多主體供給多渠道保障租購并舉住房制度研究

董德功

（濮陽市華龍區房地產管理局，河南濮陽457OO1）

住房問題是我國存在時間比較長的、直接關系到人民切身利益的重大問題，也是目前人們關注比較多的一項民生問題。住房問題乃民生頭等大事。黨中央一直都關注著人們生活中的住房問題，也在努力的找到一些有效的解決措施，保障人們的美好生活，目前已經提出了“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”我國的住房市場經過了20年的不斷改革，已經能夠確定出我國住房制度的基本定位、發展方向、關鍵任務和最終目標，促進我國住房市場的快速發展。

一、培育新型住房供給主體，建立多層次住房供應體系

（一）加強住房供給主體監管，增加市場有效供給

促進房地產業高質量發展，保障房屋的有效供給量，是培養多主體供給的基礎，我國傳統的住房多主體供給存在一定的缺陷，主要表現在產權市場方面：開發商之間很容易存在一種價格的聯盟，直接影響著房價的漲幅，政府部門對于保障性住房的建設過度的重視，只是一味地完成上級下達的指標，進而忽略了房屋相關的配套設施和服務等；在租賃市場方面表現為：一些個人房屋的租賃業主，作為房屋的提供者，但是大部分的房源卻被大量的租賃中介機構所控制，租房者還需要向中介承擔一部分的費用，增加了租賃成本。以上存在于住房市場上的弊端，造成了大量的住房不能有效的形成供給形式，住房閑置和供給不足之間存在矛盾。因此我們需要相關部門對住房供給主體加強監管，政府部門出面，限制開發商對于房屋價格制定的過高，上級下達的保障性住房，不僅僅要完成建設指標，還需要對相關的入住率、滿意度進行考核，建立一些直租交易平臺，減少中間中介環節，增加住房市場的房源數量同時還要保障住房的服務和質量。

（二）積極引導和鼓勵社會資源參與住房供給

進一步的開發除市場和政府之外的第三方企業加入到住房供給體系中，首先要破除法律和制度上的限制和障礙，政府給予適當的優惠政策吸引有能力、有條件的投資者加入，鼓勵住房新供給主體的參與。尤其在住房的租賃市場中更要引進新的社會資源，促進新的住房供給主體與現有的住房供給主體進行合作，完善和創新住房供給形式。具體的合作主要表現在：鼓勵第三方和住房租賃企業之間進行合作，開展中小戶型、中低價位的房屋租賃經營業務，滿足目前人們大量住宅的需要；充分利用已經建成或者正在建設的住房，由社會組織和開發商一起聯合進行房屋的租賃業務，實現先租后售、租售結合的方式，有效的利用房源，滿足房屋供給；政府部門和社會組織一起進行個人租賃市場的規范，整合個人房源，統一規劃到政府部門的住房租賃平臺，進一步的擴大房屋來源，提高效率。

（三）扎實推進棚戶區改造，全力做好公租房工作

國務院確定2018-2020年全國實施棚戶區改造1500萬套，重點實施國有土地上棚戶區、建成區內城中村改造。棚戶區改造項目要在完善基礎設施與公共服務配套設施要求的前提下，各地應抓住這一有利契機，鼓勵項目住宅部分除用于搬遷安置住房外用作租賃性住房，以租為主，租售并舉；推動集體土地建設租賃住房試點，鼓勵租賃住房項目落地。把棚戶區改造與穩定房地產市場結合起來，商品住房去化周期在15個月以下的城市，應以實物安置為主，控制貨幣化安置比例。加快在建公租房項目建設進度，確保如期交付使用。進一步簡化申請流程，降低門檻，將符合條件的新就業無房職工，外來務工人員和青年醫生、教師等納入保障范圍。實施精準保障，優先保障符合條件的優撫對象、孤老病殘等各類特殊困難家庭，積極改善環衛工人、公交司機等住房困難職工的居住條件，建立常態化分配機制和預分配制度，基本建成項目要提前啟動預分配，切實提高分配效率。進一步打通公租房與租賃住房通道、實現公租房與租賃住房互通互補。

二、拓寬保障范圍和保障渠道，完善多元化住房保障體系

（一）健全法律法規體系，實現立法保障

我國對于保障性住房的一些規定不夠完善，沒有有效地法律法規進行支持。在國際上美國在保障性住房方面取得了一定的成績，形成了完整的保障性住房法律法規體系。美國法律規定，保障性住房并不是由政府部門出資建造和提供的，一般都是依靠金融服務和市場購買的方法鼓勵私人企業和個人組織進行建造和提供，政府只是在其中對保障性住房的使用者進行審查和考核。我國應該借鑒美國的先進經驗，首先完善我國的保障性住房相關法律法規體系，提高相關的保障性住房立法等級，明確保障性住房的目的、思想、原則，為完善我國保障性住房法律法規體系提供依據和保障。

（二）創新土地供應模式，加強資源保障

首先，繼續擴展保障性住房土地的供應數量，轉變開發商的開發模式，保證開發商利潤的前提下更多的滿足人們的住房需求；然后政府出臺一些優惠政策，吸引更多的私營企業和民營企業參與到合作之中，分階段開發，發揮各自的優勢。最后將一些集體用地盡量的盤活，積極找到符合當地的方法，將集體土地資源利用起來。我們也可以借鑒國外的先進經驗，部分地區可以嘗試使用社區土地信托方式，引入社區組織，降低社會組織參與房地產門檻的要求，降低房產成本，保障人們住房的需求得到實現。

三、繼續推進租賃市場發展，以租售同權促租購并舉

（一）加快住房租賃市場立法，法律上實現“租售同權”

我國目前關于住房租賃相關的法律法規不夠完善，造成租賃市場的發展處于不利的環境，長期處于無序競爭、多重監管的狀態，造成租聘房屋的業主沒有得到和產權業主同等的待遇。國外的一些發達國家對于租賃房屋有著完整的健全的法律法規體系，我們可以適當的根據我國的實際情況進行借鑒，制定出一系列完善的租賃市場法律法規，彌補目前的空白。具體的方法主要有：制定相關的租賃合同糾紛、處理等法律法規，對租賃行業政府也要設有專門的管理機構和管理規定，嚴格的控制出租人員和中介人員的行為。每個地區根據實際的情況不同，建立適應本地區的地方性法律法規，完善租賃市場體系。尤其是針對租售合同，要以立法的方式進行確定，保護租賃人員的權利和義務，提供完善的售后服務，保護租賃房屋的業主也具有和產權業主同等的接受教育、醫療、保險等基本公共服務的權利，不能歧視對待。

（二）建立租房人保護制度，使公民在權利上實現“租售同權”

我們在制定保護租房者制度的時候一定要進行全面的考慮，租賃雙方的責任劃分、租金、租期、居住環境、合同規范等，都要歸納在保護租房者制度中。首先我們要明確的規定出租人和租房人之間的權利和義務，其中明確的指出出租人出租房屋的面積、環境、房屋裝修情況等，借鑒國外對于房屋租賃合同中的相關規定，嚴格的控制出租人以提高房屋租賃價格而終止房屋租賃合同的行為，保護租房者的利益，保障租房人在租期內合理的居住權益。然后為了避免出租者隨意對房屋的價格進行調整，政府部門要對房屋的價格進行限制，除定期發布房屋租賃指導價外，尤其要對租金上的漲幅進行控制，如果房屋的租賃價格超過標準要求，出租者就要接受一定的制裁。最后房屋租金的變動一定要經過租房者和出租者雙方的協商，達成統一后進行更改。政府部門也要對房屋租賃合同進行規范，適當的保護租房者的一些利益。房屋市場監管部門在加強對出租人監管的同時還要對房屋中介機構進行監管，政府部門出面成立網上信息平臺，能夠有效、及時的將房屋租賃信息進行公布，對于一些黑中介鼓勵消費者進行舉報，并給與一定的獎勵。成立專門的房屋租賃管理部門，配備專業管理人員，嚴格查處非法競爭、違法租賃行為，保障租房者和房屋產權人受到同等待遇，獲得相同的幸福感。

（三）大力培育發展住房租賃市場特別是長期租賃

加強住房租賃市場供應，把租賃住房納入住房發展規劃，通過新增建設用地建設租賃住房、在新建商品住房項目中配建租賃住房來提供增量；同時，支持個人委托住房租賃企業出租閑置住房，鼓勵住房租賃企業多渠道籌集房源，提高存量房屋資源利用效率。加快培育住房租賃市場主體，會同發改、財稅、國土、金融等部門，加大政策、資金、融資、稅收優惠、平臺運營等支持力度，支持專業化、規模化住房租賃企業發展，力爭全省培育住房租賃市場主體達到500家。切實推進國有租賃企業建設，充分發揮其在穩定租金租期、盤活存量住房和增加有效供給等方面的引領、規范、激活和調控作用。規范住房租賃市場秩序，完善住房租賃信息管理與服務信息平臺，推行統一的合同示范文本，實現合同網上備案，強化信用管理，保護利益相關方合法權益。

四、結語

經過以上的研究和分析發現，我國從十八大以來就十分的重視住房問題，出臺了多項政策，城鄉居民居住條件明顯改善。黨的十九大又深入解讀了住房制度，為住房改革指明了方向、路徑、目標，只有加快建立并落實“多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，保持房子“居住”的基本屬性，才能滿足人民群眾日益增長的住房需求，才能逐步實現住有所居的宏偉目標。