國內外房產稅征收對比研究

◎文/姜寧寧 孫 鈺

隨著社會主義市場經濟的蓬勃發(fā)展，房產稅的改革已經勢在必行。如何進行房產稅的征收，房產稅的征收范圍如何確定，征收多少為宜，卻是重中之重。合理的稅收政策可以起到促進經濟發(fā)展的功效。而且，如果操作得當，同其他稅賦一樣，房產稅可以成為政府長期穩(wěn)定的收入。但是不合理的房產稅也會影響市場經濟的繁榮。因此我們必須慎之又慎，參考其他國家和地區(qū)的房產稅征收的相關經驗，以科學的方法，審慎的態(tài)度，并且結合社會主義市場經濟條件下的國情，以期找到一個適合我國的房產稅征收方案，發(fā)揮其正能量，避免出現負面影響。

另本文討論的關于房產稅的內容，包含土地價值，根據為 《中華人民共和國房產稅暫行條例》和《財政部國家稅務總局關于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅[2010]121號文）的規(guī)定：關于將地價計入房產原值征收房產稅的問題。

一、其他國家和地區(qū)房產稅征收的相關概況

對每個國家和地區(qū)而言，房產稅的征收都涉及方方面面，覆蓋的領域多，包含的范圍廣。本文主要集中討論其征收的主要內容、征收對象及征收標準，并簡要敘述其影響。對于其他方面將不做討論。

（一）日本的房產稅

日本涉及房產稅概念的詞匯被叫做 “固定資產稅”，包括對土地、房屋及折舊資產所征收的稅賦。本文不涉及折舊資產，因此予以忽略，僅討論對于土地與房屋部分的內容。該稅種在日本不是由中央政府而是由地方政府征收。日本的土地為私有，具有永久產權。

1.日本房產稅概覽

在日本，房產稅的課稅對象為土地與房屋，由市、區(qū)、町、村等地方政府進行征收。納稅人為在征稅期房產與土地登記在冊的所有者。且不局限于登記，土地與房產的事實所有者，即使未登記在冊，也具有相關的納稅義務。另外，針對長期抵押（抵押期限100年以上）的土地，土地使用者與地權所有人都具有納稅的義務。而當房產的所有人因地震、風災、水災等災害或是其他事由行蹤不明的情況下，由使用者履行相關納稅義務。

2.征稅標準

日本的稅基是征稅對象在應稅土地清冊上注明的評估價值，稅率部分則是都道府縣及市區(qū)町村等地方政府在標準稅率的基礎上進行調整。日本的標準稅率為1.4%，若要進行稅率的上調，原則上要向總務大臣（部級，相當于國務院辦公廳主任）進行備案，總務大臣指示變更稅率。日本曾經的標準稅率為1.4%～2.1%，現在已經廢止。

在免稅方面，同一征稅機構所管轄的范圍內，總的土地財產不滿30萬日元（約為1.8萬元人民幣）的情形，總的房屋不滿20萬日元（約為1.2萬元人民幣）的情形予以免稅。而且對于學校的校舍、指定的墓地等也不予征稅。

3.小結

從上個世紀50年代，日本在地方稅制改革中引進了類似房產稅的相關內容后，經過幾十年的實踐，已經形成了對房地產保有和流轉環(huán)節(jié)較為均衡的稅收體系。而且采取差別稅率，兼顧了公平正義。

（二）美國的房產稅

美國人的相關定義中，出現的一大類是財產稅（Property Tax）， 主要針對動產（personal property）與不動產（real estate）進行征收。 因本文主要研究房產部分，即不動產部分，因此對動產部分將不予討論。另因美國為聯(lián)邦制國家，各州因法律法規(guī)的不同，對房產稅部分的規(guī)定也不盡相同，本文僅討論普遍規(guī)律。

1.美國房產稅概覽

美國的房產稅征收有200多年的歷史，幾乎與立國時間相同。房屋與土地為私有，具有永久產權。對房產稅的征收由市縣等地方政府執(zhí)行，州政府會對稅率及征稅范圍進行相關的限制，以防重復征稅，增加人民負擔。房產稅是法律規(guī)定的納稅期間的強制性行為。雖然納稅人不可以自行決定應納稅金額，但是當房產價格出現貶值等情況，納稅人可以向相關部門提請重新進行價格評估，以減少納稅。

2.征稅標準

美國房產稅的納稅人為土地房屋的產權人。具有征收房產稅的相關機構按規(guī)定對自己轄區(qū)內的相關房產進行征稅。但是對教育機構、慈善機構以及宗教機構的房產，可以免于征收房產稅。而稅率在不同的征稅機構內，變化是非常大的，通常由相應機構的主管部門設定。稅率的確定方法也是多種多樣的，但是都是在各自州一級法律的約束下進行確定的。相關機構會對房產進行分類，如會區(qū)分居住性質的房產和商業(yè)用途的房產，以便確定不同的稅率。例如：在華盛頓特區(qū)，實質入住率高的房產將會僅按房產估值的0.85%的稅率進行征收，以資鼓勵。而閑置房產將會以高達5%的稅率進行征收，是入住率高的房產的5.88倍。

美國的稅額是在房產的公平市價的基礎上乘以資產評估系數，再乘以稅率而得。資產評估系數也會根據房產的不同類型與使用性能發(fā)生變化。擁有課稅管轄權的理事機構每年都可以改變該系數。

3.小結

美國的房產稅雖然對多數地方政府的財政收入占比很大，但因為由郡市自己決定，有的郡市經濟情況較好，便會征收較少的稅額。對于閑置住房等予以高額的稅賦也有利于優(yōu)化社會資源，減少社會資源的浪費。另外對于教育慈善機構免于征收也可以促進社會導向的良性發(fā)展。

（三）我國臺灣地區(qū)的房產稅

我國臺灣地區(qū)同樣沒有設立專門的房產稅，與之相關的為房屋稅與地價稅。為敘述方便將二者合并稱為房產稅。房產稅在我國臺灣地區(qū)也是地方政府稅收的主要來源，個別地區(qū)可占比50%。我國臺灣地區(qū)的土地有三大部分，農用土地，農用土地轉為非農用部分，非農用部分，三種類別的土地均為私有，永久產權。

1.我國臺灣地區(qū)房產稅概覽

我國臺灣地區(qū)的土地稅部分始于1930年 《土地法》的頒布，而房屋稅部分則始于1968年。對于房屋稅部分，課稅對象為地上建筑物及附屬物，無論是自住住宅還是商業(yè)用房屋，每年都需要課稅，納稅人為房屋所有人或實際管理者。土地稅為在土地持有環(huán)節(jié)征收，每年根據土地申報價格向土地所有者征收。

2.征稅標準

相較于日本，我國臺灣地區(qū)的房屋稅不設起征點，沒有免征額。自住房屋稅率為1.2%至2%，商業(yè)用稅率為3%至5%，私人醫(yī)院、人民團體為1.5%至2.5%。我國臺灣地區(qū)的土地稅按地價高低實行超額累進稅率，基本稅率為10%，最高達55%，但自住用住宅用地僅為2%。

3.小結

我國臺灣地區(qū)同美國與日本一樣，房產稅都是地方一級政府穩(wěn)定的財政來源。另外我國臺灣地區(qū)也嘗試通過房產稅來調控房價，初期效果非常明顯，但是不到一年時間房價便進行反彈。除去僅按照市價的20%至30%來確定稅基外，由于選票政治的影響，提稅與限購政策都無法實現，造成房產稅僅能作為財政收入的主要來源，而無法實現市場調控的目的。

二、我國房產稅征收概況

我國從20世紀50年代便開始征收房產稅，但是現行的房產稅是第二步利改稅以后開征的。依據是1986年9月15日國務院正式發(fā)布的 《中華人民共和國房產稅暫行條例》，該條例于1986年10月1日起實施。該條例距今已經有三十幾年的時間，而且這三十幾年，社會主義市場經濟飛速發(fā)展，當時的各種規(guī)定已經無法滿足經濟與社會發(fā)展的需要，因此急需變革。

（一）我國房產稅征收的現狀

我國房產稅的征收范圍還局限在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，具體的征稅范圍由省、自治區(qū)、直轄市等確定，廣大的農村地區(qū)并沒有覆蓋。在2010年7月22日財政部舉行的地方稅制改革的研討會上，確定房產稅試點開始推行而鑒于全國推行難度較大，試點從個別城市開始，重慶與上海便是推行的試點。

（二）對房產稅功能的預期

通常情況下，認為房產稅的主要功能具有以下幾點：

一是財政收入取得功能。財政收入取得功能為稅收的基本功能。參考對美國、日本與我國臺灣地區(qū)各級地方政府財政收入的占比來看，其都起著不可忽視的作用。雖然我國現階段各級地方政府不以該項稅收作為主要財政來源，而是以土地收入以及其他稅收為主，但是土地財政無法維持長久。

二是調節(jié)收入分配。調節(jié)收入分配是各類稅收的主要功能之一，房產稅也不例外。一般情況下，市場機制無法自發(fā)的實現收入的公平分配，需要政府運用法律的行政的手段維護市場秩序，實現社會公平，稅收便是重要的內容。

三是調節(jié)經濟運行。我國房地產業(yè)熱錢涌入較大，很多人寄希望于通過房產稅進行調節(jié)。認為通過房產稅來提高成本，進而影響納稅人購置房地產的決策。但是此種思維或許對中小城市有些許效果，而對房價增長預期較大的城市，如北上廣深等城市效用是非常微小的。我國臺灣地區(qū)通過稅收抑制房價的政策，并沒有取得預計的效果，也佐證了此觀點。只有當房產稅的征收幅度超過房產預期增值的情形下，才有可能實現對經濟尤其是房地產業(yè)的調節(jié)作用。

三、總結

縱觀以上論述，對比國內經濟與社會的實際情況，房產稅的改革勢在必行，但其主要功能不是用來調節(jié)房價的，而是要發(fā)揮其最基本的功能，增加地方政府的財政收入，并且實現調節(jié)收入分配的作用。對于房產稅改革的建議如下：

我國土地為公有制，產權僅有70年，而國外多數土地為私有制，具有永久產權。對于房產稅是否全面征收，如何征收必須慎之又慎，不可盲目照搬國外的相關方式方法，逐漸探索屬于我國社會主義市場經濟環(huán)境下利國利民的合理稅收政策。我國各地區(qū)經濟發(fā)展不平衡，對于房產稅的征收對象、稅率、資產評估等，一定要依據當地的實際情況來進行確定，絕對不能以一刀切的方式進行。參考以上國家的征稅辦法，較為可行的是階梯稅制。

首先，我國房產產權為70年，應依據房產剩余的使用年限逐年或者是逐期降低稅額。針對此項問題，亦可以通過對房產的估值過程實現。良性的市場環(huán)境下，70年的產權會隨著時間的推移，可使用年限逐漸減少，房屋及土地的價值也會逐漸降低，必須適時調整相關稅賦額度。

其次，針對房產的用途及使用頻次，如美國對商業(yè)用途及閑置房屋征收較高額度的稅率，而對入住率較高的房屋收取較低的稅賦，此舉可以減少社會資源的浪費。針對我國的經濟狀況，在樓市泡沫較大的情形下，對比房產預期增值的相關數據，對炒房之類投機型房產購置人征收可比擬房產增值預期的高額度稅賦，從而促進社會主義市場經濟的良性發(fā)展。

另外，亦可參考房產的規(guī)模進行階梯式劃分，一般性住宅，實行較低的稅率，對于奢侈性住宅，執(zhí)行較高的稅率。

以上僅為一些淺見，因房產稅涉及的相關內容龐雜繁多，浩如煙海，本文所闡述內容僅為管窺。房產稅的改革作為必然趨勢，涉及國計民生，與每個人相關，牽涉的利益鏈條眾多，牽一發(fā)而動全身，必須合理慎重進行，以期起到利國惠民之效。