房地產成本管理與控制方面的應用

喬鵬

中圖分類號：F275.3 文獻標識：A 文章編號：1674-1145（2018）4-232-01

摘要 隨著我國“一帶一路”發展戰略的提出，經濟的快速發展對房地產項目進行全過程工程造價控制的要求更加迫切。2017政府工作報告中特別強調要堅持住房的居住屬性新形勢下為房地產工程造價控制賦予了時代使命，只有直面房地產造價控制所存在的問題，根據房地產工程項目特點在工程造價全過程精細化管理才能提高資金利用效率，真正實行全員、全方位和全過程的管理，為提高造價管理及成本控制水平提供了參考價值，對我國房地產的快速發展具有非常重要的現實意義。

關鍵詞 房地產 成本管理 控制

一、房地產開發成本控制管理的對象

房地產開發包括投資決策階段、設計階段、招投標階段、施工階段、竣工結算階段，對成本的控制管理應貫穿于成本投入的整個過程。投資決策階段即為可研階段，房地產企業應對擬投資開發地塊在其公開掛牌前進行可行性研究，其中必須對成本進行測算，并對市場以及最終效益進行分析，形成可研報告。設計階段，需要根據可研進行合理的設計，這過程基本能確定大部分開發成本。招投標階段，就需要組織超投標部門，依照設計方案或者是圖紙以及技術標準編制相應的招標文件，同時對招標項目進行成本核算，提出招投標決策意見，選擇合適的供應商，從而實現有效控制成本的目的。施工階段就是根據設計圖紙與開發方案，編制合理可行的施工方案，按計劃準時并保質保量的進行施工，并對施工過程進行合理的控制，尤其是簽證變更等方面。竣工結算階段需對已竣工并且經過驗收合格的項目及時進行成本結算。

二、房地產開發成本控制管理的難點

（一）缺乏全過程財務管理意識

許多房地產企業不重視財務管理，認為房地產開發就是一個取得土地、進行設計、組織施工并建造好房屋并進行售賣的過程，財務管理的作用只是記賬、核算，對開發成本的管理依然停留在核算層，缺乏全過程財務管理意識，尤其忽視財務管理在開發前期的引導作用，并沒有從房地產開發的整體出發，也沒有將財務管理意識貫穿于整個開發過程。在房地產行業繁榮時期，隨便建房都能獲得一定利潤，只是利潤多少而已，這也是導致這種房地產企業不重視全過程財務管理的一個原因。財務管理對利潤的影響很大，尤其是在房地產競爭越來越激烈的今天，房地產暴利時代已經過去，全過程財務管理意識顯得更為重要，這將導致企業開發成本的高低，并影響最終的利潤，影響企業的競爭力，進而影響房地產企業的生存發展。

（二）缺乏系統的稅收籌劃

房地產行業的稅務負擔非常重，一個好的稅收籌劃將影響房地產開發項目的利潤，但部分房地產企業卻忽視了這一點。房地產企業涉及的稅種非常多，影響比較大的稅種主要有企業所得稅、土地增值稅以及增值稅，在開發階段主要涉及的稅種有耕地占用稅、契稅、城鎮土地使用稅等，稅收對企業的影響很大，但一些企業僅僅是在按部就班的進行稅務繳納，并沒有任何稅收籌劃，會導致房地產企業出現稅務負擔較重的情況，從而影響房地產企業的競爭力。

三、當前房地產工程造價成本管理解決的重點

（一）合理地做出投資估算

雖然決策階段發生的成本僅僅占到總成本的0.5%-2%，但是對項目的整體成本影響高達60%-70%。開發商應重視房地產項目前期的投資評估，收集整理優化估算資料，充分利用凈現值、凈現值指數成本動態評估指標判定項目的可行性，利用同類項目資料進行多方比對，為房地產項目工程造價成本控制打下良好基礎。

（二）提高公司的稅收籌劃水平

隨著房地產行業的營改增，對房地產企業在稅收方面的要求越來越高，稅務管理方面也更加規范，一個好的稅務籌劃可以使開發項目獲得更大的競爭力，也能進一步規范企業的稅務管理，降低稅務風險的影響。

企業在投資決策期間就需要進行稅收籌劃，并根據稅收籌劃制定相應的管理措施。稅收籌劃從前期介入，能有效避免出現后期不必要的稅務風險以及稅務負擔。稅收籌劃不僅只是在前期做一個總的籌劃，在各個階段也應該有相應的稅收籌劃：在招投標階段選擇供應商時，不能僅以價低為最重要因素，還應考慮供應商的規模、產品質量以及是否是一般納稅人以及能否能取得增值稅專用發票進而取得足額的進項稅等多項因素；融資階段也應進行具體的稅收籌劃，考慮不同融資方式對企業稅收以及開發成本費用的影響。同時，加強對公司財會人員的培訓以提高財務人員的業務水平，重視現行稅收優惠，發票管理要求。

四、結語

隨著國家加強對房地產市場的宏觀調控，房地產市場的競爭將會愈加激烈，而房地產企業就需要通過提升房地產開發成本控制管理的質量來提升房地產企業的競爭實力。提升對開發成本控制管理是房地產企業降低成本的有力途徑，也是房地產企業管理工作中的重要構成內容。