地產企業稅收常見問題及審計對策

陳濤

摘要：隨著改革開放進程的大力推進，我國人民的生活水平有了明顯的提升。與此同時，也促進了我國房地產行業經濟能力的發展過程。房地產經濟作為我國社會主義經濟市場中重要的組成部分，已經成為了現代社會中保證國家財政收入的一項重要的來源。但是由于房地產企業的發展還不夠完善，導致其在工作的過程中，容易出現稅收制度不健全的現象，對國家財政收入帶了較大的影響。因此，只有加大稅務機關的審計工作，才能有效避免稅款流失。

關鍵詞：地產企業；稅收；審計；社會主義；市場經濟

近年來，社會主義市場經濟的不斷發展有效促進了我國地產企業的進步，已經成為了我國財政收入的一個重要組成部分，也是拉動我國國民經濟指數增長的主要因素。但是，由于發展勢頭迅猛，在地產企業進步的過程中，出現了價格高、暗箱交易、偷稅漏稅等嚴重的問題，引發了大部分人民生活的困難，對社會秩序的安定也造成了一定的困擾。因此，本文著重研究我國地產企業在發展過程中存在的常見稅收問題，并結合實際，提出相關的審計對策。

一、探究地產企業稅收常見問題及審計對策的意義

由于地產企業納稅的特殊性，有許多的地產企業在申報納稅的過程中，就容易出現偷稅、漏稅的現象，對我國社會經濟的發展帶來一定的不穩定性，也會對國家財政收入帶了巨大的損失[1]。因此，只有重視地產企業稅收存在的各種問題，結合自身實際的發展情況和國家出臺的地產調控政策，將其作為稅收審計的重點部分，才能夠有效解決相關的問題。并且通過綜合分析近年來的精確數據，能夠有效提高和延伸地產企業的審計水平，也能夠在一定程度上整治地產行業稅收的管理秩序，從而提升整個地產企業的稅收監管質量，為我國的財政收入打好基礎。

二、地產企業稅收常見問題

（一）地產企業存在嚴重的偷稅、漏稅現象

對于地產企業來說，其主要的收入有三部分來源，其一就是主營業務的收入，其二是營業外收入，第三就是兩者以外的其他業務收入。這三部分收入來源中，相對來說比較復雜的就是其他業務收入，由于沒有明確的定義，根據先關概念的解釋，綜合起來可以分為商品房售后服務收入、無形資產轉讓收入、固定資產出租收入、銷售材料收入等多個分類[2]。由于地產企業收入來源的復雜性，使得其在稅收方面存在著較多的漏洞。有部分地產企業，為了獲得較高的效益，選擇違背自己的義務，具體表現在故意隱瞞實際的應稅收入，低報或者不報實際收入情況，造成了一定程度的偷稅、漏稅現象，而且實際操作過程中的手段多樣。主要體現在以下幾個重要的方面：

1.假發票、假合同現象

有部分地產企業在財務處理方面，為了隱瞞自身的實際收入，借助假發票和假合同這樣的形式，將關聯交易、部分主營業務收入、營業外收入和其他收入不入賬，或者少入賬。這樣就可以在稅務機關減少稅款的繳納，從而增添自己的利益。但是事實上，這一偽造合同和發票的行為屬于嚴重更多違法行為，一旦被發現，就需要受到相應的法律制裁[3]。

2.增加成本費用

在成本費用上做手腳，一般是選擇多列成本費用。在實際的違法案例中，有部分地產企業在實際工作的過程中，會借助繳納建安增值稅及相關附加費用的機會，在發票管理和發放部門開超過實際額度的發票，從而增加了工程成本的使用，增加稅前抵扣金額，以此來減少稅收。

3.賬戶合并

由于地產公司彼此的獨立性不夠，往往有幾個公司串聯在一起進行項目的開發[4]。因此，就出現了某些房地產企業將幾個相似的開發項目成本組合在一起，然后列入到一個共同的費用賬戶，實則分擔在每一個負責單位的額度就會減少。通過在共同費用賬戶中任意調節成本，最終就可以不按照每個人自己應該承擔的責任而發生制結轉營業成本的事故。

4.增加準予扣除項目金額

在實際的申請納稅情況時，也有部分地產企業并不按照我國國家企業所規定的所得稅繳納標準進行嚴格的納稅，往往將一年內的成本、費用、損失等列入到準予扣除的項目金額中，產生偷稅漏稅的行為[4]。

（二）借款利息偷逃稅款

這一違法現象在地產企業出現的頻率極高。由于地產企業在新項目開發的前期，實際勘測費用、設計費用等前期動用的資金比較大，相應的籌集資金的渠道就會很多。一般可以通過銀行借貸、企業籌款等方式進行籌集。根據稅法的規定，開發企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，屬于成本對象完工前發生的，應配比計入成本對象。但是有部分地產企業在得到相應的資金后，不能按照相應的日期還款，逃避稅款的繳納。

（三）提前確認實際收入，虛報稅款

這是在政府或者相關的稅務部門在不能夠完成預期的收入增長目標時，借助承諾、約談等政策，要求提前繳納稅款，從而減少實際金額的稅款繳納。也有部分地產企業在缺乏稅源的情況下，虛交稅款。

三、地產企業提高稅收效率的審計對策

（一）完善財務稅收征管制度

一般來說，是由當地政府下的財政部門去建立和完善財務稅收征管制度，但也是需要在符合國家大標準的前提下做出相應的彈性調整。而且，這一財務稅收征管制度不僅包括地產銷售明細申報制度，還包括相應的地產評估制度[5]。因此，為了完善財務稅收征管制度，就需要加強財政部門、國土部門、房管部門之間的合作，詳細了解和掌握地產數據信息，便于地產企業在使用的過程中能夠對自身的納稅情況做出相應的檢查和管理，從而保證審計項目的嚴格性和精確性。

（二）提高審計人員的綜合素質

對于審計一線的審計人員來說，必須要熟悉相關審計法律和審計程序，對于各項稅收政策、會計知識等要做到熟練掌握，最好還具備相應的計算機審計水平。只有這樣才能夠在實際的審計工作中做好數據分析，練就一雙“火眼金睛”，從而提升審計的效率，保證地產企業的相關稅收信息不存在任何失誤。此外，要注重對審計人員的理論知識水平和實際操作能力綜合培養，不定期開展各種類型的知識和實踐技能大賽、增加工作實習機會、交流合作等[6]。