房地產金融創新問題與對策研究

文/李昂，北京大學經濟學院

當前，我國房地產金融創新正處于探索期，成熟經驗和成功案例相對有限，金融創新主要依賴于國家宏觀調控。隨著房地產經濟的不斷完善和成熟，市場逐步向理性化方向發展，這就對房地產金融創新提出了新的要求，積極面對創新發展中出現的問題，才能有針對性的進行改進和完善，促進國家金融市場高效穩步發展。

1 我國房地產金融創新過程中的突出問題分析

1.1 金融風險過于集中

房地產金融多數以銀行信貸形式為主，這就造成金融風險被高度集中在銀行領域，銀行成為房地產行業發展的主要金融路徑，進而造成房地產企業融資渠道過于單一。現階段，國內房地產金融體系還不夠完善，除銀行信貸外，證券、基金、信托等金融服務相對滯后，證券化發展緩慢，這就使銀行集中了房地產市場絕大部分的資金供應，使銀行運作風險進一步增加。而且房地產金融創新多數門檻較高，產品風險無法及時控制，金融避險工具能效有限，這些都成為阻礙金融創新的因素，同時也造成房地產企業資金盤活困難，難以有效發展。

1.2 金融產品單一

目前，國內在房地產金融創新中產品過于單一，多元化發展能力不足，主要表現為金融產品同質化問題嚴重，在創新實踐中注重市場投放量，但是對于產品質量則關注不足，尤其是房地產行業內的金融債券、股票等融資作用有限。在金融產品的設計上合理性差，以信托產品為例進行分析，當前房地產領域的信托產品多為短期操作，三年以上的產品非常少見，多數集中在1-3年時限。而房地產本身經濟投入周期較長，而投資資金期限較短，進而導致房地產行業資金注入缺乏穩定性，兌付壓力較大，資金使用效率有所下降。

1.3 市場發展不平衡

國內房地產金融多為一級市場為主導，二級市場規模偏小，發展動力不足。一級市場主要表現為市場信用構建不完善，二級市場則缺乏發展規模，兩者交互作用造成房地產金融領域投資和消費脫節，難以滿足市場發展的實際需要。僅憑銀行作為房地產金融載體會進一步加大金融風險，對金融創新起到嚴重制約作用。由此可見，多元化、多體系金融市場的建立已經成為當務之急。

1.4 信息不對稱有可能加重企業道德風險

在房地產金融創新中，普遍存在流程繁瑣、環節過多等問題，這就使信息不對稱風險進一步增加，尤其是信息失真問題日益嚴重。以住房抵押為例，銀行將房產抵押實施重組，并將其出售給證券公司，這就實現了高風險次級債務重組，從而使金融鏈條得以延伸。在這樣的操作模式下，交易形式更加復雜，中間所涉及的環節更多，而投資者由于信息缺失很難了解其真實風險因素，而金融監管部門監管難度也會有所增加，主要多以信用評價機構出具的評價結果為參考，進而造成房地產金融創新過程中企業道德風險的增加。

2 我國房地產金融創新的可行性對策

2.1 完善房地產金融創新體系

房地產金融創新的發展需要完善的金融運作體系作為基礎，政府要在房地產金融擔保方面進一步加大保障力度。當前，國內一般民眾收入相對較低，穩定性較差，這就需要政府提供相應的擔保機制，建立專門的金融擔保機構，公司業務可涉及房地產抵押借貸、項目保險等內容，這樣的運作模式有利于緩沖金融波動對房地產市場的影響，增加了行業資金來源的穩定性，從而為金融創新創造良好條件。

2.2 加大房地產金融的創新力度

在房地產金融創新中，產品設計是其中的關鍵要素。金融產品設計要突出兩大特點，一是提高房貸資金安全性，可以通過按揭方式獲得貸款，從而拓展資金來源渠道，這樣的金融供給方式也有利于降低銀行貸款業務風險，加速資金周轉效率，使房地產金融服務更具銜接性。二是積極開發房地產金融衍生產品，從而實現風險分散和轉移，抑制新生風險因素的出現，促進金融業務穩定發展。

2.3 促進金融資源優化配置

完善的房地產金融市場需要多體系、多層次的構建元素，在優化一級市場的同時，也要關注二級市場的發展。從當前市場發展實際來看，二級市場仍處于試水階段，兩者發展不夠平衡。因此，在房地產金融創新中需要不斷完善一級市場，在住房抵押、信用資質、借貸業務等方面有所創新。二級市場則重點開發相關證券產品，通過二次交易流通實現一級市場中金融風險的分散，通過債權加工、轉移等形式創新金融載體，實現市場資源的有效配置，拓展市場張力，促進金融業務實質性發展。

2.4 注重專業化人才的培養

房地產金融創新離不開優秀人才的支持，當前，房地產金融專業型人才嚴重不足，這就需要相關部門進一步加大人才培養力度，通過有針對性的培訓活動提高金融人才素養，力爭培養出既精通房地產市場運作特點，又具有良好金融素養的復合型人才，為房地產金融創新奠定良好基礎。

3 結語

隨著房地產經濟的不斷發展，與之相配套的金融創新也需要與時俱進，主動觀察市場運行態勢，對其中存在的問題進行全面分析，只有有針對性地對當前金融創新中的問題進行分析，才能制定相應的完善對策，將風險因素控制在一定范圍，促進房地產金融的健康穩定發展。

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