行為準(zhǔn)則、處理業(yè)內(nèi)投訴以及糾紛、對估價(jià)師進(jìn)行培訓(xùn)和再教育等。

3.估價(jià)從業(yè)人員培養(yǎng)與管理

我國己有多所高校設(shè)置了估價(jià)相關(guān)專業(yè)，并且在地方設(shè)立了專門從事研究房地產(chǎn)估價(jià)的機(jī)構(gòu)。在房地產(chǎn)的估價(jià)方法上，由于我國主要借鑒英國的理論體系，更加側(cè)重于實(shí)際經(jīng)驗(yàn)與建立數(shù)學(xué)模型分析。為了減小人為主觀因素對估價(jià)公平性的影響，在實(shí)際應(yīng)用方面，開始引入專家論證、大數(shù)據(jù)分析、地理信息系統(tǒng)等先進(jìn)技術(shù)。

在估價(jià)從業(yè)人員的管理上，為了規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)市場，每年都會舉辦房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試。該考試由建設(shè)部和人事部組織。考試過后，地方各級政府的房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)對房地產(chǎn)估價(jià)師注冊的初審，國務(wù)院的建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)對房地產(chǎn)估價(jià)師的注冊。

4.日常動態(tài)監(jiān)管機(jī)制建立

關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的日常動態(tài)監(jiān)管機(jī)制，指的是在日常監(jiān)管工作中，政府建設(shè)行政主管部門和房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)協(xié)會對房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告定期抽查，切實(shí)做好估價(jià)報(bào)告的歸檔工作，實(shí)地檢查房地產(chǎn)估價(jià)管理制度的執(zhí)行情況。在執(zhí)業(yè)資質(zhì)的管理上，一旦發(fā)現(xiàn)不符合相對應(yīng)資質(zhì)等級條件的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，責(zé)令其限期改正；逾期不改的，撤回其資質(zhì)；有禁止行為的機(jī)構(gòu)，依法嚴(yán)肅處理。

（二）我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)監(jiān)管問題分析

1.法律法規(guī)體系對房地產(chǎn)估價(jià)的約束力不夠

為了確保房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，規(guī)范市場秩序，前提條件是有一套完善的法律法規(guī)體系。在我國的房地產(chǎn)行業(yè)，核心法律目前有兩個，分別是《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。針對房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的機(jī)構(gòu)和個人，分別有《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》和《注冊房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》。此外，還包括兩項(xiàng)行政許可：《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊》《房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》，以及涉及相關(guān)領(lǐng)域的法律，如民法通則、合同法、擔(dān)保法等。這些形成了我國房地產(chǎn)評估法律體系。

1994年4月通過的《城市房地產(chǎn)管理法》從房地產(chǎn)開發(fā)用地、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理、法律責(zé)任五個方面規(guī)定了房地產(chǎn)管理的工作原則和法律依據(jù)。雖然有涉及到房地產(chǎn)估價(jià)領(lǐng)域，不過對于其工作過程中具體細(xì)節(jié)方面的規(guī)定還是顯得不足。例如本法律中關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員的內(nèi)容，只涉及到第五十九條，僅僅說明國家實(shí)行的是資格認(rèn)證制度，就沒有其他方面的約束了。

2016年12月1日實(shí)施的資產(chǎn)評估法在內(nèi)容上增加了評估專業(yè)人員的權(quán)利、義務(wù)以及不得有的行為。不過仍然缺乏房地產(chǎn)估價(jià)人員在具體工作過程中的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)，在違法行為的判定上缺少具體的理由，容易讓從業(yè)人員抓住法律上的漏洞和不足。這樣在法律層面上的不完善，會導(dǎo)致房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)混亂無序情況的出現(xiàn)，對不良的估價(jià)行為缺乏約束力，對估價(jià)人員本身也缺乏有效的監(jiān)督。

2.管理體制層次較為繁瑣

我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的管理體制見圖1，不難看出，政府的財(cái)政部、建設(shè)部和國土部對房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)進(jìn)行直接管理。這些政府部門依據(jù)所管轄的范圍分別制定相關(guān)的法律政策，對全國和地方的估價(jià)行業(yè)協(xié)會起到約束作用。再往下是全國性的以及地方的行業(yè)協(xié)會，這些協(xié)會制定出相應(yīng)的職業(yè)道德規(guī)范以及估價(jià)規(guī)范，對下屬的估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督和管理。

圖1 我國房地產(chǎn)評估行業(yè)的管理體制

3.估價(jià)行業(yè)監(jiān)管力度不足，不良現(xiàn)象頻繁

在行業(yè)規(guī)范和操作準(zhǔn)則方面，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部和國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局制訂了國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T 50291-2015），中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會制訂《中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會會員管理辦法》（試行）。

書面上有了具體的文件，但是真正實(shí)施起來還缺乏約束力。僅僅憑借行業(yè)協(xié)會的自律行為，難以實(shí)現(xiàn)整個行業(yè)健康、有序地發(fā)展。目前在房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)中依然存在著許多不良現(xiàn)象，例如：證書掛靠、亂評估、亂定價(jià)、弄虛作假、惡性競爭等。這些不良現(xiàn)象出現(xiàn)的主要原因有以下兩點(diǎn)：

其一是行業(yè)監(jiān)管的力度不足，對房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員的監(jiān)管力度和制約能力有限。由于部分違法評估和違規(guī)操作的成本較低，獲取非法利潤的誘惑增大，有少數(shù)房地產(chǎn)估價(jià)人員和機(jī)構(gòu)鋌而走險(xiǎn)，喪失執(zhí)業(yè)道德，各種不良現(xiàn)象頻繁。

其二是長期以來受到政府主導(dǎo)狀態(tài)的制約，許多房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)在一定程度上存在行政阻礙，對房地產(chǎn)估價(jià)工作的獨(dú)立性產(chǎn)生了消極的影響。

4.從業(yè)人員門檻低，專業(yè)水平普遍偏低

第一是房地產(chǎn)估價(jià)人員的培養(yǎng)方面，對于從業(yè)人員有針對性的、專業(yè)技能的培訓(xùn)和教育不足。很多未經(jīng)過專業(yè)系統(tǒng)學(xué)習(xí)的人士，僅僅通過簡單的培訓(xùn)就加入到房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)。在從業(yè)后也得不到充分的培訓(xùn)，使得行業(yè)專業(yè)性人才缺失。

第二是房地產(chǎn)估價(jià)人員的準(zhǔn)入門檻方面，尚未形成一套科學(xué)完整的人才篩選和考核機(jī)制，進(jìn)入行業(yè)存在一定的隨意性。不少理論水平低下、工作技能不足、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)缺乏的無關(guān)人士進(jìn)入到房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)，使得房地產(chǎn)估價(jià)工作質(zhì)量難以保證。

第三是房地產(chǎn)估價(jià)人員的再培訓(xùn)、繼續(xù)教育方面力度不足。房地產(chǎn)估價(jià)工作本身就具有復(fù)雜性和多樣性，需要房地產(chǎn)估價(jià)人員在評估過程中不斷提升自身房產(chǎn)評估的理論知識和實(shí)踐技能，從而滿足業(yè)主的需求。根據(jù)《注冊房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育實(shí)施辦法》（暫行）規(guī)定，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師取得執(zhí)業(yè)資格超過3年需要繼續(xù)教育。然而對于從事房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)卻又沒有估價(jià)師資格的人員而言，相關(guān)的教育和考試一般都為一次性的，幾乎沒有再培訓(xùn)和繼續(xù)教育。

三、英國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)監(jiān)管體制

（一）英國房地產(chǎn)估價(jià)監(jiān)管體制概述

英國的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)，起到監(jiān)督管理作用的角色主要有兩個：一個是英國政府，另一個是專門從事該行業(yè)的協(xié)會。英國的監(jiān)管模式如下圖所示：

圖3-1 英國房地產(chǎn)估價(jià)監(jiān)管模式

從圖中不難發(fā)現(xiàn)，英國政府主要通過立法的形式，間接地對估價(jià)行業(yè)進(jìn)行監(jiān)督和管理。一方面，由于英國的政治體制實(shí)行的是君主立憲制，英國皇家在國家管理上只起到象征性的作用，實(shí)際上具有真正權(quán)力的是英國政府。英國政府沒有設(shè)置專門的管理部門，而是通過授權(quán)的方式，再加上英國皇家頒布的永久有效的皇家特許狀（Royal Charter），使得英國RICS獲得特定的權(quán)利和權(quán)力，制定出房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的規(guī)范制度，用于規(guī)范和約束房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員和機(jī)構(gòu)的行為；另一方面，作為英國最高司法和立法機(jī)構(gòu)的英國國會，通過制定國家法律的方式，明確規(guī)定房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員和機(jī)構(gòu)必須遵循英國RICS制定的規(guī)范制度。

英國從事評估行業(yè)的自律組織，指的是英國于1868年成立了英國皇家特許測量師學(xué)會（The Royal Institution of Chartered Surveyors，簡稱 RICS）。其職責(zé)是在全國范圍內(nèi)建立估價(jià)體系，管理包括房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)在內(nèi)的評估市場。在行業(yè)規(guī)范方面，英國RICS于1995年8月正式出版了“紅皮書”——《評估與估價(jià)手冊》。第一版本的 “紅寶書”重量達(dá)到2.9kg，并且采用活頁的裝訂方式以便后來不斷補(bǔ)充和修改。截止2017年4月，已經(jīng)被翻譯成多種語言，其中包括中文版，最新的第六版紅皮書已經(jīng)在中國上市?！凹t寶書”作為英國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)最為權(quán)威的規(guī)范，它對估價(jià)人員從事的三項(xiàng)工作進(jìn)行了定義：估價(jià)（Valuation）是以某種估價(jià)基準(zhǔn)提供房地產(chǎn)價(jià)格的書面意見；評估（Appraisal）是在估價(jià)的基礎(chǔ)上是否適合于某項(xiàng)日的提供專業(yè)意見；投資凈值估計(jì)是等待估價(jià)房地產(chǎn)的凈貨幣價(jià)值的書面估計(jì)。

（二）英國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)政府監(jiān)管

1.在國家立法方面

在英國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)，英國政府實(shí)際上并沒有專門的監(jiān)管機(jī)構(gòu)或團(tuán)隊(duì)。英國政府是通過國會立法，具體涉及到英國法律體系的財(cái)產(chǎn)法（The law of property）中不動產(chǎn)（real estate）部分的相關(guān)內(nèi)容，規(guī)定房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員和機(jī)構(gòu)必須遵循英國RICS制定的規(guī)范制度。

2.在行業(yè)檢討方面

英國政府的監(jiān)管作用，具體還體現(xiàn)在推進(jìn)了兩個著名的檢討，這兩個檢討可謂是英國RICS對自己國家房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的自我反省，對英國的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。

第一次檢討是1994年進(jìn)行的莫林森檢討（Mallinson Report），全面改革了估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)化了英國RICS的領(lǐng)導(dǎo)地位。該檢討主要針對改革的四個方面展開：在估價(jià)方法方面，要進(jìn)一步改善傳統(tǒng)的方法，開發(fā)統(tǒng)一的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法（Discounted Cash Flow Technique）和投資凈值估計(jì)。在可靠性方面，要求估價(jià)師提供清晰、容易理解的估價(jià)基準(zhǔn)，在專業(yè)能力上需要進(jìn)一步提高，包括數(shù)學(xué)模型能力、分析數(shù)據(jù)的能力并且加大數(shù)據(jù)來源。在可信性方面，建議加強(qiáng)英國RICS的權(quán)力，從而加大有效的監(jiān)管力度，使特許測量師在更加嚴(yán)格的監(jiān)管模式下為業(yè)主提供估價(jià)服務(wù)。并且表明所有RICS特許測量師在方法選擇、實(shí)際應(yīng)用和專業(yè)知識上是共通的。在清晰性方面，要求清晰劃定估價(jià)人員的服務(wù)范圍，明確估價(jià)工作的具體內(nèi)容，使客戶對估價(jià)服務(wù)有合理預(yù)期。報(bào)告建議估價(jià)人員要主動提供額外信息，使顧客可以更好理解估價(jià)并從估價(jià)服務(wù)中獲得更大利益。

第二次檢討是2002年RICS在沒有行業(yè)危機(jī)和公眾壓力的情況下，進(jìn)行的卡斯伯特檢討（The Carsberg Report）。該檢討進(jìn)一步討論并解決了英國RICS在實(shí)際工作中的問題，更新了估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，保持了英國RICS的行業(yè)先進(jìn)性。

就英國政府而言，政府在房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)再次樹立了威信。就RICS協(xié)會本身而言，憑借兩次深刻的檢討，從現(xiàn)實(shí)問題中找出房地產(chǎn)估價(jià)方面所存在的不足，以謙虛嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度進(jìn)行深刻反省，從而鞏固了RICS在整個房地產(chǎn)行業(yè)的權(quán)威和影響力。

（三）英國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)協(xié)會監(jiān)管

1.在規(guī)章制度方面

在英國的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)，由英國RICS負(fù)責(zé)制定行業(yè)操作規(guī)范和行為準(zhǔn)則，行業(yè)操作規(guī)范主要包括：《評估與估價(jià)手冊》（Appraisal and Valuation Manual）和《英國皇家特許測量師操守》（Ethics of Royal Chartered Surveyors）等，這些規(guī)范彌補(bǔ)了在立法上方面的空白。

英國RICS獲得政府的授權(quán)以及皇家特許，對全國范圍內(nèi)的評估行業(yè)建立規(guī)章和制度。主要是協(xié)會章程（Bye-Laws）以及其他評估相關(guān)制度，包括行為守則（Rule of Conduct）、紀(jì)律守則（Disciplinary Rules）、顧客約章（Customer Charter）。這些規(guī)章制度對評估的個人和機(jī)構(gòu)起到約束作用。

2.在機(jī)構(gòu)設(shè)置方面

英國RICS與評估方面有關(guān)的學(xué)部有四個：規(guī)劃與開發(fā)（Planning and development）；商業(yè)房地產(chǎn)（Commercial property）；住宅房地產(chǎn)（Residential Property）；管理咨詢（Management Consultancy）。學(xué)會的管理模式如下圖所示：

圖3-3 英國皇家特許測量師協(xié)會管理模式

3.在人才培養(yǎng)方面

英國RICS負(fù)責(zé)對皇家特許測量師（估價(jià)師）的考核以及從業(yè)資格的授予，成為RICS的會員是進(jìn)入英國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的門檻。英國RICS每年都會舉行資格考試，一方面是吸收會員，擴(kuò)大該學(xué)會在估價(jià)行業(yè)的全球影響力和競爭力；另一方面是為培養(yǎng)高素質(zhì)的估價(jià)人才，推動行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。英國RICS在很大程度上決定了從事估價(jià)行業(yè)相關(guān)人員的職業(yè)素質(zhì)。

為了確保從業(yè)人員的專業(yè)水平，設(shè)置了嚴(yán)格的資格獲取制度。特許測量師（估價(jià)師）的資格是從事房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的門檻。估價(jià)師資格的獲取有三種渠道：（1）具有 A Level 成績，有兩年以上的估價(jià)實(shí)踐，然后通過資格考試，便可以成為估價(jià)師；（2）具有英國大學(xué)與估價(jià)相關(guān)專業(yè)的學(xué)士學(xué)位者，加上兩年以上的工作實(shí)踐以及通過資格考試，就可以成為估價(jià)師；（3）年滿 35 歲、從事估價(jià)專業(yè)工作超過 15 年，并通過資格考試，也可以成為估價(jià)師。

四、英國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)監(jiān)管體制應(yīng)用于我國的可行性分析

（一）發(fā)展戰(zhàn)略與國內(nèi)情況相符

國內(nèi)的估價(jià)機(jī)構(gòu)迫切需要進(jìn)行戰(zhàn)略整合，盡快提高專業(yè)化程度。為此，可以借鑒英國估價(jià)機(jī)構(gòu)先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)和服務(wù)理念。站在全局和長遠(yuǎn)的角度來說，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)各個估價(jià)機(jī)構(gòu)的協(xié)同能力，推動共同發(fā)展。在不擴(kuò)大機(jī)構(gòu)規(guī)模的前提下，共享數(shù)據(jù)信息資源，實(shí)現(xiàn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的低成本快速擴(kuò)張，同時(shí)通過聯(lián)盟的自我管理、自我規(guī)范和相互約束，有效避免估價(jià)機(jī)構(gòu)間的不正當(dāng)競爭，建立良好的估價(jià)市場秩序，增強(qiáng)聯(lián)盟整體和各結(jié)盟機(jī)構(gòu)的核心競爭力，實(shí)現(xiàn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的可持續(xù)發(fā)展。

（二）制度建設(shè)具有參考價(jià)值

在房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的制度建設(shè)上，行業(yè)規(guī)范多年以來未得到更新，不能很好的匹配行業(yè)發(fā)展的需要。我國現(xiàn)行《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》于1999年2月12日發(fā)布，至今已有18年時(shí)間。可以借鑒英國的管理方式，通過政府授權(quán)的英國RICS定期修訂和完善估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。同時(shí)各估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)制定、完善、細(xì)化估價(jià)的行業(yè)和企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

（三）符合我國房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)多元化的發(fā)展趨勢

從整個房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)來看，多元化的發(fā)展趨勢越來越明顯。在英國，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)所提供的服務(wù)范圍通常會涉及許多方面。然而在我國，很大一部分的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)仍然比較單一，難以滿足客戶的綜合性需求。

因此，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)積極拓寬業(yè)務(wù)渠道，努力挖掘市場潛力，創(chuàng)新業(yè)務(wù)品種，促使執(zhí)業(yè)內(nèi)容應(yīng)由單純估價(jià)轉(zhuǎn)向業(yè)務(wù)多元化?？梢詤⒖加康禺a(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的運(yùn)營模式，充分發(fā)揮估價(jià)師的專業(yè)技術(shù)優(yōu)勢和估價(jià)機(jī)構(gòu)的品牌效應(yīng)，嘗試著將業(yè)務(wù)拓展到房地產(chǎn)的相關(guān)領(lǐng)域，例如開發(fā)、可行性研究、管理咨詢等。發(fā)掘更多的潛在客戶，為他們提供全方位的估價(jià)服務(wù)。

五、英國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)監(jiān)管體制方面對我國的借鑒

（一）建立和完善房地產(chǎn)估價(jià)制度的法律法規(guī)

英國RICS通過政府授權(quán)和皇家特許，建立和完善房地產(chǎn)估價(jià)的制度體系。他們通過龐大的專家團(tuán)隊(duì)和評估行業(yè)長期積累下的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，制定出一系列行業(yè)準(zhǔn)則，如上文提及的“紅皮書”，用于規(guī)范估價(jià)人員和機(jī)構(gòu)的估價(jià)行為。雖然這些準(zhǔn)則不像法律一樣，對估價(jià)人員和機(jī)構(gòu)具有強(qiáng)制力，不過一旦他們在估價(jià)工作過程中出現(xiàn)過錯，將會成為法官審判的重要依據(jù)。

我國可以參考英國的經(jīng)驗(yàn)，在法院審理估價(jià)人員的違法行為時(shí)，在法律允許的范圍之內(nèi)，盡可能多的把行業(yè)的規(guī)范和準(zhǔn)則作為審判的標(biāo)準(zhǔn)以及依據(jù)，追究違法人員的法律責(zé)任。對于違法的從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)進(jìn)行嚴(yán)肅處理，暫扣甚至吊銷其職業(yè)資格。同時(shí)，可以借鑒英國RICS已經(jīng)制定的行業(yè)準(zhǔn)則，通過積累的經(jīng)驗(yàn)不斷地完善法案，結(jié)合現(xiàn)狀并做出適當(dāng)調(diào)整，加快我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)準(zhǔn)則的建設(shè)。

此外，為了增強(qiáng)行業(yè)準(zhǔn)則的約束力度，立法部門可以制定國家法律，從法律角度規(guī)定凡是從事房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的人員，都應(yīng)當(dāng)自覺遵守行業(yè)準(zhǔn)則，在準(zhǔn)則和規(guī)范范圍內(nèi)承擔(dān)法律責(zé)任。

（二）強(qiáng)化中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會的管理力度

中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會（China Institute of Real Estate Appraisers and Agents，縮寫為CIREA）是我國的自律管理組織，其前身是中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會，至今已有23年歷史。不過相比英國皇家特許測量師協(xié)會（RICS），起步要晚很多，其覆蓋的專業(yè)領(lǐng)域和全球影響力還有很大的差距。

為進(jìn)一步提高中房學(xué)的管理力度，規(guī)范我國的房地產(chǎn)估價(jià)市場，主要應(yīng)該注意以下幾個方面：

一是明確評估領(lǐng)域，以房地產(chǎn)的類型為基礎(chǔ)進(jìn)行細(xì)分。英國RICS根據(jù)涉及領(lǐng)域的不同，設(shè)立了十七個學(xué)部，其中的四個學(xué)部與房地產(chǎn)估價(jià)有關(guān)，分別是規(guī)劃與開發(fā)、商業(yè)房地產(chǎn)、住宅房地產(chǎn)、管理咨詢，我國也可以借鑒這種方式具體劃分。

二是調(diào)整學(xué)會制度，提高行業(yè)影響力。在吸納新成員方面，可以借鑒英國 RICS 的會員制度。根據(jù)業(yè)務(wù)類型的不同進(jìn)行分類，按照在學(xué)會的會齡長短設(shè)置等級。等級從低到高設(shè)置了名譽(yù)會員（Honour Member）、非全職會員（Part time Member）、資深會員（Senior Member）、專業(yè)會員（Professional member）。在會員管理以及會費(fèi)收取方面，也采用階梯收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。在一些特定的領(lǐng)域，如規(guī)劃與開發(fā)、建筑估價(jià)等，還規(guī)定至少是資深會員。對于目前未從事該領(lǐng)域的相關(guān)工作的社會人士，英國RICS授予名譽(yù)會員。這樣不但可以擴(kuò)大學(xué)會的規(guī)模，增強(qiáng)總體實(shí)力，同時(shí)還可以加大學(xué)會的社會影響。

三是重視協(xié)會的外部協(xié)調(diào)，維護(hù)估價(jià)行業(yè)的整體利益。中房學(xué)應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步加強(qiáng)與政府的協(xié)調(diào)工作，在工作中時(shí)刻保持聯(lián)系。可以借鑒英國RICS的經(jīng)驗(yàn)，它在政府當(dāng)中總有一席之地，并發(fā)揮積極的作用。其原因之一是在日常工作中，RICS的會員與政府官員之間保持大量的非正式聯(lián)系，其聯(lián)絡(luò)任務(wù)是由英國RICS 內(nèi)部的公共事務(wù)部帶頭，其他相關(guān)部門配合；二是充分發(fā)揮會員自身的作用，通過 RICS內(nèi)部的政策討論專家小組、公共事務(wù)委員會還有龐大的專家團(tuán)隊(duì)，積極地為政府獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策，對政府制定相關(guān)政策起到積極作用。

（三）強(qiáng)化政府部門對估價(jià)行為的監(jiān)督和審核

在許多西方國家，估價(jià)行業(yè)已經(jīng)結(jié)合了計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，對估價(jià)行為進(jìn)行了備案。然而，目前我國的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)還沒有運(yùn)用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)備案技術(shù)。為了進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)評估行業(yè)監(jiān)督力度，可以借鑒英國RICS評估報(bào)告?zhèn)浒腹芾硐到y(tǒng)，根據(jù)自身需要進(jìn)行合理的改進(jìn)和創(chuàng)新。該系統(tǒng)直接與房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)和信用評定掛鉤，能夠有效地防止已獲得注冊房地產(chǎn)估價(jià)師資格但未從事本行業(yè)的人員證書掛靠的不良現(xiàn)象，同時(shí)保證評估報(bào)告是由評估報(bào)告中署名的房地產(chǎn)估價(jià)師本人撰寫，從而提高房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的撰寫質(zhì)量和專業(yè)水平。

為了更好地發(fā)揮政府的監(jiān)督職能，并且加大對評估報(bào)告的審核力度，可以嘗試引進(jìn)一套評估報(bào)告管理系統(tǒng)。該系統(tǒng)主要是在估價(jià)機(jī)構(gòu)出具估價(jià)報(bào)告之前，要求估價(jià)人員在該系統(tǒng)內(nèi)進(jìn)行申報(bào)，并且通過指紋識別等方式確保是本人，運(yùn)用專門設(shè)立的賬號登錄到該系統(tǒng)并將估價(jià)報(bào)告上傳。使得相關(guān)政府部門能夠在第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)問題，對估價(jià)報(bào)告進(jìn)行審核。

（四）提高估價(jià)師的準(zhǔn)入門檻，強(qiáng)化估價(jià)師的考核機(jī)制

為了提高我國房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員的專業(yè)水平和整體綜合素質(zhì)，在結(jié)合我國客觀實(shí)際的基礎(chǔ)上，參考英國估價(jià)師的考核制度和執(zhí)業(yè)管理制度，具體建議如下：

一是提高報(bào)名房地產(chǎn)估價(jià)師考試的學(xué)歷要求?？梢詤⒖加鳵ICS特許測量師報(bào)考的教育背景要求，將行業(yè)門檻提高到本科及其以上學(xué)歷。并且通過協(xié)會明確規(guī)定估價(jià)師的學(xué)習(xí)課程和考核科目，完成相應(yīng)的課程學(xué)習(xí)才有資格參加資格考試；

二是嚴(yán)格執(zhí)行職業(yè)資格認(rèn)證的注冊制度，通過政府立法的形式，禁止獲得資格認(rèn)證的估價(jià)師掛靠估價(jià)機(jī)構(gòu)，卻由其他人員進(jìn)行估價(jià)行為的情況；

三是全面提升考核難度，審查考生的綜合素質(zhì)，定量錄??；

四是通過多維度綜合考核房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員。主要依據(jù)從業(yè)人員的理論水平、實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)能力等多個維度，來完成確定其相應(yīng)的執(zhí)業(yè)等級標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)證工作。

六、結(jié)論

完善的監(jiān)管體制是房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)健康、穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵。由于我國的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)起步較晚，在政府監(jiān)管和行業(yè)協(xié)會自律方面還存在許多不足，與英國相比還存在較大差距，為了盡快解決目前存在的問題，除了本文提到的建立完善的法律體系、強(qiáng)化行業(yè)協(xié)會的管理和強(qiáng)化政府的監(jiān)督和審核以外，對于從業(yè)人員門檻的提高也是必不可少的。目前針對房地產(chǎn)估價(jià)監(jiān)管問題的研究，還屬于比較新穎的研究課題，未來將會引進(jìn)更多尖端的科學(xué)技術(shù)和先進(jìn)的管理理論，進(jìn)一步規(guī)范我國的房地產(chǎn)估價(jià)市場。