集體土地上不動產登記有關問題分析

李淑霞

摘 要：我國集體土地不動產登記工作起步相對較晚，使得配套政策不完善。本文中結合實際情況，分析集體土地不動產登記中存在的問題，給出切實可行的解決措施。

關鍵詞：集體土地；不動產登記；解決措施

不動產登記工作的主要內容就是農村房地不動產確權登記，這也是保障農民群眾合法權益的主要措施。但農房地一體不動產確權登記落實過程中存在一些問題，本文聯系工作實踐給出針對性的解決措施，切實提高農房地一體不動產確權登記工作效率與質量。農村不動產統一登記工作正在如火如荼的開展，而農村宅基地使用權與農村集體建設用地使用權的確權登記就是主要內容之一，旨在保護農民群眾的財產權，保證城鄉之間農村生產要素的合法有序流動，避免出現侵權現象。但隨著確權登記工作深入，各種問題逐漸顯露出來，有必要做好相關分析工作。

一、農房地一體不動產確權登記的主要問題

當前我國廣大農村地區不動產確權登記工作火熱開展，起著總登記宅基地使用權的作用。申請人向相關單位提出申請，經后者確認后符合發證條件申請人發證，不符合條件現行登記，待申請人條件符合后再頒發證書。整個過程中不動產權籍調查測繪作用明顯，但也面臨著的一些問題，筆者將其歸納如下。

1.一戶多宅與面積超標問題

通過分析現有資料發現，農村地區普遍存在宅基地面積招標與一戶多宅的情況。宅基地面積超標原因，隨著社會經濟發展及政策扶持，大部分農民的生活水平不斷提高，住房需求也在增加，使得大部分村民重建、改建原有住房，并在住房周圍建起院墻，圈占原有公共土地，造成宅基地面積出現超標情況；一戶多宅問題，則是因為未拆除原有宅基地就新建宅基地，或通過繼承、購買或贈與方式獲得新的宅基地，這方面管理不統一且缺乏標準，加上法律上并未明確界定“一宅一戶”，造成實際這方面工作開展難度較大，難以貫徹落實政策，造成我國農村宅基地管理工作出現混亂。

2.權屬資料與關系的問題

農村宅基地確權登記發證工作要經過多個部門長時間審批，時間跨度較長，部分資料管理不善出現遺失情況，同時傳統資料登記均為紙質檔案，少數管理人員全部丟失權屬來源證明材料，再有部分符合申請條件但并未經過審批已形成事實用地的情況。使得權屬資源不全，直接影響到確權登記發證工作的順利進行。此外，部分地區缺少變更或買賣合同，造成權屬關系并不明確，直接影響到后續確權登記工作，對工作落實產生阻礙。

3.宅基地管理與法律的問題

現有法律體系中規定：權利人本人提出農村宅基地的使用申請，鄉鎮一級政府審核通過后經過區縣政府批準，最后縣級或以上國土資源部門辦理相關業務。但是實際落實過程中，鄉鎮政府或村委會承擔了國土部門的大部分業務，這些人員大多沒有經過專業培訓，自身技術水平參差不齊，造成登記過程中普遍存在錯誤混亂情況，使得宅基地管理出現混亂；雖然當前居民住房的法律規范相對完善，但是這僅對城市宅基地，農村地區土地登記的規范存在，但是內容不夠詳細，相關規范零散且存在漏洞，造成宅基地管理難度增加。

二、集體土地上不動產登記問題的解決

1.對無效數據進行清理

不動產數據在進行整合時，必須將原有的土地、不動產以及財產情況進行檢查并將已經注銷登記的登記薄再次登記，注明權利表中的所屬權，隨后將相對應的信息資料傳送給專門的檔案管理。對整套檔案管理要按照土地登記、房地產檔案管理以及宅基地登記等流程進行相應的聯合管理工作。

2.規劃化完成數據的梳理

在宅基地信息登記以及土地信息的進一步整理，能夠清楚的得到原始有效的財產信息狀況，按照房地站登記數據庫轉變標準的相對應管理，就能夠全面的對房地產信息信息進行統計和描述。房地產的數據類型、單位以及具體的數據要進行統一、規范并嚴格的管理，確保整個地理范圍內空間準則保持一致，對房地產登記中所記錄的基本內容，宅基地信息、土地信息以及空白項目的科學整合，要根據實際情況完成相關信息工作的補充。

3.土地宅基地登記信息落宗

在宅基地分析中，要將宅基地登記、土地登記等信息結合信息并注冊，根據原有的產權證書信息、宗地所在地的信息中的清潔包裹信息，完成宗地代碼的填寫工作，同時還應該積極完善宅基地登記信息，有效落實房地產的登記工作。此外，合理使用地籍圖形庫，要對宗地各項數據進行調查。依據現有的測繪宗地圖形實現補錄缺失并對宗地進行完善與統一編碼，并對跨區的宗地合理調整，避免出現工作中跨界要頻繁修改地籍的情況，不動產的基礎就是宗地統一代碼，實現無縫銜接。

4.重新制定邏輯關系

現行的登記管理辦法中，有傳統的登記情況存在一定的沖突，因此需要對原有的數據進行核查，尤其會涉及到權力表中的地役權、抵押權以及異議登記、注冊登記以及形式登記記錄等，因此為方便管理，需要對新的邏輯關系進行設定，并嚴格遵循原地產權的原則，對現有的不動產登記的相關數據進行記錄時，應該對先前的等級數據進行研究，并做好原有營業編號的繼承工作。通過有效繼承可以保證現有數據與原有數據的一致性。同時還要做好對原有數據的存儲工作，并通過建立一定的映射關系完成房地產地籍測繪的對接工作。

三、結語

總之，集體土地上的不動產登記仍然存在著諸多不足之處，整體的管理效果不佳。需要在明確現存問題的基礎上，結合集體土地不動產登記管理的實際情況以及農村居民的認知現狀等進行分析。