長(zhǎng)三角長(zhǎng)租公寓用戶群體特征探析

戴雯雯 張洪峰

摘要：十九大報(bào)告提出“房子是用來(lái)住的”，長(zhǎng)租公寓已經(jīng)成為時(shí)下最風(fēng)口的行業(yè)。本文在針對(duì)長(zhǎng)三角主要城市中的品牌長(zhǎng)租公寓及其客群廣泛調(diào)研的基礎(chǔ)上，統(tǒng)計(jì)分析出公寓租賃客群的典型特征，如學(xué)歷結(jié)構(gòu)、租金承受力、購(gòu)房計(jì)劃等等，以期更好的識(shí)別該群體需求及群體未來(lái)趨勢(shì)。

關(guān)鍵詞：長(zhǎng)三角；長(zhǎng)租公寓；群體特征

在國(guó)家大力提倡“租購(gòu)并舉”的背景下，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)面臨重大變革，同時(shí)，一二線城市房?jī)r(jià)居高不下，城市中年輕人的租房需求不斷增加。在政策、資本及消費(fèi)升級(jí)的共同推動(dòng)下，長(zhǎng)租公寓已經(jīng)成為當(dāng)下風(fēng)口上的行業(yè)。

長(zhǎng)租公寓，是近幾年房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)一個(gè)新興的行業(yè)，是將業(yè)主房屋租賃過(guò)來(lái)，進(jìn)行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給房屋周邊的白領(lǐng)上班人士。據(jù)鏈家研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2025年，我國(guó)租賃人口將達(dá)2.3億人，租賃市場(chǎng)規(guī)模將突破3萬(wàn)億。

筆者以長(zhǎng)三角主要城市中的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目中的租賃群體為調(diào)研對(duì)象，試圖去分析這類群體的共同特征及普遍需求，為長(zhǎng)租公寓行業(yè)的發(fā)展提供理論支撐。

一、調(diào)研工作概述

本次調(diào)研共走訪南京、常州、蘇州、上海、杭州、溫州等6個(gè)城市。共計(jì)調(diào)研長(zhǎng)租公寓品牌8家，調(diào)研人數(shù)847人。其中：集中式公寓532人，分散式公寓315人；男性491人，女性356人。

二、群體特征發(fā)現(xiàn)及分析

（一）學(xué)歷結(jié)構(gòu)

通過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在長(zhǎng)租公寓里的租戶，以本科及以上學(xué)歷居多，共占比80.3%。大概率來(lái)說(shuō)，更高學(xué)歷意味著更高的收入，所以對(duì)居住品質(zhì)有較高要求且具備支付能力的，通常也是學(xué)歷較高的群體。

（二）租期長(zhǎng)短及租金溢價(jià)率

近2/3的長(zhǎng)租公寓客戶選擇的是租期是一年。盡管租房群體的流動(dòng)性相對(duì)較高，但大多數(shù)人在工作生活相對(duì)穩(wěn)定的背景下，不愿意頻繁更換住所。

需要指出的是，在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，租期越短，其月租金的溢價(jià)率就越高。相較周邊住宅社區(qū)中的單室套租金價(jià)格，長(zhǎng)租公寓中3個(gè)月及以下的租金溢價(jià)率達(dá)到147%，4- 11個(gè)月租期溢價(jià)率為129%，租期一年的租金溢價(jià)率為116%。

（三）家庭結(jié)構(gòu)

長(zhǎng)租公寓客群以單身或戀愛(ài)狀態(tài)為主。在結(jié)婚生子后，除了在優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)里的陪讀所產(chǎn)生的租賃需求外，長(zhǎng)租公寓并不是此類家庭結(jié)構(gòu)的選擇。

（四）房租與收入占比

將公寓房租控制在收入的25%- 35%之間，是絕大多數(shù)租房人的決策。以房租收入比為30%計(jì)算，一個(gè)月收入6000元的人，愿意為房租支付1800元。房租收入比在25%以下的長(zhǎng)租公寓，通常是合租群體，而非房租很低、收入很高。該數(shù)據(jù)與國(guó)內(nèi)目前中低端長(zhǎng)租公寓為市場(chǎng)主流的現(xiàn)狀是吻合的。

（五）決策影響因素

長(zhǎng)租公寓吸引其租賃者的原因更多來(lái)自于其良好的地段與風(fēng)格化的裝修設(shè)計(jì)。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商們強(qiáng)調(diào)的社交打造，并不是目標(biāo)群體們選擇決策時(shí)的重點(diǎn)。

需要指出的是，由于本次調(diào)研僅針對(duì)品牌長(zhǎng)租公寓現(xiàn)有租戶，該群體已經(jīng)接受了當(dāng)前的租金水平。筆者相信，更多的對(duì)租金價(jià)格敏感的群體，已經(jīng)被擠出了地段優(yōu)越、裝修精致的房源目標(biāo)群體，這并不意味著我國(guó)的租賃群體對(duì)租金不敏感。

（六）購(gòu)房計(jì)劃

在國(guó)人的傳統(tǒng)觀念中，買房是最佳的選擇，租房則是過(guò)渡階段的選擇。超過(guò)80%的長(zhǎng)租公寓租戶都考慮過(guò)買房（無(wú)論其是否在短期內(nèi)具備購(gòu)房能力）。這也是部分公寓運(yùn)營(yíng)商退出房租抵購(gòu)房款計(jì)劃的需求點(diǎn)。但需要指出的是，有17.3%的受訪者表示，其具備購(gòu)房能力，但由于生活方式的選擇、工作與感情暫不穩(wěn)定等原因，暫不考慮購(gòu)房。

三、未來(lái)群體形態(tài)

過(guò)去，很多人選擇租房往往是因?yàn)橘I不起房，不得已而為之。而現(xiàn)在，中國(guó)人的消費(fèi)觀念已經(jīng)逐步發(fā)生改變，未來(lái)的租房群體形態(tài)則更加豐富多元。

（一）千禧一代更加流動(dòng)

隨著千禧一代開(kāi)始步入社會(huì)，給住房租賃市場(chǎng)帶來(lái)了顯著變化。由于他們更崇尚自由和個(gè)性化，所以千禧一代更傾向租房而不是買房。除此以外，他們還更加流動(dòng)，因此帶來(lái)了短租市場(chǎng)的繁榮。資料顯示，目前Airbnb的中國(guó)用戶超80%都是千禧一代。

（二）單身貴族崛起、租房周期拉長(zhǎng)

單身人口激增目前已經(jīng)是個(gè)國(guó)際普遍現(xiàn)象，有統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，中國(guó)現(xiàn)在單身人口已經(jīng)達(dá)到2億。同時(shí)我國(guó)部分熱點(diǎn)城市平均首次購(gòu)房年齡已超35歲，那么這意味著平均租房周期也上升到10年及以上。對(duì)于單身群體更長(zhǎng)租期的現(xiàn)實(shí)需求，長(zhǎng)租公寓需要真正的發(fā)揮長(zhǎng)租的價(jià)值，在續(xù)租率上進(jìn)行提升。

（三）家庭開(kāi)始進(jìn)入租賃市場(chǎng)

面臨高企的房?jī)r(jià)，很多家庭，尤其是新婚夫婦往往會(huì)在小孩出生前選擇租房過(guò)度。萬(wàn)科曾在一個(gè)全自持租賃項(xiàng)目中試點(diǎn)：一次性支付10年租金。最終，租戶中大多以家庭為單位。同時(shí)，為了孩子能獲得更優(yōu)質(zhì)的教育資源，部分家庭會(huì)在孩子學(xué)校附近選擇長(zhǎng)租公寓。

參考文獻(xiàn)：

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[3]文青.房企紛紛搶占長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2018（02）.

作者簡(jiǎn)介：

戴雯雯（1980年—），女，漢族，江蘇常州人，碩士，講師，常州輕工職業(yè)技術(shù)學(xué)院，研究方向：市場(chǎng)營(yíng)銷。

張洪峰（1981年—），男，漢族，四川大竹人，碩士，講師，常州輕工職業(yè)技術(shù)學(xué)院，研究方向：市場(chǎng)營(yíng)銷。