淺析營改增對房地產企業的稅收籌劃的影響

顧曉蓉

摘要：“營改增”是完善我國稅收制度的重要舉措，對于減少企業稅負、促進國民經濟的增長具有重要的作用。房地產企業作為我國經濟的一部分，營改增稅收制度的變化對其發展也產生了重要的影響。本文主要探討營改增稅收制度的變化對于房地產企業的稅收籌劃的影響，通過了解當前營改增對企業的經營帶來的優勢與風險，從而有針對性的提出切實可行的企業稅收籌劃方案，更好的規避企業風險。

關鍵詞：營改增；房地產企業；稅收籌劃；影響分析

“營改增”是我國進入新世紀以來經濟制度改革的重要舉措，大大的完善了我國現有的稅收制度，減輕了相關企業的稅收負擔，對促進國民經濟健康持續發展具有著重要的作用。“營改增”稅收政策的初衷是為了減少重復性征稅，通過稅收結構調整的方式來幫助企業降低稅收負擔，從而降低企業的現有經營成本，促進企業的轉型和升級，推動我國經濟更好更快的發展。房地產企業“營改增”稅收制度的調整是大勢所趨、眾望所歸，但是目前“營改增”的實行對其發展造成了重大的波動，企業面臨著一定的經營風險，如何持續平穩的幫助房地產企業渡過這一過渡性的階段就是我們研究的重點。

一、“營改增”稅收制度對房地產企業稅負的影響

“營改增”的目的是為有效的降低企業的稅收負擔，但是目前從某些方面來看，還是在一定的程度上加大了房地產企業的稅負。下面我們就“營改增”對房地產企業的稅負影響情況分為四個方面進行詳細的分析：

（一）“營改增”后建筑安裝成本的稅負抵扣難度增加，房地產企業的稅收負擔相對增加。國家稅收制度的變革，使得建筑施工單位的稅負一定程度上增加了，這最終都影響到了房地產開發企業。對房地產開發企業產生影響的主要是，企業無法獲得建筑行業的增值稅發票或者是只能夠獲得部分的增值稅發票，無法獲得的增值稅發票部分的稅收就無法進行抵扣，這在一定程度上增加了房地產企業的稅收負擔。但是房地產企業最大的稅收支出就是建筑施工，房地產開發企業一部分的勞務支出和施工的材料支出并不能獲得相應的增值稅發票，因為目前很多的建筑材料售賣單位都是小規模的私營企業或個體工商戶，同時農民是勞務工作的主要承擔者，他們兩者都不存在繳納稅收的問題，這就使得房地產開發商能夠抵扣的增值稅發票減少，變相增加了企業的稅負。

（二）現行“營改增”制度對土地出讓金只能在計銷項時作為扣除項分期扣除，抵扣范圍較窄。房地產開發企業中，成本的結構組成是影響企業稅負的重要因素。當我國實行營改增稅收制度后，房地產開發企業的營業稅也相應的變更為增值稅，在這一環節中土地出讓金，也可稱之為土地成本的抵扣問題就成為了影響房地產開發企業稅收負擔的重要因素。若是土地出讓金能夠作為稅收的抵扣項目，那將可以對企業的進項稅收進行有效的處理，但是根據我國目前的稅收法律法規的規定，土地出讓金是只能在計銷項時作為扣除項分期扣除，而房地產企業向國家支付了高額的土地購買價款同時還向國家繳納了大額的稅款，這大大的增加了企業的經營成本。

（三）房地產開發企業的現金流受到嚴重的影響。房地產開發企業在進行土地開發的過程中，一般已經開始進入銷售的模式，就是我們常說的預售，預售獲得的部分收入作為稅負的承擔金額進行繳稅。但是隨著工期的增加，房地產商的建筑成本及財務成本會逐漸的增多，而預繳的增值稅必須待實際發生納稅義務時才能抵減應納稅額，這就造成了后期建筑房地產商的流動資本緊縮。

（四）政策尚有不清晰之處，處于過渡階段的房地產開發商承擔著較大的稅務風險。從目前的情況看，房地產開發商的資金中的一大部分被投資到了廣告宣傳和市場營銷的方面，這兩塊支出的抵扣項目卻非常的少，這變相的導致房地產開發商的稅負任務增多。從2015年開始，國家頒布相關的稅收規定，并將營業稅變更為增值稅，房地產開發企業的增值稅調整為11%，在這個過渡時間段內，由于房地產開發企業對于專門的政策指導精神學習不深入、領會不到位，這導致部分的商品的售出時效性存在滯后，使得企業沒有辦法按時的繳納稅款，這造成房地產開發企業承擔了一定的稅務風險。

二、“營改增”背景下合理籌劃房地產企業稅務管理工作的建議

“營改增”稅收制度的最終目的是調整稅收結構，降低企業稅收負擔，但是由于當前處于過渡的階段，且尚有部分的政策不夠明晰，為了合理規避企業稅負風險，我們必須要采取相應的措施，合理的籌劃房地產企業的稅務管理工作，制定切實可行的稅務執行方案，從而有效的降低企業的生產成本，提高房地產企業的經營效益。總的來說，“營改增”背景下合理籌劃房地產開發企業的稅務工作的建議可以分為以下幾個方面：

（一）企業要樹立學習觀念，加強對“營改增”政策的學習。作為房地產開發企業要想制定合理有效的稅務籌劃政策，必須要對稅收政策進行詳細的解讀和掌握，需要明確“思想—意識—行為”的行動模式，采取相關的措施幫助稅務工作者清醒的認識“營改增”工作政策，理順實際工作的步驟和思路。具體可以從兩個方面著手：一是注重加強對公司管理層的教育和培訓，在領導層面全面開展“營改增”稅收政策的培訓和教育，提高領導層面的思想認識和理解。因為領導層作為企業經營的決策者，必須要充分的掌握現行的法律法規政策，這樣才能對企業的經營做出正確合理的決策，幫助企業更好地適應我國稅務政策的變化，平穩渡過動蕩期。二是要對企業稅務工作人員進行培訓。通過舉辦定期的培訓會讓廣大的財務工作人員系統的學習“營改增”的政策知識，增加對現行稅務政策的掌握，這樣能夠有助于幫助他們在日常的財務工作中趨利避害，盡可能的高效開展財務管理工作，避免工作中的漏洞和失誤，利用合理合法的財務手段幫助企業降低稅負風險。

（二）根據“營改增”稅務政策的模式，合理籌劃房地產的開發成本。房地產開發具有成本高、周期長、資金規模大、風險性強等特點，一般來講一個房地產項目的開發需要三年的時間，這大大的提高企業的經營成本。因此，為了能夠有效的降低企業成本，我們必須要對企業的稅務籌劃工作進行科學合理的安排，對房地產的整個開發過程進行合理的調節。尤其要注重的是上游企業的市場波動、稅務壓力等方面的影響，盡可能的做好可推遲的采購策略籌劃及合同模板樹立等方面的工作，這樣才能夠有效的降低企業的稅務負擔。

（三）充分做好企業的發票管理工作。“營改增”政策的推行，必將對企業的發票管理工作帶來革新，同時也增加了財務工作者對發票收取管理方面的工作量。要做好這方面的工作，首先就是要對客戶開具的發票進行妥善的保管，同時還要做好對相應發票等資料的登記和管理工作，確保后期能夠有效的查漏補缺。其次要加強對供應商的發票管理工作，這主要是為了提高發票的有效性，防止出現登記錯誤等工作失誤阻礙工作的進行。

（四）房地產開發企業合理籌劃稅款的抵扣問題。對于房地產企業來講，材料、勞務的支出成本占比非常的龐大，這是獲取可抵扣增值稅發票的重要部分。因此，房地產開發企業必須要合理的籌劃這一部分的工作，要從企業的長遠利益出發，合理合法的索要增值稅專用發票，不能夠貪圖一時的便宜，縮減增值稅發票的額度，這雖然在短時間內會造成成本降低的假象，但從長遠的目標看，這一工作往往會造成更大的負面影響，因此相關的工作者一定要樹立正確的稅務意識，科學的管理發票，合理的進行抵扣，從而保證企業的長遠利益，減少企業的整體稅負壓力。

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