營改增后房地產企業管理思路梳理

臧高誼

摘要：自2016年5月1日開始，房地產行業全面實行營改增。企業由原來的繳納營業稅改為繳納增值稅，這將給企業經營帶來多方面的變化，本文將分析營改增給房地產企業帶來的影響，梳理新形勢下企業做好全面應對的管理思路。

關鍵詞：營改增；影響；管理思路

經國務院批準，自2016年5月1日起，在全國范圍內全面推開營業稅改征增值稅試點，自此，現行營業稅納稅人全部改征增值稅。作為房地產企業的從業者，我們應擺正心態，積極應對，抓緊學習最新稅收政策，認真分析營改增給企業帶來的全面影響，與時俱進，重新制定適宜的管理新思路。

一、實行營改增政策的意義

我國實行全面營改增的意義，主要體現在以下幾個方面：

一是實現了增值稅對貨物和服務的全覆蓋，基本消除了重復征稅，打通了增值稅抵扣鏈條，促進了社會分工協作，有力地支持了服務業發展和制造業轉型升級。

二是將不動產納入抵扣范圍，比較完整地實現了規范的消費型增值稅制度，有利于擴大企業投資，增強企業經營活力。

三是進一步減輕了企業稅收負擔，為經濟保持中高速增長、邁向中高端水平打下堅實基礎。

四是創造了更加公平、中性的稅收環境，有效釋放市場在經濟活動中的作用和活力。

二、房地產行業營改增前后的稅率變化

房地產行業，以2016年5月1日為營改增分界點，之前繳納營業稅，之后繳納增值稅。營業稅時適用稅率為5%，營改增后增值稅適用稅率為11%（按最新規定，自2018年5月1日起，增值稅稅率由11%調整為10%）。

三、營改增給房地產企業帶來的影響

（一）工程預算造價體系將發生變化

建筑業營改增不僅是稅制方面的改革，也是工程造價體系的改革，對建設工程計價規則、概預算的編制、竣工結算等都將產生很大影響。營業稅環境下，建筑工程造價由稅前工程造價及稅額構成，即工程造價=稅前工程造價*（1+稅率），取費方式按綜合稅率計取。而實行“營改增”之后，其計稅方式及計稅依據都將發生重大變化，不再適用原營業稅3%的稅率。由于增值稅的特性，在預算時并不能確定工程成本中能有多少進項稅額得到抵扣，從而無法準確測算整體稅負。這就需要招投標部門及成本管理部門對工程預算造價方式作出調整，重新設計計價體系。

（二）對房地產行業整體稅負的影響

由原營業稅按稅率5%改為增值稅按稅率11%（自2018年5月1日起改為10%），單看稅率提高幅度很大，但是取得的增值稅專用發票的進項稅額可以抵扣稅款，避免了重復征稅。增值稅稅負水平的高低主要取決于企業能夠取得的可抵扣進項稅額的多少。

（三）對業務合同內容的影響

由于增值稅是價外稅，合同條款中涉及合同額的內容要明確含稅額或不含稅額；涉及提供發票的內容要明確是增值稅普通發票還是增值稅專用發票。

（四）對會計核算的影響

營業稅時，企業設置“營業稅金及附加”和“應交稅費-營業稅”科目核算產生的營業稅；營改增后，應設置“應交稅費-應交增值稅”及“應交稅費-未交增值稅”等明細科目，與此同時在“應交稅費-應交增值稅”明細科目下增設三級科目“應交稅費-應交增值稅-銷售稅額”、“應交稅費-應交增值稅-進項稅額”及“應交稅費-應交增值稅-進項稅額轉出”等科目，用于核算相關銷售稅、進項稅及進項稅額轉出等。

（五）對發票日常管理工作的影響

在營業稅時，房地產企業不需要增值稅進項稅額的抵扣，所以取得的基本都是普通發票，無需對發票進行認證。而營改增后，就需要盡可能地取得增值稅專用發票，以達到降低稅負的目的。增值稅專用發票的管理規定非常嚴格，必須在一定期限內及時對每一張發票作認證處理，這對會計工作提出了更高的要求。

（六）對財務報表的影響

（1）對資產負債表的影響

主要是對資產項目中存貨、固定資產、在建工程等數額的影響。增值稅是價外稅，相比營業稅時，相關資產的入賬價值會因扣除增值稅進項稅額而降低。

（2）對利潤表的影響

主要體現在對營業收入和稅金及附加的影響上，增值稅是價外稅，售價扣除增值稅后作為營業收入額。營改增后，營業收入數額會比營業稅時降低，同時稅金及附加也因營業稅的取消而降低。

（3）對現金流量表的影響

由于房地產建設周期一般都比較長，成本發生在前，收入發生在后，間隔期比較長，這就造成前期購買材料及支付工程款付出了很多增值稅額（進項），一直處于待抵扣狀態，相當于經營活動現金提前流出。只有在銷售房屋產生收入時才能被銷項稅額慢慢抵扣，結果會給公司的現金流造成較大的不利影響。總起來講，體現在現金流量表中會造成經營活動產生的現金流量凈額的減少，以及籌資活動產生的現金流量凈額的增加。

四、營改增后房地產企業的管理新思路

（一）盡可能選擇具有一般納稅人資格的企業作為合作伙伴

房地產企業在選擇供應商、承包商、服務商時一定要關注對方的納稅人資格，首選具有一般納稅人資質的合作單位，保證能夠取得增值稅專用發票，這樣才可以增加進項稅額抵扣，從而達到整體上降低稅負的目標。

（二）重新設計投資、預算、成本測算模型

營改增后，增值稅屬于價外稅，計稅方式和稅率的變化使企業原來按營業稅方式設計的投資、預算、成本模型不再適應。企業需要根據增值稅政策環境，綜合企業本身上下游的實際情況，以及市場狀況等因素重新構建相關業務模型，從而使其更符合實際情況，為企業的投資、預算、成本測算提供準確的依據。

（三）嚴格管控招標采購工作，注重全過程成本控制

增值稅與營業稅不同，企業增值稅稅負的大小很大程度上是由取得進項稅額的多少決定的，所以合同的簽訂將是目標實現與否的重中之重。這就要求招標采購部門要有前瞻性，造價目標的設定要合理，在評標時要綜合權衡，在簽訂合同時要明確交易對方提供正常稅率的增值稅專用發票的約定條款。實際工作中，一定要及時培訓相關職能部門的人員，貫徹這種合同稅收管理意識，否則會造成成本的失控。

（四）全面梳理業務流程，找出風險點，并制定詳細優化方案

企業應該分析自身“營改增”前后業務運行的差異，找出銷售環節、招標采購環節、工程結算環節、成本控制環節、稅收籌劃環節等方面的增值稅風險點，制定系統完善的應對策略；研究營改增可能給企業帶來的諸如會計核算體系、開票系統、報稅系統、認證抵扣、稅款繳納等操作方面的問題，及時制定憂化方案。

（五）加強對企業各級人員的政策培訓，提高稅收意識

一是加強對企業管理層的培訓，讓管理層全面了解“營改增”政策的深刻內涵，以更好的對企業進行全局把控、做好上層控制。二要加強對招標采購人員的培訓，務必認清增值稅與營業稅的不同之處，慎重考慮增值稅對業務的重要影響，提升他們的合約管理水平。三要加強對財務人員的培訓。營改增后，企業財務人員將面臨新舊稅制的銜接、稅收政策的變化、具體業務的處理和財務核算的轉變等難題。財務人員受工作習慣的影響較深，一時難以適應增值稅要求下的財稅操作，因此必須加強對他們的培訓工作，促使他們及時轉變態度、轉變觀念，積極學習新的稅收法規及財務核算，做好企業的財務管理工作。

（六）加強財務管理工作

一是加強對發票的日常管理工作。營改增后，對企業的發票管理工作提出了新的要求。首先嚴格管理對增值稅發票的領用，實施專人保管和專人開具。其次，加強對采購增值稅發票的管理，要做到及時取得可以抵扣的專用發票，及時認證增值稅專用發票。建立發票認證、審核專人負責制，分清責任，以防遺漏、過期等問題的發生。

二是加強納稅申報的日常管理。營改增后，主管稅務機關由地稅變為國稅，同時，納稅申報時間、提交的材料也會發生變化。在營改增初期，房地產企業財務人員可能對增值稅并不是很熟悉，對增值稅納稅申報表的報表結構、進項發票的認證及進項稅額的轉出不是太了解。為避免納稅申報問題的出現，最好指定專門的報稅人員進行專門的培訓工作，使其充分掌握工作流程及方法，做好增值稅納稅申報工作。

（七）加強對各級人員的考核工作

營改增初期，從管理層到普通員工，都處在摸索期，對政策的把控不準確，對業務如何適應增值稅環境并未真正吃透。企業在加大對相關人員培訓的同時，也要憂化業務流程，加強管控，及時檢查工作執行中的問題，做到及時發現、及時預防。同時加大考核力度，讓各級員工能夠快速適應新的環境，減少不必要的操作風險。

五、結束語

營改增政策的實施，必然會給房地產行業帶來較大影響，企業應順應稅制改革潮流，及時作出調整，科學合理地應對，消除政策帶來的不利影響，以促進企業在新形勢下的更好發展。

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