保障性住房建設成本控制

陳薪文

摘要：保障性住房是一項惠及民生的重大工程，如何控制保障性住房的建設成本一直是工程建設者的難題。本文主要通過對保障性住房建設成本控制措施進行了詳細的分析，并提出了相對應的解決方法，希望為未來更有效控制保障性住房的成本提供一些有益的借鑒和參考。

關鍵詞：保障性住房；建設成本；控制措施

保障性住房直接關系到國計民生，能夠有效維護社會穩定。近年來國家不斷加大在保障性住房建設上的投入，滿足中低收入人群的住房需求。但是保障性住房從根本上來講不同于商品住房，它是由政府進行投資，整個財政資金負責兜底。相較于商品住房出讓金來講保障性住房是一項非營利的惠及民生的工程，因此其地塊往往采取無償劃撥的方法，變相增加了政府的財政壓力。同時由于保障性住房在建設過程中經常會出現成本超支的現象，使得整個項目成本大幅度增加，影響了政府資金的有效運作。如何提高保障性住房經濟收益已成為當前面臨的主要問題。與商品住房相比保障性住房資金的回收資周期更長、政府獲得的利潤較低、維護保障性住房的成本較高，這都造成保障性住房投資資金循環難度比較大，極有可能造成政府的債務風險。因此實現保障性住房資金的良性循環主要是加強對于保障性住房的成本控制工作，對成本控制來講是控制建設支出，緩解財政的緊張壓力，同時也是一項復雜的系統工程，牽涉到保障性住房的選址、設計質量以及施工管理的水平。必須要使得保障性住房成為中低收入人群樂于購買的住房才是實現保障性住房建設資金良性循環的根本所在。

一、保障性住房建設成本控制策略研究

（一）需要加快基礎與宏觀研究工作

保障性住房是我國推出的一項惠民工程，政府應該對保障性住房加快基礎與規律性研究工作，主要包括：保障性住房的建設需求以及中低收入人群增減的變化；保障性住房與當地產業布局之間的關系；提高保障性住房的設計與施工質量；保障性住房與當地商品住房之間的關系；如何有效實現保障性住房的社會融資，減少政府債務壓力。對于這些宏觀上面的研究工作可以有效避免在保障性住房建設過程中，對于資金的浪費，有效實現統籌保障性住房的建設資金，從而更加節約政府資金，使得保障性住房建設資金能夠發揮更大的社會效益。對基礎性工作進行研究能夠提高工作中的準則性，所以政府部門需要組織專家對保障性住房的熱點問題進行基礎性以及宏觀上研究工作。

（二）注重保障性住房的技術創新與突破

要想實現保障性住房的成本控制，還必須從宏觀方面提高保障性住房的技術創新，下面是作者主要思考的幾個方面的內容：

1.技術創新需要針對保障性住房的特點

需要從保障性住房的設計標準上進行創新。與傳統的商品住房不同，保障性住房一般建設密度較大，用地面積以及建筑面積都比較有限，這樣能夠提供給中低收入人群更多的住房。從這點上也決定了保障性住房面積較小的特點，因此需要加強非成套保障性住房的相關設計工作，出臺相應的規范；由于保障性住房建設資金是由政府出資，因此在設計標準上應該盡量體現社會公平性，即對于保障性住房建設如果建設面積達到國家住宅標準，一定要按照國家住宅強制標準進行設計；如果沒有達到住宅面積標準，就可以不需要按照強制性標準執行，就可以有效保障中低收入人群的居住需求。非成套的保障性住房是指居住面積小于22平方的住房，這些住房可以采用酒店式公寓的標準，盡量減小廁所與廚房的面積，取消陽臺，在同等的面積之下可以多提供30%左右的居住面積。這種設計方法的深入貫徹執行還需要進一步進行研討。

2.注重保障性住房的布局創新

理想的保障性住房的選址應該布局相對合理，同時充分考慮日照間距以及市政公共設施，配套的因素形成一個統一的城市綜合體。但是在現實保障性住房的選址中，由于各種因素的影響，保障性住房常常選址在基礎設施較差、交通不便的地區。為了有效控制保障性住房的建設成本，需要進行合理的規劃布局，尊崇綠色、安全舒適的標準，應該在市政公共設施配套、日照控制、綠色配比等等指標上，盡最大可能滿足保障性住房的建設規劃。

3.努力實現保障性住房的產業化建造

合理控制保障性住房的建設成本，需要加大其產業化以及集成化的建設。保障性住房建設如果采用傳統的模式，盈利比較低，因此采用產業化的建設方法將成為保障性住房的必然建設途徑。第一，標準化的建設能夠大大降低保障性住房的建設成本，通過對于保障性住房構配件的標準化生產以及工廠化的運作，進行集中生產與集中安裝，從而實現了規模的效應，提升了保障性住房的建設效率，降低了保障性住房的建設成本，完善了其產業鏈的整合程度。第二，在保證住房建設過程中要有效的利用信息化的建設，其標準化建設離不開信息技術的發展，特別是bim技術的應用，能夠貫穿于整個建筑壽命的全周期，有效減少工程對于環境的污染，提高了建造效率。

二、設計與施工過程中的成本控制工作

（一）設計成本控制

1.政府要向保障性住房的設計單位提供盡可能詳細的住房建設資料，明確保障性住房的性質，在設計過程中要盡量突出實用性，在保證工程質量的前提下，盡可能節約工程建造成本。

2.設計單位要確保各個專業協調合理，第一，在設計方案中對于住房的面積與結構進行合理化設計，能夠滿足居住者的正常生活需要；第二是在設計中要滿足經濟性，比如說建筑尺寸是否經濟，功能分區是否經濟；

3.做好圖紙審查工作，政府部門需要對于施工圖紙進行細致的審查，還需要掌握市場信息，對有可能影響工程質量以及成本的問題進行詳盡的調查，在滿足保障性住房使用功能的前提之下，盡可能節約建造成本。

（二）施工成本控制

1.施工企業需要提高現場成本，控制人員的業務素養，根據項目自身的特點對成本控制人員進行相應的業務培訓，更新其造價管理知識，加強職業道德素養教育，增強其自律意識；

2.現場的簽證必須三方代表簽字，同時對價格比較高的簽證，應該加蓋有建設單位的公章。簽證資料至少保存三份，這樣可以作為后期結算的憑據。

3.在對材料單價進行簽證時，需要明確其法定的程序，檢查材料是否已經劃歸為綜合單價，這樣可以避免竣工結算中的重復結算，同時做好材料單價的市場調查。

4.對于現場簽證的準確性與時效性進行檢查，主要包括工程價款的結算方式、結算的時間、工程價款單價的確定，同時，現場造價控制人員還需要采用拍照或者是錄像的方式，搜集第一手的資料，這可以作為后期工程結算的憑證。

（三）竣工結算階段成本控制

1.需要全面收集匯總與工程結算相關的資料，比如說答疑紀要、工程量清單、工程設計變更清單、現場的原始簽證等等資料，對施工現場進行細致勘查，對比原始資料盡量做到心中有數；

2.在對工程量進行審核時，需要嚴格按照定額規定的計算方法，劃分項目進行審核。對工程量變更的審核原則，要防止施工單位虛報工程量，遵循有增必有減的原則。

3.要審查施工單位提交的工程單價是否與定額單價相符，單價的名稱、計量單位與計算方法是否與定額一致，同時其標準是否經過換算，計算的方法是否準確等等。

4.需要審查施工單位設備的價格是否符合市場信息價格，在建筑材料設備的選擇上是否與投標以及圖紙設計要求相符，有沒有故意提高設備與材料價格的現象。

5.審核取費標準是否符合要求。需要審查取費的標準是否正確，取費標準是否符合當地工程造價的相關政策，有沒有在政策規定的范圍之外增加收費的項目等等。

三、結束語

保障性住房是一項惠及民生的民心工程，主要是利用政府資金進行投資建設，因此在對資金的使用上，一定要堅持節約的原則，合理的對于建設成本進行把控，強化造價成本的控制措施，這樣才能使得保障性住房成為一項可持續的能夠良性發展的民心工程。

參考文獻：

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