我國房地產經濟波動與金融風險防范研究

賈哲棟

（北京工業大學，北京 100124）

現階段，房地產行業已經被列入我國經濟發展的支柱產業，其對我國GDP增長做出的貢獻越來越大，房地產業與金融體系具有十分密切的聯系。一方面，房地產業的發展需要依靠金融體系的支撐；另一方面，房地產行業也對金融體系具有一定的影響，若房地產經濟波動幅度較大，就很可能造成金融風險，而金融風險如果不能被及時遏制，就會逐漸發展為金融危機，進而阻礙我國經濟的可持續發展。因此，有必要對房地產經濟波動的原因進行分析，并制定科學的金融風險防范方案。

一、我國房地產經濟波動的主要原因

第一，心理原因。目前，心理因素已經成為我國房地產經濟波動的重要原因之一，主要體現在一定時期內的房地產市場的波動。就房地產價格來說，房地產投資者及購買者一般都會對該時期的房地產價格做出科學的預測，這就會導致諸多問題的出現，他們的這種行為具有一定的投機性質。如此一來，參與者在信息交流方面就會越來越及時、有效。此時，人們的心理也會逐漸恢復平靜。由此可見，人們的心理因素對我國房地產經濟波動具有直接的影響。

第二，投資回報原因。對于房地產行業來說，當遇到投資回報率較高的時候，許多資金就會不斷涌入到房地產行業中來，這就大大提高了經濟曲線，有助于促進房地產經濟的發展。但是，隨著房地產供給量的不斷增長，房地產市場的供求關系也會受到一定程度的影響，進而導致房地產經濟波動，由此可以看出，投資回報率的上升以及市場供需關系的變化都會對房地產經濟產生影響。

第三，資金原因。房地產行業本身就是一個資金密集型的產業，因此，必須具備堅實的資金條件，才能確保房地產行業的可持續發展。一旦出現資金缺乏的局面，就很可能導致房地產業舉步維艱。據房地產調查報告的統計，在最近十年，我國房地產業的大多數資金都來自于銀行信貸業務。可以說，房地產行業之所以能取得當前繁榮發展的局面，最主要的原因就是銀行的支持。從2008年的房地產資金來源構成就可以看出，在總投資4萬億人民幣中，來自于房地產公司自己的投資僅有20%左右，還有30%左右的資金是企業自己通過各種渠道籌集得到的，剩下的50%左右的資金基本上都是由銀行提供的。由此可以看出，我國房地產行業的資金來源過于單一，絕大部分資金都依賴于銀行，這就導致其面臨的投資風險進一步加大，很容易受到資金因素的影響而發生經濟波動。

第四，房地產供需原因。房地產行業的供求關系與當前我國房地產經濟的波動息息相關，近些年，房地產行業之所以能獲得前所未有的發展，與人們對房屋需求的上升具有直接關聯。但是，人們對房屋的需求會受到諸多方面因素的影響，包括經濟宏觀環境、消費需求狀況、消費能力高低等。一旦出現消費者消費能力不足的情況，就很可能出現消費需求的大幅下降。除此以外，投資者的資金、國家政策等也會對房地產的供給量造成影響，當消費者需求降低時，投資者就會面臨收不回資金的風險，出現資金短缺的狀況，嚴重的還可能造成資金鏈斷裂。由此可見，消費者的需求在很大程度上占據最主要的地位，這就導致房地產市場的供需關系呈現出極大的多變性，致使其出現經濟波動的幾率顯著上升。

第五，城市發展原因。伴隨我國城市化進程的逐步加快，城市面積開始明顯地向外擴張，大量農村人口也逐漸涌入城市，這就導致城市人口數量顯著上升，城市住房的需求量也隨之而上升，大量的居民住宅工程逐漸投入建設，再加上城市工業用地建設規模的擴大、基礎設施的建設進一步完善，這些都在一定程度上促進了我國房地產業的繁榮發展。同時，房地產行業的發展也是對我國經濟發展情況的客觀反映，二者是相互促進、相互制約的關系，一旦出現城市人口大幅度變動、新交通線路擴建等情況，就很可能造成我國城市的房價出現極大波動，進而影響到房地產經濟的平穩健康發展。

第六，經濟原因。我國的宏觀經濟環境與房地產業的發展緊密相關，只有確保經濟的高效快速發展以及人們生活質量的不斷提升，才能推進我國房地產行業的持續繁榮發展。由此可見，經濟因素已經成為引發房地產經濟波動的一大重要原因。但是，這里所說的經濟因素主要是指宏觀經濟因素，這方面的經濟因素涵蓋GDP增長率、國民生產總值、就業率、失業率、金融環境等諸多方面。

二、我國房地產經濟波動下金融風險的構成

第一，金融機構風險。金融機構風險主要是指金融機構在進行房地產貸款管理時，因企業經濟結構的不合理以及自身操作方式不當等因素而引發的風險。一般來說，房地產貸款的周期都比較長，通常是在幾十年，但是金融機構所提供的貸款資金的流轉周期卻要短得多。如此一來，就會導致流動性風險的進一步增加。同時，金融機構在實際運營過程中，也很可能會由于自身經營管理不到位而出現資金流失，這些都是房地產經濟波動下金融機構所面臨的風險。

第二，抵押風險。抵押風險主要是指金融機構在為房地產企業提供抵押貸款時，由于借款人違約而處理抵押物品時所面臨的風險，此類風險主要是由抵押物的產權問題而引起的，若抵押物的產權不是很明確，抑或抵押物并非借款人所獨有的財產，而是與他人共有的財產，則很可能因產權問題而導致金融機構面臨風險。此時，金融機構很難按期足額收回貸款，進而造成極大的經濟損失。

第三，借款人風險。借款人風險主要指的是借款人出于某種原因而拒絕償還貸款時所引發的風險，之所以會造成這種情況，原因有很多，其中最主要的原因有以下兩方面：一是借款人在貸款并償還利息之后，房地產價格突然大幅下降，借款人為了保護其自身的經濟利益，而采取違約的手段；二是借款人由于自身在經營過程中出現經濟困難，無力償還貸款而被迫違約。

三、我國房地產經濟波動與金融風險的防范對策

（一）房地產經濟波動的防范對策

1.加強對房地產價格變動的監管。隨著我國市場經濟體制的不斷發展完善，房地產行業的價格變動一般都能由市場自行進行調控，這些價格變化是一種正常的市場反映，有利于促進企業的發展。但是，一旦遇到非正常的價格變化現象，就必須由國家相關部門采取一定的宏觀調控措施，這樣才能確保我國房地產經濟的持續健康發展。

2.調整房地產業的投資政策。具體來說，應在投資政策上做出以下調整：第一，應構建政府投資行為規范，通過政府來引導投資行為朝著正確的方向發展。第二，應改變投資主體，為了避免房地產的投資回報失敗而給市場經濟造成影響，就必須構建一個科學的風險規避機制，使各方的權責更加明確。第三，應提高投資規模的合理性，根據我國的宏觀經濟調控政策，有效限制投資規模的增長，以免房地產市場出現過度膨脹的狀況。

（二）房地產行業中金融風險的防范對策

1.建立健全融資體系。從目前的現狀可以看出，房地產行業融資渠道單一已經成為阻礙其發展的一大絆腳石。因此，必須構建一個全方位的融資體系，拓寬融資渠道，綜合利用信托基金、證券等新型的融資手段。

2.進一步完善宏觀監測指標系統。構建一個完善的宏觀觀測指標系統，能有效實現對房地產金融風險的監控，首先，必須對現階段房地產市場的資金投入情況、供求關系等進行全面分析和總結，以便更清晰地認識到房地產行業中各種潛在的金融風險。其次，應保證國家宏觀調控的正確引導，將資金應用于房地產業的薄弱之處，以切實發揮出各項資金的作用。

3.構建科學的個人征信系統。當前，我國房地產行業金融風險多發的一個重要原因就是個人征信系統的建設不夠科學，還存在諸多有待改進之處，再加上一些無良房地產商經常故意違約，這些都對購房者還款的積極性造成了嚴重影響，進而提高了金融風險發生的概率。所以，構建一個科學、完善的個人征信系統勢在必行。在構建過程中，首先，必須要確保個人信用調查系統具備規范性及合理性的特征；其次，要提供一個健全的法制環境，以規范市場主體的行為；最后，還應加大對房地產企業違約訂立合同的打擊力度，最大限度減少一房多賣、爛尾樓等現象的發生。

四、結語

總而言之，我國房地產經濟波動的原因多種多樣，包括心理原因、資金原因、供需關系原因、投資回報原因等諸多方面。由于房地產經濟波動而造成的金融風險主要包括借款人風險、金融機構風險、抵押風險三種類型，為了避免房地產經濟波動和金融風險的出現，就必須采取必要的防范措施，在房地產價格監管、金融體系與個人征信系統構建等方面進一步加大力度。這樣才能實現我國房地產行業的持續平穩發展，為國民經濟的發展壯大提供保障。

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