保障性住房建設(shè)成本控制

陳薪文

摘要：保障性住房是一項(xiàng)惠及民生的重大工程，如何控制保障性住房的建設(shè)成本一直是工程建設(shè)者的難題。本文主要通過(guò)對(duì)保障性住房建設(shè)成本控制措施進(jìn)行了詳細(xì)的分析，并提出了相對(duì)應(yīng)的解決方法，希望為未來(lái)更有效控制保障性住房的成本提供一些有益的借鑒和參考。

關(guān)鍵詞：保障性住房；建設(shè)成本；控制措施

保障性住房直接關(guān)系到國(guó)計(jì)民生，能夠有效維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。近年來(lái)國(guó)家不斷加大在保障性住房建設(shè)上的投入，滿(mǎn)足中低收入人群的住房需求。但是保障性住房從根本上來(lái)講不同于商品住房，它是由政府進(jìn)行投資，整個(gè)財(cái)政資金負(fù)責(zé)兜底。相較于商品住房出讓金來(lái)講保障性住房是一項(xiàng)非營(yíng)利的惠及民生的工程，因此其地塊往往采取無(wú)償劃撥的方法，變相增加了政府的財(cái)政壓力。同時(shí)由于保障性住房在建設(shè)過(guò)程中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)成本超支的現(xiàn)象，使得整個(gè)項(xiàng)目成本大幅度增加，影響了政府資金的有效運(yùn)作。如何提高保障性住房經(jīng)濟(jì)收益已成為當(dāng)前面臨的主要問(wèn)題。與商品住房相比保障性住房資金的回收資周期更長(zhǎng)、政府獲得的利潤(rùn)較低、維護(hù)保障性住房的成本較高，這都造成保障性住房投資資金循環(huán)難度比較大，極有可能造成政府的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此實(shí)現(xiàn)保障性住房資金的良性循環(huán)主要是加強(qiáng)對(duì)于保障性住房的成本控制工作，對(duì)成本控制來(lái)講是控制建設(shè)支出，緩解財(cái)政的緊張壓力，同時(shí)也是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，牽涉到保障性住房的選址、設(shè)計(jì)質(zhì)量以及施工管理的水平。必須要使得保障性住房成為中低收入人群樂(lè)于購(gòu)買(mǎi)的住房才是實(shí)現(xiàn)保障性住房建設(shè)資金良性循環(huán)的根本所在。

一、保障性住房建設(shè)成本控制策略研究

（一）需要加快基礎(chǔ)與宏觀研究工作

保障性住房是我國(guó)推出的一項(xiàng)惠民工程，政府應(yīng)該對(duì)保障性住房加快基礎(chǔ)與規(guī)律性研究工作，主要包括：保障性住房的建設(shè)需求以及中低收入人群增減的變化；保障性住房與當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)布局之間的關(guān)系；提高保障性住房的設(shè)計(jì)與施工質(zhì)量；保障性住房與當(dāng)?shù)厣唐纷》恐g的關(guān)系；如何有效實(shí)現(xiàn)保障性住房的社會(huì)融資，減少政府債務(wù)壓力。對(duì)于這些宏觀上面的研究工作可以有效避免在保障性住房建設(shè)過(guò)程中，對(duì)于資金的浪費(fèi)，有效實(shí)現(xiàn)統(tǒng)籌保障性住房的建設(shè)資金，從而更加節(jié)約政府資金，使得保障性住房建設(shè)資金能夠發(fā)揮更大的社會(huì)效益。對(duì)基礎(chǔ)性工作進(jìn)行研究能夠提高工作中的準(zhǔn)則性，所以政府部門(mén)需要組織專(zhuān)家對(duì)保障性住房的熱點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行基礎(chǔ)性以及宏觀上研究工作。

（二）注重保障性住房的技術(shù)創(chuàng)新與突破

要想實(shí)現(xiàn)保障性住房的成本控制，還必須從宏觀方面提高保障性住房的技術(shù)創(chuàng)新，下面是作者主要思考的幾個(gè)方面的內(nèi)容：

1.技術(shù)創(chuàng)新需要針對(duì)保障性住房的特點(diǎn)

需要從保障性住房的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)上進(jìn)行創(chuàng)新。與傳統(tǒng)的商品住房不同，保障性住房一般建設(shè)密度較大，用地面積以及建筑面積都比較有限，這樣能夠提供給中低收入人群更多的住房。從這點(diǎn)上也決定了保障性住房面積較小的特點(diǎn)，因此需要加強(qiáng)非成套保障性住房的相關(guān)設(shè)計(jì)工作，出臺(tái)相應(yīng)的規(guī)范；由于保障性住房建設(shè)資金是由政府出資，因此在設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)上應(yīng)該盡量體現(xiàn)社會(huì)公平性，即對(duì)于保障性住房建設(shè)如果建設(shè)面積達(dá)到國(guó)家住宅標(biāo)準(zhǔn)，一定要按照國(guó)家住宅強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)；如果沒(méi)有達(dá)到住宅面積標(biāo)準(zhǔn)，就可以不需要按照強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，就可以有效保障中低收入人群的居住需求。非成套的保障性住房是指居住面積小于22平方的住房，這些住房可以采用酒店式公寓的標(biāo)準(zhǔn)，盡量減小廁所與廚房的面積，取消陽(yáng)臺(tái)，在同等的面積之下可以多提供30%左右的居住面積。這種設(shè)計(jì)方法的深入貫徹執(zhí)行還需要進(jìn)一步進(jìn)行研討。

2.注重保障性住房的布局創(chuàng)新

理想的保障性住房的選址應(yīng)該布局相對(duì)合理，同時(shí)充分考慮日照間距以及市政公共設(shè)施，配套的因素形成一個(gè)統(tǒng)一的城市綜合體。但是在現(xiàn)實(shí)保障性住房的選址中，由于各種因素的影響，保障性住房常常選址在基礎(chǔ)設(shè)施較差、交通不便的地區(qū)。為了有效控制保障性住房的建設(shè)成本，需要進(jìn)行合理的規(guī)劃布局，尊崇綠色、安全舒適的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該在市政公共設(shè)施配套、日照控制、綠色配比等等指標(biāo)上，盡最大可能滿(mǎn)足保障性住房的建設(shè)規(guī)劃。

3.努力實(shí)現(xiàn)保障性住房的產(chǎn)業(yè)化建造

合理控制保障性住房的建設(shè)成本，需要加大其產(chǎn)業(yè)化以及集成化的建設(shè)。保障性住房建設(shè)如果采用傳統(tǒng)的模式，盈利比較低，因此采用產(chǎn)業(yè)化的建設(shè)方法將成為保障性住房的必然建設(shè)途徑。第一，標(biāo)準(zhǔn)化的建設(shè)能夠大大降低保障性住房的建設(shè)成本，通過(guò)對(duì)于保障性住房構(gòu)配件的標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)以及工廠化的運(yùn)作，進(jìn)行集中生產(chǎn)與集中安裝，從而實(shí)現(xiàn)了規(guī)模的效應(yīng)，提升了保障性住房的建設(shè)效率，降低了保障性住房的建設(shè)成本，完善了其產(chǎn)業(yè)鏈的整合程度。第二，在保證住房建設(shè)過(guò)程中要有效的利用信息化的建設(shè)，其標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)離不開(kāi)信息技術(shù)的發(fā)展，特別是bim技術(shù)的應(yīng)用，能夠貫穿于整個(gè)建筑壽命的全周期，有效減少工程對(duì)于環(huán)境的污染，提高了建造效率。

二、設(shè)計(jì)與施工過(guò)程中的成本控制工作

（一）設(shè)計(jì)成本控制

1.政府要向保障性住房的設(shè)計(jì)單位提供盡可能詳細(xì)的住房建設(shè)資料，明確保障性住房的性質(zhì)，在設(shè)計(jì)過(guò)程中要盡量突出實(shí)用性，在保證工程質(zhì)量的前提下，盡可能節(jié)約工程建造成本。

2.設(shè)計(jì)單位要確保各個(gè)專(zhuān)業(yè)協(xié)調(diào)合理，第一，在設(shè)計(jì)方案中對(duì)于住房的面積與結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理化設(shè)計(jì)，能夠滿(mǎn)足居住者的正常生活需要；第二是在設(shè)計(jì)中要滿(mǎn)足經(jīng)濟(jì)性，比如說(shuō)建筑尺寸是否經(jīng)濟(jì)，功能分區(qū)是否經(jīng)濟(jì)；

3.做好圖紙審查工作，政府部門(mén)需要對(duì)于施工圖紙進(jìn)行細(xì)致的審查，還需要掌握市場(chǎng)信息，對(duì)有可能影響工程質(zhì)量以及成本的問(wèn)題進(jìn)行詳盡的調(diào)查，在滿(mǎn)足保障性住房使用功能的前提之下，盡可能節(jié)約建造成本。

（二）施工成本控制

1.施工企業(yè)需要提高現(xiàn)場(chǎng)成本，控制人員的業(yè)務(wù)素養(yǎng)，根據(jù)項(xiàng)目自身的特點(diǎn)對(duì)成本控制人員進(jìn)行相應(yīng)的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，更新其造價(jià)管理知識(shí)，加強(qiáng)職業(yè)道德素養(yǎng)教育，增強(qiáng)其自律意識(shí)；

2.現(xiàn)場(chǎng)的簽證必須三方代表簽字，同時(shí)對(duì)價(jià)格比較高的簽證，應(yīng)該加蓋有建設(shè)單位的公章。簽證資料至少保存三份，這樣可以作為后期結(jié)算的憑據(jù)。

3.在對(duì)材料單價(jià)進(jìn)行簽證時(shí)，需要明確其法定的程序，檢查材料是否已經(jīng)劃歸為綜合單價(jià)，這樣可以避免竣工結(jié)算中的重復(fù)結(jié)算，同時(shí)做好材料單價(jià)的市場(chǎng)調(diào)查。

4.對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)簽證的準(zhǔn)確性與時(shí)效性進(jìn)行檢查，主要包括工程價(jià)款的結(jié)算方式、結(jié)算的時(shí)間、工程價(jià)款單價(jià)的確定，同時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)造價(jià)控制人員還需要采用拍照或者是錄像的方式，搜集第一手的資料，這可以作為后期工程結(jié)算的憑證。

（三）竣工結(jié)算階段成本控制

1.需要全面收集匯總與工程結(jié)算相關(guān)的資料，比如說(shuō)答疑紀(jì)要、工程量清單、工程設(shè)計(jì)變更清單、現(xiàn)場(chǎng)的原始簽證等等資料，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行細(xì)致勘查，對(duì)比原始資料盡量做到心中有數(shù)；

2.在對(duì)工程量進(jìn)行審核時(shí)，需要嚴(yán)格按照定額規(guī)定的計(jì)算方法，劃分項(xiàng)目進(jìn)行審核。對(duì)工程量變更的審核原則，要防止施工單位虛報(bào)工程量，遵循有增必有減的原則。

3.要審查施工單位提交的工程單價(jià)是否與定額單價(jià)相符，單價(jià)的名稱(chēng)、計(jì)量單位與計(jì)算方法是否與定額一致，同時(shí)其標(biāo)準(zhǔn)是否經(jīng)過(guò)換算，計(jì)算的方法是否準(zhǔn)確等等。

4.需要審查施工單位設(shè)備的價(jià)格是否符合市場(chǎng)信息價(jià)格，在建筑材料設(shè)備的選擇上是否與投標(biāo)以及圖紙?jiān)O(shè)計(jì)要求相符，有沒(méi)有故意提高設(shè)備與材料價(jià)格的現(xiàn)象。

5.審核取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否符合要求。需要審查取費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)是否正確，取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否符合當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)的相關(guān)政策，有沒(méi)有在政策規(guī)定的范圍之外增加收費(fèi)的項(xiàng)目等等。

三、結(jié)束語(yǔ)

保障性住房是一項(xiàng)惠及民生的民心工程，主要是利用政府資金進(jìn)行投資建設(shè)，因此在對(duì)資金的使用上，一定要堅(jiān)持節(jié)約的原則，合理的對(duì)于建設(shè)成本進(jìn)行把控，強(qiáng)化造價(jià)成本的控制措施，這樣才能使得保障性住房成為一項(xiàng)可持續(xù)的能夠良性發(fā)展的民心工程。

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