房地產開發項目土地增值稅納稅籌劃淺析

張立潔

摘要：在我國社會經濟不斷發展的背景下，房地產開發企業也因此獲得了良好的發展前景。房地產開發企業在對稅費進行繳納的過程中，土地增值稅在其中占據著非常大的比例，因為稅率比較高，并且產生了非常重稅負壓力。對于房地產開發企業而言，要想進一步降低增值額，一定要采取有效的措施對目前的收入額以及扣除項目金額進行合理的調整，保證納稅策劃工作在開展過程中具備一定的規范性。本文主要針對房地產開發項目土地增值稅納稅籌劃進行了深入的分析，希望能為相關人員提供合理的參考依據。

關鍵詞：房地產開發項目；土地增值稅；納稅籌劃

結合稅務總局發布的《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》內容進行分析，其中對房地產開發企業土地增值稅的繳納做出了明確的規定。在對土地增值稅進行清算的過程中，其結果在一定程度上將會直接影響到房地產市場、股市以及房價等方面。因為土地增值稅在房地產開發企業稅費中所占的比例比較大，所以，就必須針對土地增值稅開展相應的籌劃工作。

一、房地產開發企業加強納稅籌劃的重要性

納稅籌劃工作主要是針對相應的涉稅業務來開展相應的策劃工作，在此基礎上構建出比較完善的納稅操作方案，最終實現減少稅費的目的。任何一項納稅籌劃行為在實際的開展過程中主要是受到經濟利益的影響，也就是在最大程度上提升自身的經濟效益。結合相關的調查結果來看，很多企業都想到開發區或者是稅收優惠的地區來開展各項生產經營活動，主要是因為可以減少一定的納稅額，從而降低稅收負擔。在對利潤進行計算的過程中，是將實際的收入減去成本，然后再減去相應的稅收，在保證收入不變的基礎上，通過進一步降低企業的成本與稅收支出，可以使經濟效益實現明顯的提升。由此可以看出，在各項生產經營活動開展過程中，稅收屬于其中非常重要的支出部分，應該采取有效的措施進行控制。稅收作為企業成本的一種重要表現形式，與企業自身利益有著非常密切的聯系，只有對稅收成本開展嚴格的控制工作，才能滿足企業未來的可持續發展要求。結合實際情況來看，房地產開發企業在資金方面呈現出了非常明顯的密集性，但是，在國家宏觀調控不斷實施的基礎上，房地產開發行業本身的利潤也因此受到了一定的影響。另外，又因為房地產開發企業整體規模正在不斷的擴展，從而所面臨的市場競爭壓力不斷增加，房地產開發企業就必須實現對稅收籌劃方式的合理運用，在此基礎上來減少企業的稅收負擔，同時也能使企業所面臨的資金壓力進一步降低，從而促進房地產開發企業的經濟效益實現明顯的提升。

二、利用分散收入籌劃法

（一）將單獨計價部分從房地產收入中進行分離

假如某房地產開發企業準備出售一棟寫字樓，該寫字樓的市場價值為450萬元，其中所涉及到的各種附屬設備的價格為80萬元。當房地產開發企業與購買人員之間簽訂合同時，對寫字樓的價格與附屬價格之間沒有進行分離，而是將全部金額530萬元以房地產轉讓價格的形式體現在了合同內容中，如果是在同等條件基礎上，增值額將會增加80萬元，同樣也會導致納稅額進一步的提升。但是，如果該房地產開發企業在與購買人員進行合同簽訂時，只是在合同上對450萬元的房地產轉讓價格進行了標注，另外又簽訂了一份附屬辦公設備的購銷合同，通過這種方式可以進一步降低增值額，同樣的土地增值稅稅額也會進一步的降低。

（二）購房合同與裝飾裝潢合同分開簽訂

當進行開發的住房已經完工之后，但是還沒有完成對附屬設備安裝以及裝飾裝潢工作，房地產開發企業可以與購買人員簽訂相應的房地產轉讓合同。當附屬設備安裝以及裝飾裝潢工作全部完成之后，房地產開發企業在與購買人員進行合同簽訂時，還需要在簽訂附屬設備安裝以及裝飾裝潢合同，在這種情況下，房地產開發企業就會對第一份合同中所體現出的金額完成對土地增值稅的繳納工作，而第二份合同中所體現出的金額應該列入到增值稅征稅的范圍之內，而不需要計入到土地增值稅當中。增值稅的稅率要明顯低于土地增值稅的稅率，這樣相應的納稅人需要繳納的稅額也會減少，從而在一定程度上降低了企業的稅負壓力。

（三）利用分別核算方法分散收入

結合稅法當中的相關規定可以了解到，納稅人對于建造的普通住宅進行銷售，在增值率小于20%的情況下不需要繳納土地增值稅。另外，在稅法中還明確規定，當納稅人既建造了普通住宅又從事其他房地產開發項目的情況下，需要對增值額進行分開核算，如果不對增值額進行分開核算，或者是不能保證最終增值額算結果的準確性，那么所建造的普通標準住宅也不能享受免稅。當納稅人既建造了普通住宅又從事其他房地產開發項目時，采取分別核算與不分別核算方式，在稅負方面具有非常明顯的差異。

三、采用臨界點的籌劃方法

在對土地增值稅進行計算的過程中，其增值額的高低在一定程度上將會直接影響到最終適用稅率的高低，增值額主要是在房地產開發項目收入與扣除項目金額中產生，為了保證增值額實現進一步的降低，可以通過以下兩種方法來進行：第一，對價格進行合理明確，在原來的價格基礎上進行降低，可以實現對增值額的有效控制，同時也能降低增值額適用稅率，從而使房地產開發企業的稅負壓力得到有效的緩解。在這一過程中需要注意的是，價格的降低在一定程度上也會導致企業經濟收益的減少；第二，增加扣除額。對于相關的納稅人員而言，應該在事前開展相應的測算工作，并在此基礎上制定出合理的銷售價格，從而實現稅負的降低，同時也能保證最終的經濟效益具備一定的合理性。企業在進行事前測算的過程中，可以通過以下兩種方法來進行。

（一）享受臨界點的稅收優惠而制定的銷售價格

假如某房地產開發企業建造出了一批商品房進行銷售，除了稅金以及附加外的全部允許扣除項目的金額為5000萬元，如果將這批商品房的不含稅售價定義為x，在對稅金以及附加進行計算時，其結果為：5%x（7%+3%+2%）x=0.6%x。式中，5%為簡易計稅方法的增值稅；7%為城市維護建設稅；3%為教育費附加；2%為地方教育費附加。

在這種情況下，其全部允許扣除項目金額為：5000+0.6%x。

根據有關臨界點的規定，企業享受臨界點稅收優惠的最高售價應滿足：

x=（5000+0.6%x）x（1+20%）。

對以上方程進行求解，得x=6043.51。即當售價為6043.51萬元時，增值率為20%，此時，全部允許扣除項目金額=5000 +0.6%x6043.51=5036.26（萬元）。

由此可以看出，房地產開發上只有將商品房的銷售價格控制在6043.51萬元以下時，才能享受到免征士地增值稅的稅收優惠，否則將全額征稅。

（二）通過提升銷售價格實現收益增加的目的

在增值率高于20%的基礎上，應該采用“增值率在50%以下，稅率為30%”的規定。結合以上的例子進行分析，假如最終的銷售價格為6043.51+y，那么所允許的扣除項目金額應該提升0.6%y。

這時，全部允許扣除項目的金額=5036.26+0.6%y；

增值額= （6043.51+y）-（5036.26+0.6%y） =1007.25+99.4%y；企業應交納的土地增值稅= （1007.25+99.4%y）x30% = 302.18+ 29.82%y。

若企業想要提高售價帶來的收益超過因突破臨界點而新增加的稅收，就必須使y>302.18+29.82%y

即y> 430.58。

此時的售房價格最少應為：6043.51+ 430.58=6474.09（萬元）。

由此可以看出，只有售房價格高于6474.09萬元時，企業才能達到通過提高售價獲取更大收益的目的。

四、結語

綜上所述，對于相關的房地產企業而言，要想保證稅負實現合理的降低，一定要采取有效的措施對目前的收入額以及扣除項目金額進行合理的調整，必須針對土地增值稅開展相應的籌劃工作，通過這種方式才能使房地產企業的成本實現合理的降低。

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