芻議我國房地產上市公司財務業績評價

文/吳天嬌，三峽大學經濟與管理學院

1 研究設計

本文選取了A股房地產行業的20家上市公司作為分析樣本，選擇獲利能力、營運能力、償債能力和成長能力四個方面來衡量企業經營狀態的優劣。詳細的財務指標為： 每股收益 ( X1) 、凈資產收益率( X2) 、資產報酬率( X3) 和營業利潤率( X4)；營業收入增長率 (X6) ；: 流動比率( X5) 、資產負債率( X8)。 總資產增長率( X7)。因子分析適用性判斷：通常，KMO的值越靠近1，因子分析的結果就越可靠。由巴特利特球度檢驗可見，KMO值為0.638，適合采用因子分析方法。此外，巴特利特球度檢驗統計量的衡量值為158.197，對應的幾率值p為0.000，小于顯著性水平0.05，證明相關系數矩陣并非是單元陣，同樣也適合做因子分析。公因子的選擇：本文采取主成分剖析法估算公因特征值、奉獻率及累計奉獻率。在選取公因子時，本文選擇了前面三個公因子。在前面三個公因子符合特征值大于一的條件。在這種選擇下，樣本方差的累計貢獻率為74. 877%，能充分反映所選樣本信息。因子的命名性解釋：在初始因子載荷矩陣中，很多初始變量在不止一個的公共因子上存在高載荷，每個公共因子表示的內涵還有些模糊，所以本文運用方差最大法對因子載荷矩陣采用正交旋轉，這樣因子才有命名解釋性，結果反映在表3 中。體現企業盈利能力的四個指標（被命名為F1 是盈利能力因子）每股收益( X1) 、凈資產收益率( X2) 、資產報酬率(X3) 和營業利潤率( X4)在首個因子上存在較大載荷。體現企業償債能力的四個指標（被命名為F2 為償債能力因子）流動比率( X5) 、總資產增長率( X7) 、資產負債率( X8)，在第2個因子上存在較大載荷。體現企業償債能力的營業收入增長率( X6)（被命名為F3為F 3為營運能力因子）在第3個因子存在較大載荷。總的來說，第一個共同因素是盈利指標，后2個公共因素是償付能力和經營能力指標。因此，本文提取了三個共同因素，來反映整體樣本的相關變量的變化，分別用f1、F2和F3表示。

在 《西行漫記》中，斯諾談到中國共產主義運動和共產國際，他明確指出共產國際在中國革命中的作用被大大夸大了。中國革命的產生和發展無疑受到俄國和共產國際的影響和幫扶，但共產國際的作用并非決定性的。 “有一段時期，中國共產黨同共產國際失去了聯系，共產黨人在自己的領導下自發組織蘇維埃運動。而相比于美國對南京政府的援助，共產國際給予中共的實際財政援助實在是少得驚人。”[1]343-344在這種力量對比懸殊的條件下，中國革命能取得勝利，靠的正是中國共產黨從中國實際出發，堅持獨立自主地領導中國革命。

構建綜合績效得分模型，計算綜合績效得分。由主成分分析法所產生的五個公共因子 F1、F2、F3可得出房地產類上市公司經營績效的評價模型：F=0.394F1 +0.221F2+0.133F3

按照以上模型可對所有研究對象公司進行業績評估，并按得分的高低進行排列：1．格力地產、2．上海城投、3．華業資本、4．榮豐控股、5．同達創業、6．保利地產、7．上海世茂、8．國貿中心、9．首都開發、10．招商蛇口、11．中關村、12．泛海控股、13．華遠地產、14．綠地控股、15．信達地產、16．城建投發、17．上海實業、18．光明地產、19．世榮兆業、20．珠江實業。．

本文首先對以20家房產上市企業的經營業績為評價指標對其做因子分析從而得到一級指標的分數,而經營業績的最終考核分數來自于F值的高低。一般來說，經營業績越好則綜合評價分的數值就越高，反之，經營業績越差則綜合評價分數值越低。因而我們可以從這20家房地產行業的上市企業中得出，有一半多部分企業經營狀況較好，其中經營業績最好的是格力地產。房地產行業的上市企業經營狀況有好有壞，并且兩級之間差距比較大。

提高產品質量和競爭力。在物資多元化的當代，房地產行業由供不應求已轉為供過于求，不再由房地產開發商一家獨大，而消費者對房屋的需求也不僅僅局限于居住，消費者更青睞于能夠滿足他們多方面需求的產品。通過研究設計高質量的多元化產品可以有效提升企業的自身競爭力，通過提供多元化的房屋產品，滿足不同層次消費者的多方面的各類需求。

為進一步提升我國房地產上市公司財務業績，可以從如下幾個方面著手：

提升公司盈利能力。房地產公司可以通過給予經銷商適度折扣、適當促銷手段、完善銷售人員業績激勵機制等措施，提高產品毛利率，從而實現完善優化產品結構、提升盈利能力水平。同時，公司應當不斷完善優化售后服務，及時跟進后期的跟蹤考核，不斷提高客戶對公司的滿意度，增加消費者向其親友推薦該企業產品的可能性。

音樂是人傳達思想、抒發情感的主要方式之一，是人枯燥生活中的一股清流，而節奏就仿佛是音樂的生命，只有有了節奏，音樂才富有生命、力量。因此，小學教師在開展音樂教學的過程中，也應注重節奏教學的開展，并要有意識的培養學生的節奏能力等，進一步的深化其對音樂的感知能力，為其音樂能力、素養的提高創設良好條件。

他只要一張口說公司里的煩心事，我就會頂撞他說：“你煩，我不煩嗎？我堂堂名牌大學畢業生，現在成了老媽子，我都不敢見同學……”

擴大公司品牌影響力。現階段，我國國內房地產行業發展還不成熟穩定，中央與地方各級政府通過宏觀調控穩定房地產市場。在這種局勢下，品牌影響力直接成為企業在競爭中勝出的有力武器，有利于企業財務業績的完善提升，房地產公司之間的競爭也日趨白熱化。因此，提高房地產公司的品牌影響力業已成為公司管理者不容小視的問題。立足于購買者的視角，企業品牌早已成為了產品質量的“擔保人”，消費者會因為對品牌產生信賴感，并以此作為其購買的重要影響因素，此即所謂品牌影響力。為打造在社會中有一定影響力的企業品牌，企業需要準確定位自身品牌在整個市場環境中進的實際位置，并且制定符合企業自身定位的品牌戰略。

2 結論與討論

【參考文獻】

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[2]楊云飛．我國物流企業績效評價指標體系研究．特區經濟.2016(10)

[3]高升,王穎.經濟“新常態”下的白酒行業— —基于DEA模型的績效評價[J].產業經濟.2015（1）