個人住房抵押貸款資產證券化業務風險管理

邱曉娟

摘要：資產證券化其中的一種就是個人住房抵押貸款資產證券化，其也是一種金融創新，尤其對改善房地產融資環境，進一步促進房地產事業的健康穩步發展極其重要。目前，我國的商業銀行也已經進行了個人住房抵押貸款資產證券化的試點工作，因此，應該對銀行內部的相關制度進行完善，為全面實行個人住房抵押貸款資產證券化的業務風險管理做好準備工作。

關鍵詞：個人住房 抵押貸款 資產證券化 業務風險 管理

個人住房抵押貸款資產證券化起源于20世紀70年代的美國，經過幾十年不斷地完善和發展，到目前為止，已經成了一些發達國家在住房金融市場進行融資的重要方法。近幾年來，隨著我國住房保障體系的建立，近年來，這種保障體系也得到了完善，住房金融業務也得到了更大的發展空間。但是怎樣借鑒國外的經驗來建立一套適合我國國情的個人住房抵押貸款資產證券化制度，提高資金方面的流動性，將住房信貸資產中貸款風險進行轉移，進而提高資金的使用效率也就是目前急需要我們解決的問題。但是這一金融制度的創新是一項比較復雜的系統工程，其涉及到的知識面極廣，其中包括法律、會計、稅收、標準設計、發行、風險處理等相關的知識以及制度，因此，本文就從這個制度創新的角度出發，對個人住房抵押貸款資產證券化業務方面的風險管理進行了探索。

一、個人住房抵押貸款資產證券化業務中存在的風險

個人住房抵押貸款在資產證券化的過程中主要面臨的風險有以下幾種。在這里，借鑒國外的經驗后，發現尤其是早場風險和操作風險是資產證券化業務中風險指數最高的兩種，因此，風險防范管理中心要特別注意這兩種類型的風險。

（一）信用風險

單從個人住房抵押貸款資產證券化的角度上來看，如果借款人不能按時償還需要支付給銀行的按揭貸款的本息，則將會導致個人住房抵押貸款資產證券面臨不能及時償還的風險。與此同時，房地產企業面對的市場風險（其中還包括房地產價格方面的波動起伏）、借款人收入水平的變化以及借款人出現的道德方面的風險，這些風險都會對借款人的還款行為造成影響，導致貸款人出現了信用風險。目前，在我國有很多房屋借貸管理中心對個人住房抵押貸款均采用了擔保公司，使其對擔保人進行全程擔保，與此同時，還增加了借款人繳存的金額保障，但是即便如此，部分貸款人的工作相對來說也比較穩定，這也就大大的降低了還款過程中存在的信用風險。

（二）早償風險

早償風險就是在基礎資產項以下的債務人提前償還了個人借款，這也就直接導致資產的支持證券本金得到了提前償付，這種行為大大的影響到了投資者的利益。在個人住房抵押貸款資產證券化業務風險中，早償風險是比較常見的一種風險，由于其會直接影響到證券的收益效果，因此，也就對成功證券是極為不利的。所以，各房屋借貸管理中心在個人住房抵押貸款資產證券化之前建立科學的早償風險分析的預測機制是非常重要的。

（三）流動性風險

資產流動性份風險，也就是資產支持證券的投資者可能會面臨證券無法在合理的時間內，通過公允價格出售而遭受到損傷的風險。

（四）混合風險

混合風險也就是資產支持證券的服務機構將自身的資金和受托資產池內的資金混合在了一起的一種風險。

（五）利率風險

利率風險就是資產支持證券的票面利率與市場利率在走勢上出現了較大的偏離，這種偏離很可能會對證券投資者的與其收益產生較大的影響。

（六）操作風險

個人住房抵押貸款資產證券化產品是一項極其復雜的結構性產品，在此過程中所涉及到的參與主體是多方面的，而其中各交易參與方履行職責的情況，受托機構的信用等因素都會對投資者的利益產生極大的影響。從另外一個方面來看，個人住房抵押貸款資產證券化過程中最重要的一點就對操作風險進行高度的防范。有資料顯示，美國發生次貸危機的重要原因就是在個人住房抵押貸款資產證券化過程中的操作風險失控。

（七）其他方面的風險

1.歷史數據的收集和技術方面的支持

個人住房抵押貸款資產證券化是一種結構比較復雜的創新型的金融業務，其整個交易的完成所涉及到的環節也是相當多的，有基礎資產篩選、資產池的建立、現金流的管理以及信息的披露等，在這些的環節的進行中，還要對基礎資產的歷史數據進行收集和整理，再對其進行深入的分析，進而研究出資產現金流變化的趨勢特征，尤其當基礎資產的數量比較多的時候，一定要在信息系統的支持下來完成，所以，從這方面來看，完整的資產歷史數據和信息系統是促進資產證券化順利完成的主要條件。

2.信息披露

參與個人住房抵押貸款資產證券化的各個相關主體，一定要在以法律、法規為依據的條件下，對信托財產的基本情況、現金流的回收情況、證券收益償付情況等相關的信息，還有監管部門規定的一些其他方面的信息進行披露。每一期的服務機構都，必須針對所收獲到的信息為其提供《服務商報告》、而資金保管機構也要向其提供《資金保管報告》、相關的交易管理機構也要向其提供《交易管理報告》、同時，受托機構也要向市場提供《受托機構報告》等。

二、做好個人住房抵押貸款資產證券化業務風險管理的措施

（一）做好信用評級

個人住房抵押貸款資產證券化的信用風險在評估方面，還存在著比較大的難度，這種難度主要表現在以下幾個方面：個人住房抵押貸款資產證券化過程中的支持證券經常會遭受到早償的風險，如果借款人提前還清貸款，雖然降低了借款人可能會出現逾期沒有還貸和不良貸款行為的概率，但是卻也減少了投資者的收益，嚴重的甚至會出現利率倒掛的現象；還有就是由于資產池中的基礎資產是個人住房抵押貸款資產證券，由于受到我國個人信用體系還未完善的影像，對個人信用風險進行評估也就顯得比較困難；最后，由于個人住房抵押貸款的期限比較長，這也會在很大程度上受到經濟周期的影響，給基礎資產的預期損失造成了不確定的影響。所以，為了能夠更加準確的對資產池內基礎資產的風險進行衡量，可以借鑒國外的經驗，借助相關的模型通過量化分析對個人住房抵押貸款資產證券化中的風險進行測量。

（二）政策上給予支持，提供流動性

由于我國個人住房抵押貸款資產證券化尚處于起步階段，目前，我國個人住房抵押貸款資產證券化僅僅限于銀行之間債權交易市場的流通，這不但大大降低了債權的流動性，還對證券的投資價值造成了影響，所以，本人建議可以適當的將流通的范圍向著資本市場的方向進行擴大。因此可以在政策紅利上給予監管便利和流動性的支持，在試點初期，可以以減免交易稅、印花稅、資本利得稅等手段給予相應的激勵和支持，并在此基礎上對其行為進行規范。還有就是也可以向相關部門建議，將個人住房抵押貸款資產證券化產品納入到中央銀行合格抵押品的范圍之內，或者使其成為質押式回購標準券等，以此來提高個人住房抵押貸款資產證券化的發行效率，在此基礎上降低發行的成本，并為市場提供流動資金的支持。

（三）盡快完成利率市場化改革

目前，我國正在逐步推進利率的市場化，但是在這個過程中，政府部門還會大力插手一些大型商業銀行的經營和管理，這也給個人住房抵押貸款資產證券化支持證券的收益率帶來了不確定性，進而對投資人的利益造成了損害，所以，從這方面來看，應減少政府部門的干預，進而發揮出“無形之手”的真正作用。

三、結束語

總之，在個人住房抵押貸款資產證券化的過程中，做好風險管理是非常重要的一個部分，而在住房金融改革的建設和和諧化的中國，個人住房抵押貸款資產證券化對城鎮居民的居住條件進行了改善，還在此基礎上提高了居民的生活水平，個人住房抵押貸款資產證券化風險的防范和化解，對做強住房金融行業的地位將會產生深遠的影響。