深化供給側(cè)改革背景下房地產(chǎn)業(yè)降低內(nèi)部成本的思考

陳蓮芳

（安陽中建潤峰地產(chǎn)有限公司）

2016年底召開中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議，提出應(yīng)該促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止大起大落；要落實(shí)地方政府主體責(zé)任，房價(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動(dòng)周邊中小城市發(fā)展；要加快住房租賃市場立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化租賃企業(yè)發(fā)展。加強(qiáng)住房市場監(jiān)管和整頓，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。在這種大環(huán)境形勢下，更要求企業(yè)從內(nèi)部降低成本，增強(qiáng)核心競爭力。

一、全周期成本管控

隨著房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入成熟期,企業(yè)想要獲得穩(wěn)定的利潤，在提供適銷對(duì)路的房源外，降低開發(fā)成本顯得比較重要，成本管控是貫穿項(xiàng)目整個(gè)開發(fā)周期的，不僅僅是為了節(jié)約某個(gè)階段的費(fèi)用，而是從全過程、全方位的角度出發(fā)，最大限度利用有效資源（人力、物力、財(cái)力），從整體意義上降低房地產(chǎn)業(yè)成本，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益。

全周期成本包括項(xiàng)目決策、設(shè)計(jì)、施工等費(fèi)用，據(jù)統(tǒng)計(jì)，初步設(shè)計(jì)階段影響工程造價(jià)的程度65%；施工圖設(shè)計(jì)階段影響工程造價(jià)程度25～35%；施工階段通過技術(shù)性措施節(jié)約工程造價(jià)的可能性為5～10%。分別從項(xiàng)目開發(fā)的三個(gè)階段進(jìn)行全周期成本管控，包括：項(xiàng)目開發(fā)前期，建立目標(biāo)成本測算；設(shè)計(jì)階段推行限額設(shè)計(jì)，加強(qiáng)圖紙會(huì)審控制成本；施工過程中，進(jìn)行動(dòng)態(tài)成本管控。

（一）建立目標(biāo)成本測算

在投資開發(fā)前，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目投資建設(shè)全過程、全周期進(jìn)行可行性分析，建立目標(biāo)成本，目標(biāo)成本測算是項(xiàng)目過程中成本管控的“上限”，是以往項(xiàng)目的成本結(jié)構(gòu)經(jīng)驗(yàn)、項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)、產(chǎn)品規(guī)劃指標(biāo)和基于單方造價(jià)及測算的模型，整個(gè)測算過程是一個(gè)“自下而上、層層匯總”的聚合過程。將目標(biāo)分解,同時(shí)根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)周期細(xì)化每年的預(yù)算執(zhí)行目標(biāo)。項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)期對(duì)工程進(jìn)度、資金收支等嚴(yán)格按全面預(yù)算管理，發(fā)現(xiàn)偏差，及時(shí)分析修正，保障項(xiàng)目預(yù)期收益實(shí)現(xiàn)，每年進(jìn)行后評(píng)價(jià)分析，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，開展績效考核，不斷提升企業(yè)整體效益。

（二）推行限額設(shè)計(jì)

統(tǒng)計(jì)表明，設(shè)計(jì)費(fèi)雖然只占不到建設(shè)項(xiàng)目總投資的1%，但設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目投資的影響程度較大，設(shè)計(jì)階段的成本控制是項(xiàng)目投資控制的關(guān)鍵，做好設(shè)計(jì)階段的投資控制對(duì)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本目標(biāo)有著決定性的意義。采取兩點(diǎn)措施進(jìn)行設(shè)計(jì)階段成本控制：

1.運(yùn)用價(jià)值工程原理推行限額設(shè)計(jì)

對(duì)設(shè)計(jì)單位提出限額要求，如每平方米用鋼量、含砼量、砼標(biāo)號(hào)等。在限額的前提下，根據(jù)價(jià)值工程原理，對(duì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)，使成本控制在一定的范圍內(nèi)，達(dá)到項(xiàng)目價(jià)值的最大化：①按照控規(guī)最低要求去除不能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益的娛樂會(huì)所；②不設(shè)地下室；③做足地上停車位，同時(shí)以機(jī)械車位方式通過驗(yàn)收，減少地下開挖量。

2.加強(qiáng)設(shè)計(jì)圖紙的會(huì)審與審查

仔細(xì)復(fù)核與審查設(shè)計(jì)圖紙質(zhì)量，對(duì)圖紙工程上的經(jīng)濟(jì)性、合理性、可行性進(jìn)行審核，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)不足，避免出現(xiàn)因設(shè)計(jì)問題導(dǎo)致的返工，從而節(jié)省不必要的資金成本。

（三）動(dòng)態(tài)成本管控

動(dòng)態(tài)成本是過程控制中的重點(diǎn)和難點(diǎn)，工程實(shí)施過程中主要通過前期制定的各明細(xì)“合約規(guī)劃”來指導(dǎo)和控制實(shí)際過程中“合同簽訂和變更”，設(shè)置“預(yù)警指標(biāo)”和“強(qiáng)控指標(biāo)”，有效管控每一個(gè)合同變更和超付；做好隱形成本控制，降低費(fèi)效比：嚴(yán)格按照合同約定的產(chǎn)品品質(zhì)及工藝要求實(shí)施，施工過程中及時(shí)跟進(jìn)，隱蔽工程留存信息、相關(guān)圖片，作為結(jié)算審核的文件；加強(qiáng)房地產(chǎn)成本業(yè)務(wù)知識(shí)的學(xué)習(xí)，建立健全學(xué)習(xí)機(jī)制，增強(qiáng)理論知識(shí)體系。

1.工程量動(dòng)態(tài)管理

根據(jù)計(jì)劃進(jìn)度和實(shí)際進(jìn)度信息，實(shí)時(shí)掌握工程量的計(jì)劃完工和實(shí)際完工情況，為施工階段工程款結(jié)算提供數(shù)據(jù)支持。

2.成本監(jiān)控

對(duì)已完成分部分項(xiàng)工程進(jìn)行成本評(píng)價(jià)，根據(jù)成本的實(shí)時(shí)消耗情況，對(duì)未完工工程進(jìn)行成本預(yù)測，為總成本管控提供支持。

3.竣工驗(yàn)收階段做好決算

竣工驗(yàn)收作為項(xiàng)目后期成本管理的重要環(huán)節(jié)，必須嚴(yán)格把關(guān)，搜集整理竣工資料，包括工程竣工圖、各種簽證資料、設(shè)計(jì)變更通知、主要建筑材料規(guī)格、資料與價(jià)格簽證，做好竣工決算審核。

（四）加強(qiáng)和完善現(xiàn)場簽證管理

減少簽證變更，避免設(shè)計(jì)浪費(fèi)，合理應(yīng)用規(guī)范對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行優(yōu)化；推行標(biāo)準(zhǔn)化，合理應(yīng)用新材料、新工藝?？照{(diào)板、消火栓、排煙井等功能性設(shè)計(jì)是否漏項(xiàng)；雨污水工程中的成品塑料井；室內(nèi)抹灰采用石膏砂漿；景觀PC構(gòu)件應(yīng)用。

對(duì)現(xiàn)場簽證進(jìn)行管理，包含簽證的辦理及審查。施工中發(fā)生現(xiàn)場簽證時(shí)，先進(jìn)行核算再實(shí)施，辦理前進(jìn)行工程量及成本增減分析，化成本事后被動(dòng)控制為事前主動(dòng)控制，現(xiàn)場管理人員緊跟施工現(xiàn)場，掌握簽證辦理的真實(shí)性和必要性。針對(duì)已經(jīng)簽發(fā)的簽證，相關(guān)人員在審查過程中要判斷簽證的合理性、真實(shí)性、完整性，再嚴(yán)格根據(jù)合同、簽證單等文件、依據(jù)定額進(jìn)行工程量及價(jià)款核實(shí)。

二、發(fā)展裝配式建筑

隨著科技的發(fā)展，新能源、資源再生利用、創(chuàng)新技術(shù)研發(fā)發(fā)展趨勢，在建筑工程領(lǐng)域加快科技成果轉(zhuǎn)化，提高工程的科技含量，改變建筑業(yè)傳統(tǒng)的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)和粗放型經(jīng)濟(jì)增長方式，房地產(chǎn)業(yè)想在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟、謀求發(fā)展，必須依靠增加科技含量滿足生產(chǎn)。利用新技術(shù)提高施工效率，減少作業(yè)時(shí)間，降低生產(chǎn)成本，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。

2017年3月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《“十三五”裝配式建筑行動(dòng)方案》等文件，明確提出到2020年，全國裝配式建筑占新建建筑的比例達(dá)到15%以上。房地產(chǎn)企業(yè)在推廣裝配式建筑，推動(dòng)新型建筑產(chǎn)業(yè)化發(fā)展方面有著義不容辭的責(zé)任，裝配式建筑由于大量采用在工廠制作的預(yù)制構(gòu)件，能大規(guī)模實(shí)現(xiàn)穿插施工，縮短工期，加快開發(fā)周期，節(jié)省管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，降低開發(fā)成本。裝配式建筑能減少30%的現(xiàn)場用工量，引導(dǎo)農(nóng)民工轉(zhuǎn)化成產(chǎn)業(yè)工人，提升質(zhì)量和性能及居住舒適度。從社會(huì)效益來說，減少資源消耗，裝配式建筑與現(xiàn)澆建筑資源和消耗對(duì)比如表1所示。

裝配式建筑，能降低鋼筋、混凝土、砌筑及抹灰工程費(fèi)用，但是預(yù)制構(gòu)件產(chǎn)品及其運(yùn)輸、吊裝費(fèi)用會(huì)增加，因此機(jī)械費(fèi)及拼縫相關(guān)材料費(fèi)增加。要實(shí)現(xiàn)構(gòu)件的規(guī)?；l(fā)展，降低運(yùn)輸成本費(fèi)用。生產(chǎn)成本中“人的成本”是不可控的，在新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)化中，依靠采購先進(jìn)設(shè)備及培養(yǎng)高素質(zhì)技術(shù)工人隊(duì)伍完成機(jī)器對(duì)人的替換，增強(qiáng)企業(yè)核心競爭力。

三、推廣BIM應(yīng)用

BIM作為共享知識(shí)資源，能分享項(xiàng)目從概念到運(yùn)營的信息，為決策及實(shí)施提供依據(jù)。從房地產(chǎn)企業(yè)的角度推廣BIM在大中型項(xiàng)目中的應(yīng)用，如在圖紙會(huì)審、深化設(shè)計(jì)、方案交底、配模配架、變更管理等場景的應(yīng)用。通過快速建模實(shí)現(xiàn)土建、安裝機(jī)電、幕墻裝修的整合，發(fā)現(xiàn)原設(shè)計(jì)圖紙中存在的不合理及錯(cuò)誤之處，提供圖紙深化設(shè)計(jì)并為材料采購提供依據(jù)。據(jù)統(tǒng)計(jì)BIM在協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)方面能節(jié)約5%的成本，項(xiàng)目周期縮短7%，及時(shí)實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)。并實(shí)現(xiàn)施工現(xiàn)場的動(dòng)態(tài)管理，大大降低成本，縮短工期。

BIM的成本管理基礎(chǔ)是5D模型，在3D幾何模型的基礎(chǔ)上，融入“進(jìn)度信息”和“成本信息”，能對(duì)工程成本實(shí)施監(jiān)控，使工程量的計(jì)算更具有準(zhǔn)確性及效率性；參建各方有協(xié)同工作的資源平臺(tái)，形成綜合數(shù)據(jù)庫，避免預(yù)算與成本控制脫節(jié)、設(shè)計(jì)與施工脫節(jié)、變更頻繁、結(jié)算困難的問題；能保證多維度成本分析的高效性和精準(zhǔn)性。目前，BIM存在的問題有建模所需成本較高，軟件集成化程度有待提高及需要完善相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的問題。

四、加強(qiáng)資金管理

在項(xiàng)目實(shí)施過程中，從降低負(fù)債率、合理籌集資金、加快資金回流速度等方面入手，加強(qiáng)財(cái)務(wù)杠桿的應(yīng)用。降低資金成本的途徑主要是包括拓寬融資渠道，降低負(fù)債率；加快應(yīng)收款項(xiàng)的回收，加快銷售資金回流速度；履行審批手續(xù)，嚴(yán)格按照資金計(jì)劃撥付工程款；壓縮現(xiàn)金庫存與現(xiàn)金的使用量。

（一）降低負(fù)債率

降低企業(yè)的負(fù)債率，關(guān)鍵是拓寬向銀行貸款、面向社會(huì)發(fā)行債券、股票、進(jìn)行融資租賃等融資渠道，融資資金的貸款周期要與項(xiàng)目的開發(fā)周期匹配，避免出現(xiàn)短期融資資金投入到長期項(xiàng)目中，最終導(dǎo)致項(xiàng)目資金鏈斷裂。

（二）加快應(yīng)收款項(xiàng)的回收

應(yīng)收賬款作為重要債權(quán)，實(shí)質(zhì)上是企業(yè)對(duì)外發(fā)放的低息甚至無息貸款，是一種資金占用，必須及時(shí)加以回收，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)而言，應(yīng)收款項(xiàng)的形成主要是應(yīng)收的售房款，對(duì)售房款的追收建立嚴(yán)密的、行之有效的制度。

（三）嚴(yán)格按照資金計(jì)劃撥付工程款

在項(xiàng)目開發(fā)過程中，需要大量撥付工程款項(xiàng)，編制資金使用年計(jì)劃，月計(jì)劃，嚴(yán)格按照資金計(jì)劃執(zhí)行，完善相關(guān)審批手續(xù)、配齊完備的合法單證，對(duì)于任何不報(bào)計(jì)劃的撥款要求，進(jìn)行堅(jiān)決抵制。

（四）壓縮現(xiàn)金庫存與現(xiàn)金的使用量

根據(jù)實(shí)際控制企業(yè)日常經(jīng)營活動(dòng)所需的現(xiàn)金量，控制現(xiàn)金庫存的數(shù)量及現(xiàn)金的使用，通過轉(zhuǎn)賬及使用支票進(jìn)行結(jié)算，保證資金的安全性及資金的增值。將現(xiàn)金轉(zhuǎn)化為短期投資，實(shí)現(xiàn)資金的保值增值。通過到銀行及時(shí)辦理手續(xù)，加快支票、匯票、有價(jià)單證等在途資金的入賬，以產(chǎn)生效益。

通過集約方式采購，降低庫存減少現(xiàn)金占比能有效降低成本，共享資源，除比較質(zhì)量、價(jià)格、運(yùn)輸及運(yùn)行成本和使用壽命，還要考慮備品配件的價(jià)格和維修費(fèi)用，有利于市場競爭降低材料設(shè)備的造價(jià)和采購成本，有效控制主要材料設(shè)備的質(zhì)量。

五、結(jié)論

2017年是中國實(shí)施“十三五”規(guī)劃的重要一年，也是深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的一年，降成本需要弱化地方財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴，而地方針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的稅收、信貸、金融政策具有短期性和多變性特征，這種不均衡的政策調(diào)控，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有破壞性；另一方面，房價(jià)的增長帶動(dòng)生產(chǎn)性材料迅速上漲，能讓大量的“降成本”破功。因此，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)而言，在當(dāng)前以“三去一降一補(bǔ)”為重點(diǎn)的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革過程中，利用管理手段，加強(qiáng)全周期成本管控，積極推廣使用創(chuàng)新性技術(shù)，加強(qiáng)資金管理等降低企業(yè)內(nèi)部成本的措施，增強(qiáng)企業(yè)核心競爭力顯得尤為重要。