養(yǎng)老地產(chǎn)選址評價模型研究

甘祖新 王剛 陶建成

[提要] 建立養(yǎng)老地產(chǎn)選址評價模型有利于為養(yǎng)老地產(chǎn)選址提供一個較為科學(xué)的參考依據(jù)。模型建立過程包括三步：首先，根據(jù)研究現(xiàn)狀、行業(yè)情況、問卷調(diào)查選取并分析選址影響因素；其次，利用層次分析法（AHP）構(gòu)建評價體系；最后，采用專家評分法建立判斷矩陣并進(jìn)行指標(biāo)權(quán)重的計(jì)算，同時確定各影響因素的打分標(biāo)準(zhǔn)，從而建立選址評價模型。研究表明：環(huán)境景觀、地理位置、交通狀況、醫(yī)療條件、成本費(fèi)用等因素是老年人關(guān)注的重點(diǎn)。

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn)；選址；影響因素；AHP

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

收錄日期：2018年9月4日

“十三五”規(guī)劃顯示，到2020年，我國60歲以上老年人口將增加到2.55億人左右，占總?cè)丝诒戎靥嵘?7.8%左右；高齡老年人將增加到2，900萬人左右，獨(dú)居和空巢老年人將增加到1.18億人左右，老年撫養(yǎng)比將提高到28%左右。根據(jù)現(xiàn)行的國際標(biāo)準(zhǔn)，一個國家60歲及以上人口所占比重大于10%或65歲以上人口所占比重大于7%就被視為進(jìn)入老齡化社會。按照此標(biāo)準(zhǔn)，我國人口老齡化形勢已非常嚴(yán)峻，養(yǎng)老問題已成為急需解決的全國性問題。

養(yǎng)老地產(chǎn)作為新興產(chǎn)業(yè)，由于缺乏成熟的開發(fā)模式和建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，在選址上存在較多問題，從而使養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目不能健康、可持續(xù)地運(yùn)營。其中，養(yǎng)老地產(chǎn)的選址問題是一個亟待研究的問題。

一、養(yǎng)老地產(chǎn)選址影響因素分析

與普通地產(chǎn)選址的因素相比，養(yǎng)老地產(chǎn)選址的影響因素有同有異。相同點(diǎn)在于兩者都要考慮選址地區(qū)的人口狀況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、消費(fèi)水平等因素，不同點(diǎn)在于養(yǎng)老地產(chǎn)選址更注重醫(yī)療條件、休閑設(shè)施配套等因素。簡單來說，即因素類似，但著重點(diǎn)不同。

在國內(nèi)外的相關(guān)研究中，英國學(xué)者研究了社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)人員數(shù)量、服務(wù)傳遞方面的問題，并表明老年人的需求是養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的基礎(chǔ)，同時分析了養(yǎng)老服務(wù)整合對社區(qū)老人照顧效果的影響。在研究養(yǎng)老地產(chǎn)選址影響因素時，何茸對老年人養(yǎng)老的生理和心理等特征進(jìn)行了分析；李素紅分析了環(huán)境、配套、供需等因素，并利用GIS技術(shù)建立了選址模型；朱超從相關(guān)設(shè)施和精神滿足兩個方面分析了影響因素。

綜合以往學(xué)者的研究的同時，發(fā)放了206份問卷，共收回192份，其中有效問卷184份。通過對問卷中老人對于各因素重要性判斷的分析，確定養(yǎng)老地產(chǎn)選址的影響因素：地理環(huán)境、生活便利度和成本因素。

（一）地理環(huán)境因素。地理環(huán)境因素包括地理位置、環(huán)境景觀、規(guī)模面積、周邊土地用途四類。

1、地理位置因素具體分為三類，分別是景區(qū)型、市區(qū)型和郊區(qū)型。景區(qū)型，我國的旅游景區(qū)質(zhì)量等級由低到高共分為A至AAAAA級五個等級。景區(qū)級別越高，代表其質(zhì)量、環(huán)境、配套設(shè)施、文化影響力都具有較高的水平。市區(qū)型，指的是選址在城市的商業(yè)較繁華、配套較完善、交通較方便的相對核心區(qū)域。郊區(qū)型，是指既不位于景區(qū)也不位于市區(qū)的選址區(qū)域。

2、規(guī)模面積。養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目不僅要滿足老年人居住的需求，還要滿足其餐飲、活動、醫(yī)療、保健、娛樂等需求。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在選址的時候要考慮其項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模，面積過小會影響項(xiàng)目的實(shí)用性。

3、環(huán)境景觀。項(xiàng)目周邊自然或人工景觀狀態(tài)將很大程度上影響項(xiàng)目的效果，項(xiàng)目周邊有山、河、湖、海等人造或自然資源時，會提高項(xiàng)目建成后的附加值。

4、周邊土地用途。養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目周邊土地用途也對項(xiàng)目產(chǎn)生正面或負(fù)面的影響。例如，周邊的用地規(guī)劃為公園、學(xué)校就會產(chǎn)生正面影響，而周邊的用地規(guī)劃為工廠就會產(chǎn)生負(fù)面影響。

（二）生活便利度。生活便利度主要包括交通條件、醫(yī)療條件、商業(yè)完整性、消費(fèi)水平、人口素質(zhì)五類。

1、交通條件。項(xiàng)目附近的交通狀況對項(xiàng)目的建設(shè)運(yùn)營有較大影響，良好的交通條件也有利于老人的出行和親屬的看望。交通條件根據(jù)周邊1km內(nèi)的公交線路數(shù)量和是否有地鐵站進(jìn)行劃分。

2、醫(yī)療條件。老年人身體出現(xiàn)疾病幾率較高，因此潛在入住者會對項(xiàng)目周邊醫(yī)療服務(wù)條件非常重視。醫(yī)療條件根據(jù)周邊醫(yī)院的等級和距離進(jìn)行劃分。

3、商業(yè)設(shè)施。項(xiàng)目周邊商業(yè)設(shè)施不僅能為老人生活帶來便利，也增加了項(xiàng)目的靈活性。如果項(xiàng)目周邊缺乏商業(yè)設(shè)施，就需要業(yè)主方自行建設(shè)，這必將帶來更多資金和時間成本。老年人的消費(fèi)需求雖然相對于年輕人較弱，但仍然需要考慮商業(yè)的完整性，本文按照商業(yè)設(shè)施的距離和完善度進(jìn)行劃分。

4、消費(fèi)水平。項(xiàng)目所在地的消費(fèi)水平會很大程度影響?zhàn)B老地產(chǎn)建成后出租或出售的價格，進(jìn)而影響項(xiàng)目的盈利水平。消費(fèi)水平和當(dāng)?shù)氐娜司芍涫杖胂⑾⑾嚓P(guān)，根據(jù)《中華人民共和國2017年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報》，按全國居民五等份收入分組。

5、人口素質(zhì)。人口素質(zhì)是影響周邊區(qū)域整體文化生活水平的一個重要因素，本文以地區(qū)內(nèi)最高等級的大學(xué)為教育部直屬大學(xué)、部屬大學(xué)、省屬大學(xué)、市屬大學(xué)、民辦大學(xué)五個等級進(jìn)行劃分。

（三）成本因素。養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營都需要成本，其中成本因素主要考慮一次性入門費(fèi)、入住后每月基本費(fèi)用、每月護(hù)理成本以及養(yǎng)老政策扶持與補(bǔ)貼。

1、一次性入門費(fèi)。對于目前的以出售或出租形式的養(yǎng)老地產(chǎn)，多數(shù)開發(fā)商的目的以盈利為主，而養(yǎng)老地產(chǎn)的售價或租金的高低主要由土地成本和建設(shè)成本決定。開發(fā)商為了快速收回前期的投資，會向老人收取一次性入門費(fèi)或會費(fèi)。在我國，對于此類費(fèi)用不理解的老人會較為排斥這種費(fèi)用。

2、基本費(fèi)用。在出租型的養(yǎng)老地產(chǎn)中，老人每月需要交一個基本入住費(fèi)用，其中包括住宿費(fèi)、餐飲費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)等，有些機(jī)構(gòu)還包含押金和設(shè)備費(fèi)等。

3、護(hù)理成本。根據(jù)生活能力的不同，老人需要不同程度的護(hù)理服務(wù)，比如穿衣、保健理療、陪伴、心理慰藉等。具體成本與老人身體心理?xiàng)l件和選擇的護(hù)理等級決定，護(hù)理等級由高到低可分為特級護(hù)理、一級護(hù)理、二級護(hù)理。目前，我國尚未有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。

4、養(yǎng)老政策扶持。養(yǎng)老日漸成為我國重要的社會問題，中央和地方政府越來越重視養(yǎng)老，并陸續(xù)出臺相應(yīng)的政策、制度與規(guī)劃，加大力度扶持社會資本進(jìn)駐養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。比如對非營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的稅費(fèi)減免、床位補(bǔ)貼、對老人醫(yī)療服務(wù)的優(yōu)待等。各地方的政策會有所差異，這也會影響老人的選擇和項(xiàng)目的發(fā)展。

二、選址評價模型的建立

（一）選址影響因素評分標(biāo)準(zhǔn)。通過對深圳及全國范圍內(nèi)發(fā)放的問卷進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，確定老人對各因素的重視程度，根據(jù)各因素的具體條件確定因素進(jìn)行評分標(biāo)準(zhǔn)，入門費(fèi)劃分參考了北京、上海等地的養(yǎng)老地產(chǎn)，具體結(jié)果如表1所示。（表1）

（二）指標(biāo)權(quán)重的計(jì)算。邀請養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)咨詢、設(shè)計(jì)以及一線服務(wù)業(yè)的專家按照1～9標(biāo)度對指標(biāo)進(jìn)行排序打分，得到判斷矩陣。設(shè)定判斷矩陣的最大特征根為λmax，其特征向量ω經(jīng)歸一化后即為指標(biāo)相對權(quán)重，以此類推，通過計(jì)算以及判斷矩陣的一致性檢驗(yàn)后，得出各指標(biāo)的相對權(quán)重如表2所示。（表2）

三、結(jié)語

研究選取并分析了養(yǎng)老地產(chǎn)選址影響因素，并通過AHP法和指標(biāo)打分標(biāo)準(zhǔn)建立了選址評價模型。研究表明，環(huán)境景觀、地理位置、交通狀況、醫(yī)療條件、成本費(fèi)用等因素是老年人關(guān)注的重點(diǎn)。

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