城市規模、城鎮化水平對房地產開發影響機制研究

王志憲　王猛

[摘 要]以山東省17市為研究對象，對城市規模、城鎮化水平與房地產開發三者間的邏輯關系及影響機制進行研究。研究結果顯示：在短期內，日照市、萊蕪市的房地產開發總體增長率最高，棗莊市、威海市最低，城市規模及城鎮化水平均對房地產開發產生影響，城市規模與工資水平變動交互作用于房地產開發，城鎮化水平與就業結構交互作用于房地產開發。因此，在房地產開發過程中，應把握其中規律，有效擴大城市規模，創建多渠道創業就業機制，提高工資水平，推進城鎮化向縱深發展，以有效促進城市經濟發展。

[關鍵詞]城鎮化；房地產開發；城市規模

[中圖分類號]F061.5 [文獻標識碼]A [文章編號]1671-8372（2018）03-0009-07

一、引言

房地產行業在我國國民經濟發展中占據著重要地位，房地產開發投資驅動經濟發展與經濟增長，而經濟增長又反向促進了房地產開發[1]。房地產開發投資要素配置來自于三大因素，即土地、勞動和資本。長期以來的土地財政政策推動了地方房地產業的蓬勃發展，促進了地方經濟的快速發展，但在房地產快速發展的同時，也帶來房地產開發過熱問題，造成了房地產業過高的通貨膨脹。勞動是房地產開發過程中必不可少的要素，房地產開發造就了大批與房地產行業相關的就業機會，包括建筑、房地產銷售及咨詢等業務。同時，大量資本金融機構紛紛涌入房地產市場，致使房地產市場熱度不減。

房地產開發是規劃建筑環境的重要因素，塑造了人們的生活工作方式，影響著社會、經濟、環境等諸多方面的發展[2]。黨的十九大報告指出：“房子是用來住的，不是用來炒的”。自2014年以來，房地產市場出現了短期收縮，但近年又呈上揚趨勢。房地產開發與城市規模及城鎮化間呈現何種關系，是否受到了就業結構和工資水平變動的影響，其中原理如何？本文引入就業結構、工資水平變動等控制變量，以山東省17市2014—2016年數據作為研究樣本數據，對城市規模、城鎮化水平及房地產開發三者間的關系進行剖析，探討三者之間的影響機制，提出促進經濟發展的建議。

二、文獻綜述

長期以來，我國的房地產市場投資熱度高居不下，學者對此也做了多方面研究：

第一，房地產市場在經濟發展中占有相當大的比重，房地產發展對經濟發展具有重要的推動作用。有學者認為，房地產開發在城市建設過程中影響商業周期、工業體制化、城市擴張及城市持續發展等諸多問題[3]。城市發展離不開房地產投資等。一方面，城市規劃對房地產開發具有引導作用，另一方面，房地產開發又對城市規劃具有反饋作用。房地產開發對城市空間發展、城市產業發展及人口聚集等都有強大作用[4]。房地產開發投資存在的問題、誘發房地產投資的原因及政府如何管理和規劃房地產市場一直為房地產開發的研究重點[5]。一些學者也注意到，房地產發展對經濟增長具有顯著作用，但房地產發展在推動經濟增長的同時，會導致一定的通貨膨脹，房價對房地產開發投資和通貨膨脹具有較大影響，房價的不斷攀升又帶來房地產開發的增長，造成了過熱投資[6]。在房地產與經濟發展中，房地產開發投資、房地產生產和房地產消費對經濟發展具有較大影響，房產經濟變動速度與經濟增速關聯大[7]。不少學者也研究了房地產發展的原因，多數學者認為土地財政是影響中國房地產業持續過熱和房價節節攀升的首要因素。雷根強、錢日帆[8]測算了地方財力對土地出讓金的實際依賴度，運用動態面板數據模型及廣義矩方法，實證得出土地出讓金對房地產開發具有顯著影響。

第二，城市規模和房地產開發之間存在相關關系。城鎮化進程往往伴隨著人口變遷，從而人口結構、產業結構等發生變化，不同群體變化導致需求結構也發生變動。郝國彩研究發現，非農人口比重和國內生產總值對房地產投資影響較大[9]。張立新、秦俊將空間城市化與資本城市化引入房地產開發投資區域配置及其差異模型中，認為在全國范圍內，空間城市化和資本城市化對房地產開發區域配置具有顯著作用，人口城市化對房地產開發影響較小[10]。城市規模的擴大伴隨著城市制造業的需求，城市經濟效益發生先增長后下降的倒U型變化，我國大部分地級市制造業的實際規模仍然小于最優規模，因此在經濟發達的大城市經濟轉型的同時，應該推動中小規模城市制造業發展及人口集聚[11]。Hassan G. and Tajul A.研究發現，人口集聚對外商房地產投資具有重要影響，從而外商房地產投資會推動房地產開發，外商房地產投資對房地產開發形成沖擊[12]。

城鎮化、房地產投資與經濟增長之間存在相關關系。雖然經濟增長促進了房地產開發，但房地產開發對經濟持續增長拉力較弱。因此，合理高效的房地產開發對推動經濟向好向快發展意義重大[13]。高健、吳佩林研究認為，在東部地區，城市人口規模集聚經濟效應對經濟增長產生較大影響，而中、西部地區尚未顯現[14]。房地產開發投資也呈現不同的區域性特征，中國房地產開發投資總體規模擴張和區域結構發展不協調形成了非均衡空間集聚現象。房地產開發投資莫蘭指數表明了這一現象。張立新、肖斌認為，中國房地產投資存在“羊群效應”，并且由此最終導致了房地產行業“結構性失衡”[15]。房地產行業區域性差異，可以從地理區位進行探究，房地產經濟發展分布與空間地理位置大體相同，由東部地區至西部地區發展水平依次遞減，但差異系數逐漸減小，房地產經濟發展水平也在逐步趨同。由此，可以判斷中國區域房地產經濟發展水平已形成較穩定空間格局[16]。部分城市房價等資源要素價格高漲，城市規模非均衡增長造成了這種態勢，“極化”與“分散化”對其影響巨大，東部城市“分散”與“集中”并存，中西部地區還處于“集中導向”式發展[17]。

第三，城鎮化與房地產開發之間關系較強，房地產開發投資對城鎮化存在擠出效應，這在一、二線城市中更顯著[18]。房地產投資波動與城市化之間存在關聯性。趙朋通過建立一般均衡模型論證了房地產開發與城鎮化正相關，城市人口數量影響城鎮化進程[19]。城鎮化水平提高也是導致中國房地產價格上升的原因，房地產價格與城鎮化水平長期呈現協同相關關系[20]。當前我國城鎮化進程已經向城市群階段發展，在區域內人口出現了一定流動，大城市人口開始向郊區延伸，或者是向周邊衛星城市流入，人口向大城市涌入并非導致“大城市病”，反倒加強了城市經濟發展活力與動力。加強城市群內人口和房地產的科學規劃，有助于城市發展[21]。人口結構在空間上的變化，也成為影響住房價格變動的關鍵因素。人口老年化加劇會使房地產下滑，而城鎮化則會使房地產價格上漲。因此，人口在房地產市場中占據著重要地位，對房地產開發調控和城鎮化過程規劃具有政策啟示意義[22]。

城鎮化進程中的城市可持續性定位及城市的主導產業有助于房地產業正常發展[23]。城鎮化建設過程必然會面臨如何對待房地產開發的問題，城鎮化水平提高促進了房地產需求和供給，帶動了房地產行業相關就業。因此，房地產市場的健康協調發展需要從市場主體、要素優化及住房供需均衡三個路徑來實現[24]。

由上述相關文獻可見，一方面，城市規模的擴大，伴隨著人口的遷入。人口大量流動及自身人口的增長會促進城市人口增加，城市人口增加則會有大量人口落戶城市，會進一步增加城市開發，與之配套的城市基礎性投資增加。另一方面，城鎮化的發展促進了相關固定資產投資及房地產開發，城鎮化的進程既是人口城市化或城鎮化的過程，也是農業人口向非農業產業人口轉化的過程。盡管學者們研究了房地產市場發展的原因及其對經濟增長的影響，也闡述了城鎮化與房地產開發間的關系，但將城市規模、城鎮化程度及房地產開發三者結合在一起，對城鎮化的城鄉就業結構與房地產開發是否具有相關關系，工資水平變動對城市規模及城鎮化的影響、與房地產開發的關系等問題沒有做過多闡述，研究文獻比較缺乏。

三、問題提出及研究假設

戶籍制度改革要全面放開小城鎮和小城市落戶限制， 有序放開中等城市落戶限制， 逐步放寬大城市落戶條件， 合理設定特大城市落戶條件， 逐步把符合條件的農業人口轉為城鎮居民[25]。城市規模變化，常住人口逐步增加，城市需求結構將發生變動，從而房地產開發規模也將發生變化，這種關系是否存在著線性關系？近年來城鎮化建設不斷加快，城鎮化程度不斷改變，大量農村人口轉移到城市，特別是以青壯年為主的農村新一代加入了城鎮隊伍，城鎮建設不斷加快，老城區舊城改造擴建，新城區大開發等需求旺盛，房地產開發進程也隨之加快。同時，城市規模變化及城鎮化程度是否受到了就業結構及工資水平變動影響？由此，本文通過軟件stata12，運用多元回歸分析方法，進行相關性分析。

作如下假設：

假設1：城市規模與房地產開發相關；

假設2：城鎮化程度與房地產開發相關；

假設3：城市規模及城鎮化程度與房地產開發相關；

假設4：城市規模分別受就業結構及工資水平變動影響，同時作用于房地產開發；

假設5：城鎮化程度分別受就業結構與工資水平變動影響，同時作用于房地產開發。

四、數據說明及模型構建

（一）數據來源

本文數據來自2015—2017年《山東省統計年鑒》，包含樣本為2014、2015及2016年的濟南市、青島市、淄博市、棗莊市、東營市、煙臺市、濰坊市、濟寧市、泰安市、威海市、日照市、萊蕪市、臨沂市、德州市、聊城市、濱州市及菏澤市17市的城市數據。

（二）指標確定及說明

1.指標選擇

（1）被解釋變量

房地產開發：指各種登記注冊類型的房地產開發公司、商品房建設公司及其他房地產開發法人單位和附屬于其他法人單位實際從事房地產開發或經營活動的單位統一開發的包括統代建、拆遷還建的住宅、廠房、倉庫、飯店、賓館、度假村、寫字樓、辦公樓等房屋建筑物和配套的服務設施，土地開發工程（如道路、給水、排水、供電、供熱、通訊、平整場地等基礎設施工程）的投資；不包括單純的土地交易活動。本文取房地產開發報告期年度投資完成額指標。

（2）解釋變量

城市規模：城市規模的通常衡量指標為土地面積及人口數量，本文依據人口數量來衡量。

城鎮化水平：城鎮化指一個地區（本文指代地級及以上城市）社會生產力的發展、科學技術的進步以及產業結構的調整，其社會由以農業為主的傳統鄉村型社會向以工業（第二產業）和服務業（第三產業）等非農產業為主的現代城市型社會逐漸轉變的歷史過程。衡量城鎮化水平有多種指標，諸如人口、產業結構、就業人口、土地面積變化等，本文采用人口指標，以城鎮常住人口與地區人口之比來衡量城鎮化水平。

（3）控制變量

城市規模及城鎮化水平受所在地區的就業變動及工資影響，因此，本文引入控制變量，以此分析各變量間的相互作用機制及其對房地產開發的影響。

就業結構：就業結構有多種分類方法，包括產業就業結構、城鄉就業結構等多方面，本文采用城鄉就業結構，引入城鄉就業結構變量，通過分析城鎮就業結構對城市規模及城鎮化的影響，分析就業結構對房地產開發的影響。

工資水平變動：反映工資變動情況的相對數，表明職工工資水平提高或降低的程度，本文以工資指數作為控制變量，用報告期職工平均工資與基期職工平均工資的比率來表示，這一比率是反映不同時期職工貨幣工資水平變動情況的相對數。

（4）指標變量綜合表

指標變量由被解釋變量、解釋變量及控制變量構成，指標匯總及縮寫名稱見表1。

2.數據說明

（1）變量整體描述

為對各變量做詳細表述，對房地產開發、城市規模、城鎮化水平、就業結構及工資水平變動變量進行統計性描述（見表2）。

由表2可見，整體而言，房地產開發遠超城市規模，房地產開發整體波動較大；不同城市的城市規模不同，最小值僅134.53人，最大值1044.3萬人，人口的變化和房地產開發差距較大；近三年以來，城鎮化水平也在不斷提升，最小的城市城鎮化為43%，最大的達72%，達到了國內先進城市水平。

（2）房地產開發增長率比較

為了在空間上更直觀地展現房地產開發的區域特征，制作分級設色圖對房地產開發做比較（見圖1）。

注：設色地圖由淺至深表示房地產增長率由低到高，分別表示最低、中低、中等、中高、最高

圖1為2014—2016年房地產開發增長率（2014年為基期，2016年為報告期），分別將山東省17市劃分為五個區間（見圖1圖例部分）。其中，房地產開發增長率最高的城市分別為日照市、萊蕪市，中高城市為聊城市，中等城市為濟南市、泰安市、菏澤市、青島市和東營市，中低城市為德州市、濱州市、濟寧市、臨沂市、濰坊市、淄博市、煙臺市，最低城市為棗莊市、威海市。房地產增長率高于平均數的城市為日照市、萊蕪市、聊城市、濟南市、泰安市、菏澤市及青島市。房地產開發增長率表明房地產開發增長經濟強市增長放緩，與其他較發達城市比增速下降。同時，部分城市出現負增長。房地產開發增速發展的區域分布由經濟強市向經濟發展較發達或者欠發達城市轉移。

（三）模型構建

房地產開發受到諸多因素影響，并且對經濟發展具有促進作用，房地產開發投資與城市規模及城鎮化水平存在一定關系，而就業結構及工資水平變動是否與城市規模及城鎮化水平交互影響，同時作用于房地產開發還有待驗證。據前文的分析，可建立如下模型：

五、實證結果與分析

（一）相關性分析

相關性分析是對兩個及兩個以上變量元素進行相關性檢驗，以展示不同變量元素的相關密切程度，而且相關元素間需要存在相關聯系及概率才可以進行相關關系分析。因此，下文對房地產開發、城市規模、城鎮化水平、就業結構和工資水平變動進行相關性分析，以探討各變量間存在的關聯性及相關程度。

由表3可見，城市規模與房地產開發相關性值為0.9817，顯著性P值為0，在0.05以下，說明城市規模與房地產開發具有較強關聯性。城鎮化水平與房地產開發相關性值為0.1068，關聯性較小，但就業結構與城鎮化水平相關性值為0.8224，證明關聯性較強。就業結構與房地產開發間相關性值為0.2873，P值為0.0352，較為顯著，說明就業結構與房地產開發存在相關關系，就業結構對房地產開發存在影響。

（二）回歸模型分析

為了進一步探究假設問題及變量間存在的相關關系，對變量數據進行多元回歸分析，引入控制變量，探討交叉變量對房地產開發的影響。以此分析近年來房地產開發是否受益于城市規模和城鎮化水平的變化。

由表4可見，模型1中，通過對各變量進行多元回歸，城市規模、城鎮化水平、就業結構及工資水平的回歸系數均為正數，說明城市規模、城鎮化水平、就業結構及工資水平對房地產開發具有正向促進作用。其中城市規模、城鎮化水平、工資水平變動顯著性水平均在0.01以下，就業結構顯著性水平仍然在有效范圍內，模型1的F值顯著，表明回歸方程被解釋變量與解釋變量之間的線性關系總體顯著。擬合優度R為0.9233，修正后的R值也達到了0.9171，說明解釋變量對被解釋變量的聯合影響程度較大，模型對樣本的模擬效果很好。因此認為城市規模、城鎮化水平、就業結構與工資水平呈現正向關系。

引入控制變量就業結構與城市規模交叉項后，模型2分析被解釋變量與解釋變量間相關關系，房地產開發與城市規模回歸系數為1.575199，說明城市規模與房地產開發間具有正向促進作用，且結果顯著。房地產開發與就業結構和城市規模交叉項回歸結果表明，三者具有負向關系，但相關關系結果并不顯著。房地產開發與城鎮化程度回歸結果說明，城鎮化水平與房地產開發間具有正向相關關系，相關關系結果在0.01以下，顯著性好。房地產開發與就業結構回歸系數表明，就業結構與房地產開發間具有正向關系，相關關系結果在0.1以下顯著水平，顯著水平較差。房地產開發與工資水平變動回歸系數表明工資水平變動與房地產開發具有正向關系，且顯著性好。模型2的F值顯著，表明回歸方程被解釋變量與解釋變量間線性關系總體顯著，且擬合優度R為0.9273，修正后R值為0.9197，說明模型對樣本模擬很好。

模型3引入控制變量工資水平變動與城市規模交叉項，由于城市規模和工資水平數據和其他變量差距較大，因而取對數衡量。房地產開發與城市規模回歸系數為0.0774935，但不顯著。房地產開發與交叉項回歸系數及顯著性水平表明城市規模和工資水平變動相互影響，并且共同作用促進房地產開發。房地產開發與城鎮化水平回歸及顯著性表明城鎮化程度與房地產開發間具有正向關系。房地產開發與就業結構回歸系數及顯著性表明就業結構與房地產開發具有正向關系。房地產開發與工資水平變動回歸系數為1.430695，結果不顯著。F值顯著性在0.01以下，表明回歸方程被解釋變量與解釋變量間線性關系總體顯著，且擬合優度R為0.9304，修正R為0.9232，說明模型對樣本模擬很好。

引入控制變量就業結構與城鎮化水平交叉項，對被解釋變量與解釋變量進行分析。模型4中，房地產開發與城市規模回歸系數及顯著性水平表明，城市規模對房地產開發具有正向促進作用。房地產開發與城鎮化水平回歸系數為-1.228153，結果不顯著。房地產開發與交叉項回歸系數及顯著性水平表明，城鎮化水平與就業結構共同對房地產開發有促進作用。房地產開發與就業結構回歸系數及顯著性水平表明，就業結構對房地產開發具有負向作用。房地產開發與工資水平變動回歸系數及顯著性水平表明，工資水平變動對房地產開發具有正向促進作用。模型4的F值顯著，且擬合優度R為0.9302，修正R為0.9230，說明回歸方程整體線性關系顯著，且解釋變量對被解釋變量具有較好的解釋性。

通過引入控制變量工資水平變動與城鎮化水平交叉項，研究交叉項下被解釋變量與解釋變量關系。模型5中，房地產開發與城市規模回歸系數及顯著性水平表明，城市規模與房地產開發具有正向關系。房地產開發與就業結構間回歸系數及顯著性水平表明，就業結構對房地產開發具有一定促進作用。但城鎮化水平與工資水平變動交叉項及工資水平變動相關關系并不顯著。

六、結論與政策建議

2014—2016年，山東省的房地產開發增長區域分布正在從發達城市向較發達及欠發達城市轉移，部分城市甚至出現負增長局面，表明山東省房地產開發由過去發展極大不均衡向發展較均衡轉變。城市規模與房地產開發具有正向相關關系，城鎮化水平單變量與房地產開發單變量不具有明顯相關關系，結果并不顯著。可見，山東省的城鎮化進程并未對房地產開發產生較大影響。城市規模、城鎮化水平及工資水平變動均對房地產開發具有較大影響，城市規模與工資水平變動交互影響并對房地產開發具有正向促進作用。就業結構與城鎮化水平交互影響并對房地產開發具有正向促進作用。

現階段房地產開發依然是經濟發展的重要因素，根據城市規模、城鎮化水平與房地產開發之間的影響機制，本文從以下方面提出建議，以期推進山東省新舊動能轉換促進經濟發展。

第一，緊抓新舊動能轉換，合理高效地促進房地產開發。在供給側結構性改革背景下，需求變動發展動能后勁不足，要素供給發展動能受約束[26]，因此，當前需要緊抓新舊動能轉換，刺激合理需求，增強合理投資需求，做好產業結構轉型升級，由以往的速度經濟發展轉向質量經濟發展。同時，山東省城市房地產開發增長也發生了一定的區域性變化，通過強化融合、開放與改革體制機制，帶來新需求體系、創新體系與現代規則體系。同時，合理高效促進房地產開發，為城市發展帶來巨大推動力。

第二，有效擴大城市規模，積極推進城鎮化向縱深發展，激發城市競爭潛力，促進城市發展。城市發展離不開城市規模擴張、人口集聚、產業集聚，而城鎮化程度的推進促進了城鄉人口結構變化，從而促使產業結構變化。另外，工資水平變動也會影響城市之間的人口流動，促進人口結構變化。城市規模與工資水平密切相關，城鎮化程度與就業結構密切相關，同時城市規模與城鎮化水平又深刻影響房地產開發，進一步激發城市競爭潛力、推動城市發展，從而推動經濟發展。

第三，創建多渠道創業就業機制，努力提高工資水平。新舊動能轉換階段，動能使用和轉換應著眼于需求、投資、消費和出口，從供給上實現產業結構和產業升級[27]。城市人口大規模增加，與之適應的產業結構轉型升級，需要推動創業就業機制創新轉變，努力提高工資水平，促進城市間交流互動，增強城市競爭力。同時，房地產開發等產業變化，將會促進城市房地產開發人員的轉移，部分房地產開發人員從發達城市向較發達城市轉移，因此，增加多渠道創業就業機制，努力提高工資水平，才能實現生產力與生產關系的協調。對于較發達和欠發達城市，增加城市人口、擴大就業渠道、促進投資將有利于其城市間由極大不均衡發展轉向均衡發展。

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[責任編輯 張桂霞]