房地產企業財務風險分析及應對策略

嚴浩哲，張家榮

（商洛學院，陜西 商洛 726000）

引言

近年來，“房價”牽動著很多人的心，我國房地產市場的房價普遍偏高，房地產企業的發展也備受社會各界的關注。國家為了控制房價上漲過快的趨勢，出臺了一系列房產調控政策，房地產企業因此受到影響，而房地產企業的情況，是管理者、投資者和政府等利益相關者共同關注的問題。另外，房地產企業往往需要投入大量的資金，隨著信貸收緊，房地產企業所面臨的財務風險增加，再加上房地產企業關聯性很強，關系到很多企業，比如施工企業等，故而房地產企業的良性發展直接影響到其他相關企業的可持續發展。

一、房地產企業財務風險分析

1.房地產企業投資風險分析。房地產企業項目開發所需時間長，占用資金大，整個資金鏈循環周期就會很長，而且房地產企業涉及的產業多，諸多問題也層出不窮，需要做具體的規劃及調整。比如有的企業總部與項目地距離較遠，這就限制了總部根據具體問題做出具體決策，無法跟隨項目的進度進行及時調整，繼而導致執行效率低、反應慢等問題，從而對企業的財務活動產生影響。還有有的企業進行多元化投資，在做房地產投資的同時還兼顧其他業務，涉及范圍較廣[1]。

2.房地產企業籌資風險分析。現今，房地產的籌資方式主要通過銀行貸款、融資租賃、房屋預售等。各種籌資方式的不同，最終導致企業收益不相同，也就增加了籌資風險。房地產企業具有周期長、風險大、資金回籠慢等特征，加之很多房地產企業過度依賴銀行借款，到期不能償付債務，極大地增加了發生財務風險的可能性。有些企業則利用預售房款或融資租賃等方式獲得資金，隨著國家各種監管政策的嚴密把控，這些籌資方式也受到諸多限制[2]。故而房地產企業要清醒認識到大規模的負債將導致各種支出增加，造成企業償付能力降低，隨之而來的就是房地產企業的財務風險，更需要尋找合適的融資方式，減少銀行借款，積極拓寬融資渠道，進行融資方式的創新，才能有效緩解融資難帶來的負面影響，繼而減少企業的財務風險。

3.房地產企業經營風險分析。房地產企業相較于其他的企業來說比較特殊，其占用資金較大，建設周期長，資金回收慢，這些因素導致了房地產企業存在較大的經營風險，繼而也會引發房地產企業的財務風險。

房地產企業建設周期長，一般時間在3—5年，有的房地產企業由于其他客觀因素甚至有可能達到5—6年，這無疑會增加房地產企業的經營風險；同時，房地產企業經營者在關乎房地產企業存亡的節點上決策失誤對于自身發展有著很大的負面影響，運營風險加大也會增加企業的財務風險。比如房地產企業經營者在合理安排資金的決策上失誤，可能會導致資金斷裂，繼而給企業造成經營風險。房地產企業內部控制制度不完善，部門職能混亂，缺少行之有效的財務監管體系，造成財務混亂，影響房地產企業經營者做出正確的財務決策。這也會增加房地產企業的財務風險，因此房地產企業應該針對各個階段風險采取相應措施，規避經營風險，降低發生財務風險的概率[3]。

二、房地產企業應對財務風險的策略

1.進行事前控制。房地產企業應該進行全面預算，加強經營管理，控制經營成本，有利于提高房地產企業抵抗財務風險的能力。房地產企業可以從以下幾個方面規避經營風險，從而減少財務風險。合理安排資金的使用，避免后期資金斷裂造成的不良后果；制定嚴格的質量標準，在建筑質量和施工隊伍質量上嚴格把關；制定合理的銷售政策，由于房地產企業競爭激烈，且銷售收入直接關乎房地產企業利潤，故而房地產企業一定要制定合理有效的銷售策略；加強應收賬款的管理，應收賬款一旦收不回來，企業遭受的損失也就特別大，極易引發企業的財務風險，故而應該加強房地產企業應收賬款管理，減少壞賬損失，增加現金流入，降低企業資金鏈易斷裂的風險，減少財務風險[4]。

2.縮小房地產企業差距。房地產企業經營者應該根據本公司的實際情況對自身的財務風險做出一個合理的評價，分析自己的優勢和劣勢，并與同類型企業進行比較，找出不足，然后在經營過程中及時調整經營管理戰略，完成或超額完成預期的經營目標，提高本企業的綜合能力，從而縮小房地產企業的差距。

3.控制房地產企業負債水平。房地產企業目前大多是舉債經營，資產負債率都很高。雖然債務融資可以提高公司的財務績效，但隨著財務杠桿水平的增加，經營風險也會加大，財務風險增加。因此，控制負債水平是十分必要的，首先房地產企業要明確戰略方向，合理籌集和有效使用資金，只有明確了經營方向，才能避免盲目的擴張和投資，在很大程度上也能減輕資金需求壓力過大造成風險的可能性，避免舉債過多。另外,房地產企業必須根據本企業資本的投放時間安排以籌集資本，使籌資與投資在時間上相協調，避免因籌資或投資的時間問題造成的錯過有利機會或者資金閑置。只有控制好負債比率,才能降低財務風險，實現可持續發展。

4.制定多元化籌資戰略。房地產企業大多偏好債務融資，負債比較重，這種單一的籌資方式會把整個房地產企業的財務風險轉到銀行身上，而銀行為保全自身的利益，勢必會更新或變動貸款政策，比如提高貸款利率和貸款信用等級，從而提高房地產企業貸款的難度。另外，房地產企業對于資金的需求比較密集，一次性投入的資金量很大，加上開發周期長，資金回籠慢、經營風險高等特點，一旦資金安排不當，就會陷入財務危機，出現財務風險。所以，房地產企業應該制定多元化籌資戰略，如股權融資、發行債券等，通過改變資本結構提高公司的自有資金比例，進而降低財務風險，提高財務安全水平。

5.建立風險防控體系規避風險。房地產企業大多高負債經營，財務風險很大。另外，企業間的競爭很激烈，加之近年來受政府緊縮政策的影響，房地產企業出現財務風險可能增加。為了規避財務風險，房地產企業必須建立風險防控體系，對房地產企業財務風險進行跟蹤預防[5]，從而促進房地產企業的穩步健康發展。

三、總結

房地產企業的發展對于我國的經濟增長至關重要，但與此同時房地產企業又面臨著極大的財務風險。因此，對房地產企業財務風險研究是十分重要的。本文通過對其概念、特征以及財務風險表現的初步認識，深化到房地產企業財務風險成因，以及對投融資風險、經營風險進行具體分析，提出房地產企業應對財務風險的對策建議。筆者認為，房地產企業應該做到以下幾點：做好經營計劃，進行事前控制；縮小房地產企業差距；控制房地產企業負債水平；拓寬融資渠道，制定多元化籌資戰略；根據自身實際情況建立風險防控體系，規避經營風險。

參考文獻：

[1]林錦國，陳慧敏.宏觀調控下我國房地產上市公司財務風險評價研究[J].會計之友，2013，(3)：72-75．

[2]許存興，張芙蓉.基于因子分析法的房地產企業償債能力分析[J].曲阜師范大學：自然科學版，2014，(4)：4-8．

[3]陳曉，陳治鴻.中國上市公司的財務困境預測[J].中國會計與財務研究，2000，(3)：55-92.

[4]李素紅，陳立文.基于因子分析法的房地產上市公司財務風險評價[J].河北工業大學學報，2012，(6)：101-106.

[5]譚曙芳.淺析成長型房地產企業財務風險預警與控制[J].現代商業，2010，(21)：217-218.