房地產企業財務管理現狀及發展對策
——以WK公司為例

文/孫慧敏，湖北經濟學院會計學院

最近幾年來，房地產業的發展一直受到人們的普遍關注。房地產業發展的健康穩定與否也在一定程度上影響了金融業的發展。但由于房地產業自身性質特殊，使得其依舊存在著不少的財務風險及相關問題。根據《2017中國房地產百強企業名單》，本文選取了排名靠前的具有代表性的WK公司為例，分析了其在近五年來的發展現狀及問題，并提出了相關建議。

1 房地產企業的近況及問題分析——以WK公司為例

Z計分模型是1968年教授愛德華·阿特曼Edward I Altman建模設計的一種，利用多個財務指標的組合計算，以此來評估企業發生財務危機與否的破產預測模型。他選取了以下的五項指標：X1=流動資本 / 總資產=（流動資產-流動負債）/ 總資產；X2=留存收益/ 總資產；X3=息稅前收益 / 總資產=（稅前利潤+財務費用）/ 總資產；X4=資本市值 / 總資產=（每股凈資產×非流通股數+每股市價×流通股數）/ 總資產；X5=銷售額 / 總資產=主營業務收入 /資產

具體模型如下：Z=0.012X1+0.014X2+0.033X3+0.006X4+0.999X5。

經過反復的實驗與證明后，Edward I Altman制定了以下評價分類的標準：當Z〈1.81時，企業有較大的破產財務風險；當1.81〈Z〈2.675 時，企業處于灰色地帶，財務狀況較為波動；當 Z〉2.675時，企業財務狀況較好，面臨較小的破產財務風險。

本文根據新浪財經、同花順、和訊網的相關數據資料，收集了2013年至2017年五年以來WK公司的財務報表數據及其他相關資料，以教授愛德華·阿特曼的Z模型為框架，構建WK公司的Z計分模型，對其財務狀況進行了分析研究。

WK公司近五年來，Z值的平均值約為1.036，遠遠低于評價分類標準的1.81，證明企業在運行過程中，還是存在一定的財務風險，其中2015年Z值有所上升，但隨后又下跌，證明企業的財務狀況不太穩定，應當引起企業管理層的重視，分析產生這一現狀的因素，力求改變這一局面，穩定企業財務發展，降低企業發展的財務風險。

在當前的經濟大背景下，房地產企業的資產負債率明顯普遍偏高，成為房地產企業的一個特性。2013年到2017年，WK公司流動比率分別為1.3439、1.3447、1.3022、1.2436、1.2009，近年來流動比率逐年下降，創下1993年以來歷史新低，表明企業短期償債能力變弱。觀察近五年來的速動比率可以看出，企業速動比率在逐年升高，0.3372、0.4255、0.4259、0.4378、0.495，但其平均值只有0.4243，還是遠小于1，這也體現出了流動資金不夠充足的問題。WK公司近五年的資產負債率逐年攀升，78.00%、77.20%、77.70%、80.54%、83.98%，甚至是出現了歷史之最，平均值達到79.48%，表明企業債務資金較多，舉債發展的步履明顯加速，具有一定的財務風險，使得融資成本加大。如果出現現金流不足的情況時，易發生資金鏈斷裂，無法及時償還債款，從而導致企業破產。所以，企業在現階段需要調整財務結構，鑒于房地產行業的特殊性，其整體風險較高，企業更應該針對其自身發展特色，控制財務杠桿，規避財務風險。

房地產行業受宏觀政策影響較大，政策導向性十分強，若想使企業達到可持續發展，經久不衰的經營下去，就需要從企業外部與內部兩個方向來把控。

從外部來看，企業對中央政府的宏觀經濟政策敏感性極強，易受其變化的影響。除此之外，又受到其自身內部成長的限制。企業內部管理人員的專業水平不高有可能導致企業的財務管理只是存在于事后監督層面之上，而沒有形成一個完整的監控體系，使其無法發揮其應產生的現實作用。此外，雖然WK公司在近年來已經根據企業自身的特性進行了設立各項委員會等完善內部控制的舉措，但依舊在新聞中曝出部分負面消息，這也體現出企業對內部控制的了解還不足，內部控制制度有待完善加強。

2 優化房地產企業財務管理的建議

降低財務風險。根據Z值的計算分析，不難發現企業流動資本占總資產的比例較小，為了緩解這一現狀，企業可以在制定收益分配制度時，將本來規劃由流動資產支出的部分換一種方式支付，比如可以將原本計劃由現金支付的活動換成由股票期權等方式支付，這樣在一定程度上使得企業的實收資本增加，資本結構得到了優化與改善，風險得到了控制與降低。房地產企業的資金回籠速度較慢，有待提升，企業應準確的估定客戶的購買能力及償債能力，以此確定對應的信用等級，按照劃分的不同的信用等級，分配不同的貸款額度，還可以創立鼓勵還款機制，制定早期還款的優惠條款，加速資金盡快回籠。

此外，根據X5的數據不難發現企業營業收入占企業總資產的比例也較低，因此企業應該相對應的確立強有力的銷售戰略，一方面增強企業內部培訓，培訓銷售人員的銷售技巧，提升其業務能力，并建立獎懲制度，獎罰分明，調動銷售人員參與工作的積極性，為企業創造更多價值。另一方面，在銷售模式上，企業可以進行一定的創新，結合當下電商網絡的發展，不斷嘗試新的營銷宣傳手段，順應時代潮流，鎖定客戶，提高營業收入。

加強財務結構管理。房地產企業資金周轉時間較長、需求量較大是行業本身的一種特性，無法避免。所以企業不得不通過融資等方式，吸取更多的資金以供其企業的運營與發展。但融資過多，導致負債增加，也帶來了相應的財務風險。企業應該在向外部獲取資金以滿足自身運營的同時，規劃一個合理的財務結構，將財務結構放在企業日常管理比較重要的地位，預留較為充足的現金余額，優化內部存貨結構，可以防范一定的再融資風險。加強對投資項目的審核，做好預測工作，依據規劃的財務結構合理借貸，擴寬融資渠道，保證融資的穩定性，將風險縮小在可控范圍之內。

完善財務管理監控體系及內部控制制度。企業發展的宗旨是要實現其可持續發展，相對應的，企業需要建立可持續發展的監控體系。要把握市場的經濟走向，拓展經營，統籌兼顧，將管理與體制結合起來。在企業外部，需要時刻關注市場經濟走勢與變化，做好相應的預警機制以應對隨時可能變化的政策導向。在企業內部，從財務管理人員至財務管理制度，都需要對其建立完善的監控體系。提高財務人員的自身素質，不論是基層的員工還是高層的領導，都需要樹立強烈的財務管理意識，加強專業技能的培訓，提升業務能力。要提高企業人員對內部控制制度的重視程度，完善企業的內部控制制度，明確分配企業人員的責任與權力，做到權責分明，利于提升企業的工作效率。企業人員還需要加強監督機制的管理，以便在財務狀況發生時能及時科學有效的應對與處理。選取了2017年百強房地產企業中排名靠前的WK公司為例，其作為一家成熟的上市房地產企業，對房地產企業的發展研究具有一定的代表意義。

房地產企業存在著財務風險偏大、財務管理結構不完善、財務管理監控體系待提升等問題，而企業要想長期穩定的可持續發展，就需要增加企業的流動資產，保留一定比例的現金余額，加速資金回款；加強企業銷售人員的業務水平，擴寬銷售渠道，提高企業的銷售收入；擴寬融資渠道，加強財務結構管理，優化企業財務結構；提升財務管理監控體系，完善企業的內部控制制度，保障企業強有力的可持續發展。

3 結論

房地產業是一個高風險的產業，但作為我國民經濟的支柱行業，其發展與整體的經濟形勢直接關聯。在當前的房地產企業中，本文