房地產估價行業信用體系建設存在的問題與對策

羅倩蓉，全 利

（重慶建筑工程職業學院，重慶 400072）

我國房地產估價行業的發展有著一定的規律性，它伴隨著土地和房屋的買賣、租賃、典當等活動的出現，產生了一系列的房地產價格波動。新中國成立以后，由于經濟體制的轉換，我國房地產行業估價活動基本趨于停滯，面臨的發展情況日趨復雜。直到1978年之后，城鎮國有土地的有償使用和房屋商品化的推進，我國的房地產估價活動才開始得到復興。

經過幾十年的發展，我國房地產估價行業已經取得了長遠的進步，估價業務的推進效率不斷提高、估價法律法規逐步完善、估價標準體系也得到了進一步的完善和發展。從根本上說，房地產估價行業技術日臻成熟，并且塑造了一支專業化的房地產估價隊伍。但是，由于房地產估價行業受發展時間、歷史遺留等問題的影響，在行業信用體系建設的過程中，仍然存在著一系列的發展瓶頸，阻礙了房地產估價行業信用體系的建設。本文以重慶市為例，針對當前我國房地產估價行業存在的問題進行分析，提出一系列的意見和建議，旨在加強我國房地產估價行業信用體系的建立，有效地推動我國房地產事業的平穩發展。

一、房地產估價行業信用體系建設存在的問題

1.立法機制“滯后化”。早在1994年7月5日，《中華人民共和國城市房地產管理法》中明確規定了房地產估價工作的法治地位，這也標志著房地產估價成為了國家法定的制度，在法律實施框架上，也得到了相應的關注。但是，關于房地產估價而制定的專門的法律法規確存在著一定的空白，導致整體房地產估價行業的信用體系遭遇缺失，形成了混雜治理、職責不明等問題。在具體的法律規定上，也呈現出了覆蓋面積較小、法律制度不全面、實施標準較低的局面，對于一些違規工作缺乏相應的操作、協調和治理。這些問題導致房地產估價師職業資格證的審核流程過于形式化，估價機構從業人員的素質參差不齊。

2.業內競爭體現“無序化”。在經濟效益的沖擊下，我國房地產估價行業的價格競爭十分激烈。一些房地產估價單位為了獲得更多的經濟效益，往往采取一些不正常的競爭手段，例如惡意壓低價格收費標準、采取不正當經營、輕視市場評估信息、無原則順應委托方的需求等等。這種只重視業務來源拓展、忽視市場信息掌握的手段，在無形中違背了行業信用體系的建立原則，導致公正執業者越來越少。再加上房地產等相關監管部門，對于估價行業信用體系的建立缺乏嚴密、謹慎的行政監督，導致我國房地產估價行業的信用體系受到強烈的沖擊，嚴重損壞了房地產監督行業的信用聲譽，直接干擾了房地產工作的健康、有序發展。

3.估價體系“套路化”。因為各房地產估價行業之間具備存在著低價的不正當競爭，很多行業為了降低其運營成本，往往在估價結構上進行了刪減，為了滿足工作效率的需求而使估價的過程和模式更加簡單化。并且逐步成了機械化、流水線的工作形式，使得房地產估價過程中所具備的各個環節只能夠停留在初級模式上。在具體的現場勘察過程中，估價人員只是簡單地做一些記錄、拍照等工作，所體現出來的估價結果并不細致深入。很多估價行業體系只能夠停留在信息搜索的基礎層面，缺乏對真實性能的考察。所以，導致房地產估價行業的信用體系建設只是套用簡單的模式，只需要行業鑒定人員稍做修改、照搬一下就能夠完成。無論是在所做出的報告、所整合的資料上，都存在著極大的信用體系建設風險。

4.行業技術標準“單一化”。我國房地產估價行業的管理模式主要是以管理估價機構為主，通過具體的協會約束估價機構，然后再通過所形成的估價機構去約束估價人員。但是，由于股價估價協會的作用體現，所以在整體監管行業上，仍然缺乏科學的管理機構。這一點，從估價技術的行業標準就能夠看出來。例如，有些估價技術問題缺乏統一的管理機制，報酬率（資本化率）等重要估價參數的確定，以及符合行業審批標準的估價報告范本，在具體的房地產地區估價行業中缺乏統一的標準，各估價機構的價值取向、操作程序、報告模本、安全準則都未能達到統一的發展原則，導致估價結果缺乏數據支持，嚴重影響了重慶地區房地產估價報告質量和業務技術產業的融合發展。

5.行業信用口碑“崩塌化”。行業信用體系建設的重要依據是“行業規章”。從業人員的職業道德以及行業的職業標準是行規的主要表達形式。但是在我國整體的房地產估價行業中，缺乏統一的職業道德規范和標準。在具體的行業信用體系的建設上，仍然是政府承擔了部分應由估價協會部門承擔的責任。房地產估價行業工作隊伍的建立上，仍然缺乏統一的職業道德規范和職業標準。一些行業部門和政府之間尚未建成一種“自律”的機制，導致政府倚靠行政權力對估價機構的職業活動實施干預，與其進行“錢權交易”，導致行業自律質量逐步“崩塌”。很多行業機構為了掙脫客戶，獲得更多的利潤和效益，往往想盡辦法在收費、估價等方面大做文章。例如，給出高額回扣，使行業中的技術含金量大大減少，不僅影響了房地產評估行業的獨立、客觀、工作的形象，更是直接導致了各類行業信用制度的缺乏。

二、促進房地產估價行業信用體系建設的具體對策

從重慶市整體房地產建設的法治過程中看，房地產估價行業的法治關系著房地產價格、物業管理、數據測量等方面的問題，對整個房地產行業有著重要的影響。只有建立完善的房地產信用體系建設，才能夠推進失信懲治和誠信獎勵機制的相互融合，進一步提高房地產估價行業信用體系的建設發展，不斷提高產品質量，樹立行業誠信質量，進一步確保房地產估價行業的有序發展。

1.加強房地產法律建設，構建良好的信用監督體系。法律體系建設是誠信工作推開的重要保障，也是構建和諧社會、和諧經濟的實施基礎。因此在增進房地產估價行業信用體系建設上，房地產估價行業工作人員要嚴格遵循房地產信息公開、企業商業秘密、消費信用保護、房地產信用報告等方面的法規。要結合現有的房地產信用體系，建立完善的法律框架，出臺形式多樣的信用管理規章制度，使房地產法律建設通過出臺規章管理制度，建立房地產監管部門，在不同的評估部門之間形成完善的交流和協調機制，通過專業人員、民眾等的監督環境的構建，不斷完善房地產估價行業信用體系的法律框架，使其沿著系統化、規范化逐步發展，進一步促進信用建設的制度和規范發展。

2.強化信息公開制度，打造完善的信息傳輸通道。在房地產估價行業信用體系的確立中，信用缺失的一個重要原因是信息的失衡。只有從根本上完善房地產信息公開制度，才能夠傳遞更多的房地產評估行業信息。首先，房地產評估行業在推進信用制度的建設中，需要和工商監管、質量監督、金融管理等方面進行全面的溝通，建立完備的信用評價體系。要結合房地產管理部門和行業協會所掌握的大量信息，建立規范、開放的信息傳遞平臺。要充分利用互聯網信息技術手段，以房地產電子政務系統、行業協會自律管理系統和企業經營管理系統為發展基礎，形成覆蓋整個房地產行業的信用檔案體系。要借助于房地產信息網等相關建設部分，實現行政主管部門、行業協會、金融機構網站信息的相互連通。其次，要在公開房地產企業信用檔案建設基礎上，建立房地產企業信用公式公示制度，要結合房地產估價企業的主要業績、優秀行為表現記錄、不良行為記錄、公共投訴記錄等等，在公開的過程中由社會各部門予以查詢和監督。將房地產供求、估價、開發、物業管理信息等信用記錄整合在一起，借助于政府及相關政務信息網站，對具備良好信用的房地產企業定期張榜公示。

3.對失信方進行懲戒，強力推進守信工作治理。在市場經濟的發展進程中，開展經濟活動，就需要遵守相應的行業規則，不誠信的企業是難以在行業發展立足的。因此，具備一定特殊性的房地產行業的發展也要以誠信的經濟行為基礎，持續開展各項房地產估價行業工作。重慶市作為一座正在蓬勃發展的城市，要加快完善房地產行業估價行為體系。首先，要提高市場監督管理水平。通過行政監管、經濟約束等手段，對企業失信成本予以強化。使失信企業能夠在懲治過程中，感受到自己的行為所帶來的惡果。房地產主管部門和相應的監管部門，要制定一系列的評比標準，把房地產管理部門和從業人員的信息進行相應的采集和結合。結合估價企業、執業人員所存在的信用行為、房地產評估行業執業能力對其進行信用分級。要根據企業在其行業所具備的等級，結合會員單位違規記錄與協會的管理、創優、評選相結合。對房地產評估行業進行嚴格的篩查，對不符合條件的房地產評估行業進行嚴格的審查，采取記錄、警告、處罰、降級等措施，依法追究其造成的具體責任，進一步懲罰房地產評估企業的違法和違規行為，使失信企業、失信個人能夠付出相應的代價，讓失信者得到嚴格的管理約束和糾正。

4.建立誠信激勵制度，組建專業的評估行業隊伍。誠信作為企業發展中的無形財產，是市場經濟發展中最為稀缺的一種精神資源。要想讓整個房地產估價行業素質能夠得到提升，我們就要鼓勵企業誠信經營。通過優化評估行業人才隊伍建設和建立激勵機制等鼓勵其守信行為，結合員工的實際情況，建立誠信人員檔案。要使誠信企業能夠在其他業績同等的條件下，保持長遠的發展動力。例如，可對房地產估價行業的執業人員進行深化培訓，塑造一支誠信、專業、優秀的房地產估價從業隊伍。同時，誠信企業能夠在同等條件下得到獲取項目、競標摘牌、市場準入、資質優化等方面的優先權，享有一定的免檢權利。在對優質企業進行表彰的時候，加快對其專業評估隊伍建設的推進，進一步提高企業的自律能力，完善房地產行業信用體系的建設。

三、總結

綜上所述，重慶市房地產評估行業在房地產制度改革過程中進行了一系列的改革和發展。廣大房地產估價行業人員作為構建信用體系的重要一環，要加強“誠信至上”精神的建設，以“精益求精”的執業精神，推進房地產市場建設，盤活房地產市場，保障房地產權益人的合法權益。通過改變我國房地產市場發展中存在誠信經營缺失、估價模式“流程化”、行業標準“無序化”等問題，進一步推動我國房地產行業管理事業的發展水平。

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