房地產融資渠道多元化及金融風險分析

一、引言

房地產行業具有前期投資大、資金回籠慢的特點，企業為了維持運轉，不得不向銀行等金融機構進行貸款。近年來，受到國家宏觀政策調控的影響，房地產融資環境也在發生變化。在機遇與挑戰并存的融資環境下，房地產企業如何把握機遇，應對挑戰，防控金融風險，提高融資能力，也成為直接關系到企業生產和發展的關鍵因素。

二、房地產融資環境分析

1.有利因素

一方面是受到產業機構調整影響，各大城市將一些高能耗、高污染的大型企業拆除重建或合并重組。這樣一來，從商業銀行中貸款的企業數量就會大幅度減少，商業銀行能夠提供給房地產企業的資金變得更加充裕。另一方面，房地產企業可選擇的融資渠道更加廣泛，除了傳統的商業銀行、海外融資、股權融資外，像互聯網金融、信托基金、資產證券化，也成為現階段房地產企業比較青睞的融資模式。房地產企業應加強金融風險防控，根據自身發展的資金需求充分利用各種融資渠道籌資，提升自身市場競爭力。

2.不利因素

我國經濟發展進入“新常態”后，從整體上看流動資金減少，房地產企業無論是在融資成本還是融資難度上，都有了一定幅度的增加。目前來說，國內房地產行業對于銀行貸款的依賴程度仍然較高，隨著金融去杠桿、去嵌套等調控，房地產企業如果不及時拓展新的融資渠道，將會面臨更大的金融風險。此外，房地產行業內的其他融資渠道也不容樂觀，例如房地產信托融資的難度提升，而海外融資的成本也從2010年以后連年上漲，這些因素都使得我國房地產融資難度增加。

三、現階段房地產企業融資面臨的問題

1.融資法律不完善

在房地產行業不斷走向成熟的過程中，配套的融資法律卻沒有同步得到完善。特別是對于一些中小型的房地產企業，在激烈的市場競爭中，本身由于掌握的資源較少，處于劣勢地位。這些企業在融資時，由于可抵押的資產較少，很難從正規渠道獲得融資。在這種情況下，部分企業采用一些非常規手段融資，雖然短時間內解決了企業資金需求，但是也因為信息不對稱、融資成本高，相關法律無法提供保障，帶來了較高的潛在風險。

2.融資市場體系不健全

我國證券市場發展緩慢，房地產融資市場體系不健全導致了很多問題：融資渠道窄、監管機制不到位，缺乏信用保證，金融手段不夠新穎，股權分立，政策引導效果不佳，這些問題使得許多金融產品無法充分得到利用。構架一個適合不同企業不同經濟個體、符合我國國情的成熟融資體系勢在必行。這樣房地產企業才能不光依賴于銀行，將市場風險分散到各個融資手段中，這才是完善的房地產融資體系建成的最大意義。

3.過度依賴銀行貸款

銀行貸款雖然是房地產企業融資的主要渠道之一，但是如果房地產企業過度依賴銀行的資金支持，將會不利于房地產企業的健康發展。事實上，近年來受到國家宏觀政策調控的影響，要求嚴防資金違規流入房地產行業，國內各大銀行已經開始緊縮銀根，控制信貸規模，銀行為了降低壞賬，貸款審批更加嚴格，房地產企業如果不及時調整發展戰略，下一步的發展將會更加艱難。在這一方面，日本房地產業可以提供一些借鑒，20世紀末期，美元貶值導致日本房地產行業高速發展，但是由于中央銀行金融監管不嚴，產生了嚴重的房地產泡沫。因此，房地產企業過度依賴銀行貸款，無論是對企業自身還是整個行業，都存在較大的負面影響。

4.過度負債增加財務風險

在房地產行業中，負債經營確實給企業帶來了一定的優勢，特別是房地產企業的大股東，能夠從杠桿經營中獲取更大的規模和利潤。但是負債經營也是一把“雙刃劍”，當房地產企業過度負債時，一方面是增加了金融風險，房地產企業很有可能因為融資問題導致既定的項目無法順利開展，另一方面是融資難度增加，商業銀行等金融機構因為害怕承擔風險而不愿意向房地產企業提供貸款。近年來，一些高負債經營的房地產企業均出現了不同程度的融資問題，部分大型企業由于財力雄厚，勉強能度過難關，而很多小型房地產企業因為資金鏈斷裂，則面臨生存危機。

四、房地產企業多元化融資模式

1.商業銀行貸款

商業銀行貸款目前仍然是房地產企業融資的主要渠道，根據專業機構的統計數據顯示，僅2017年上半年，房地產行業從銀行機構借款額就達到了6.4萬億元。房地產企業從商業銀行貸款的優勢在于貸款穩定，數額大，特別是在長期貸款方面優勢更加明顯。近年來，受到國家宏觀調控政策影響，商業銀行的信貸融資審核條件更加嚴格，加上房地產企業普遍存在負債較高的情況，商業銀行貸款的優勢不再明顯，這也是近年來房地產企業對商業銀行依賴度呈現出逐年下降的重要影響因素。

2.股權融資

股權融資表面上看起來比債權融資承擔的風險高，需要的費用大，因為要承擔一部分發行費用，需要更大的成本，看起來得不償失。但是這里的成本只是一方面，是會計成本。涉及融資時，還應該考慮它的機會成本。機會成本才是真正決策者主導公司的行為依據。股權融資不同于債務融資，它可以降低企業的資產負債率，增強企業的融資能力，為房地產企業帶來良好的聲譽。此外，還可以通過股權融資，使自己的現金流更加穩定。

3.房地產信托

房地產信托就是信托投資公司發揮專業理財優勢，通過實施信托計劃籌集資金。用于房地產開發項目，為委托人獲取一定的收益。房地產信托化能夠豐富資本市場的投資品種，為投資人提供一條穩定獲利的投資渠道。特別是在當前，股市欺詐接連不斷、股指一蹶不振，銀行存款利率大幅度下降的背景下，大量的資金要尋找穩定的投資獲利渠道，房地產信托化生逢其時，是滿足投資者需要的一個很好的選擇。

4.資產證券化

資產證券化可以幫助投資者擴大投資規模。不同檔級證券具有不同的償付次序，以“熨平”現金流波動。甚至將不同種類的證券組合在一起，形成合成證券，從而可以更好地滿足不同投資者對期限、風險和利率的偏好。資產證券化技術可以提供無限證券品種和靈活的信用、到期日、償付結構等，這樣就可以“創造”出投資者需要的特定證券品種。這種的多樣性與結構的靈活性是資產證券化的優良特性，也是投資者期最關注的性質。

5.互聯網金融

近年來，互聯網金融發展迅速，并逐漸成為中小規模房地產企業融資的一種理想渠道。與上述幾種傳統的融資渠道相比，互聯網金融覆蓋范圍更廣，并且貸款審批門檻較低，放款速度更快，在解決房地產企業資金緊缺問題方面有顯著應用。但是互聯網金融由于出現時間較短，自身也存在許多亟待完善的地方，例如在規模急劇膨脹的同時，管理卻沒有同步跟進，導致互聯網金融存在一定的風險。這些也是房地產企業在進行融資時需要重點關注的因素。

五、房地產企業融資過程中應對金融風險的策略

1.嘗試通過多種渠道進行融資

房地產企業對資金的需求量較大，充足的資金是維持房地產企業進行健康運營的基礎。但是房地產行業本身又具有建設周期長、資金回籠慢的特點，如果流動資金不足，在遇到財務風險或其他緊急情況時，沒有足夠的流動資金進行周轉，就會導致房地產企業因為資金鏈緊張，而出現運營危機。因此，房地產企業要嘗試采用多種渠道進行融資，以應對金融風險。例如，以往房地產企業的融資渠道主要以銀行貸款為主，今后可以嘗試銀行貸款與資產證券化相結合的方式，增加融資的靈活性。

2.不斷提升房地產企業自身軟實力

雄厚的實力是房地產企業融資的一種有效保證，特別是在行業競爭日益激烈的背景下，房地產企業既要從商品質量、人才隊伍等方面提高自身的硬實力，又要通過建立健全財務管理制度，提升企業的軟實力。特別是對于一些大中型的房地產企業，自身軟實力也成為了一張“名牌”，具有較強軟實力的企業，往往更容易受到投資者的青睞。通過完善售后服務、適當進行包裝等方式，既可以提升企業商業形象，又能夠增強用戶對企業品牌的忠誠度，從而為房地產企業帶來更多的經營利潤。

3.做好與政府監管部門的協作配合

近年來，國家對房地產市場的調控力度越來越大，調控頻率越來越高，為規范房地產市場的健康發展起到了積極作用。對于房地產企業來說，應當擺正心態，將政府監管機構當成是合作伙伴，而不是“敵人”。只有加強與本地監管部門的良性合作，才能切實提高房地產企業應對市場風險的能力。例如，政府通過履行監管職能，可以營造一個健康的民間融資環境，讓房地產企業可以低風險進行融資，為業務拓展、人才引進等提供必要的資金支持。

4.提高自身的信用等級，塑造良好企業形象

在我國征信體系日益完善的大背景下，企業對于自身信用也越來越重視。那些屢次違約、形象不佳的房地產企業，不僅很難吸引到投資者，而且在向金融機構貸款時也會受到諸多限制，這些都會倒逼房地產企業重視自身的商業形象，提升自身的信用等級。例如，房地產企業無論采用哪種融資模式，都要注意按期歸還本息。特別是同時采用多種金融渠道融資時，要注意加強現金管理，避免因為逾期而影響企業信用。

六、結語

房地產行業資金投入多、回籠速度慢和經營風險高的特點，決定了企業在融資過程中必須要提高金融風險的識別、防范和控制能力，以維護自身資金的安全。房地產企業可以嘗試通過多種渠道進行融資，例如房地產信托、互聯網金融等，一方面解決企業發展過程中資金緊張的問題，另一方面也為業務拓展提供必要支持。只有協調好多元融資和金融風險防控的關系，才能為房地產企業的發展提供源源不斷的動力。