從供求關系淺析中國商品住宅價格的影響因素

胡喬森 廣州市培英中學

一、引言

近幾年來我國的房價持續上漲，成為社會熱點話題。根據國家統計局的數據計算，房地產行業的產值占GDP的比重持續攀升。除此之外，房地產對中國經濟的拉動不僅僅局限于自身的行業，其他相關產業，例如建筑及建材行業，甚至家電、家具、汽車等制造行業，倉儲、物流及交通運輸行業，都有不同程度的帶動作用。對于上述行業的拉動如一同算入GDP，占GDP的比例將在20%左右。

另外，攀高的房價對百姓的經濟生活也造成巨大影響。尤其是一線城市，房價基礎高，增長快，甚至上海一些區曾達到年50%的增長率，高額的房價對人們的生活造成極大的負擔。甚至有人提出“六個錢包理論”。集齊一個家庭六位長輩的錢，才能為孩子買一套房。這種經濟壓力下，人們的可支配收入大大減少，極大的影響了人們的生活決策。

二、模型

（一）理論基礎

在眾多的經濟模型中，線性模型雖然十分簡單，但是如果對數據進行不同的處理，能夠涵蓋多種數量關系，而且能夠比較好的確定相關程度是否顯著。同時，用最小二乘法對線性模型進行估計，能夠找到最好的直線來模擬變量之間的關系，具有較高的可信度。因此，本文選擇用線性模型進行研究住宅價格的影響因素。

住宅雖然具有一定特殊性，但是本質上還是商品。根據經濟學的基本理論，商品的價格受到供需雙方的影響。簡單來看，供給量與商品價格之間存在負向影響，需求量與商品價格之間存在正向影響。所以本文分別從住宅的供給和需求兩方面進行研究。

（二）住宅的需求

對于住宅的需求，集中體現在人口和購買力上。人口越多，對住宅的需求越多。尤其是我國人口基數巨大，并且自然增長率不低，是住房需求的最主要影響因素。人口對住房的價格的波動關系極為強烈。

而在購買力方面，主要就是看購房的資本。而資本又分為自有資本和借款。自有資本可以指居民用于買房的存款，而借款指房屋貸款。

其中，我們認為，居民存款能夠對房地產的市場需求方面產生重要影響。住房投資一定程度上也取決于消費者的財產總量與資產選擇，如果公民的財產總量多了，大家都富裕了，恩格爾系數也會隨之下降，消費層面相應的向多方面發展，這時候住房投資的比例受消費者資產選擇的影響將會很大。所以居民存款的多少間接影響居民對住房的需求。

另一方面，住宅貸款是我國眾多居民購買住宅的資金的重要來源之一，尤其是對于居民的第一套住房。在這種背景下，房貸的利率無疑對住宅的需求有一定程度的影響。房貸利率較高的情況下，借款人需要支付更多的利息，也就是買房需要的資金就越多，身上的包袱更重，盡管房子的價格彈性很小，但這也一樣會使消費者對房子的購買力下降，引起房地產市場的波動。

所以，從需求的角度來看，有三個因素影響了民眾對住宅的需求：人口，居民存款，以及住房貸款。同時，住宅價格與住房需求緊密相關。因而，我們用如下模型從需求角度來研究住宅價格的影響因素：

其中y代表住宅價格，x2代表人口，x3代表居民儲蓄，x4代表房貸利率。

傳統的學術機構以學科為基礎建立組織部門進行管理，而會聚研究則代表著對傳統學術機構組織形式和文化的挑戰。因此，會聚研究在行政、研究、教學、合作關系和資助結構等方面面臨重大挑戰。

（三）住房供給

根據道格拉斯生產函數，商品的生產受到資本和勞動力供給的影響。對住宅而言，資本表示的是對住宅建設的投資，勞動力則為住宅建設中投入的勞動力。本文為簡便，用線性模型進行研究，如下

其中，x1代表，x5代表房地產業從業人員數。

（四）研究模型

將供給模型和需求模型進行聯立。

由于兩個模型中并沒有相同的自變量，所以可以整合到一個線性模型中。例外，由于x2總人口與x5房地產業從業人口有明顯的共線關系，所以模型中只保留x2總人口，而舍去x5房地產業從業人口。得到研究模型如下：

模型使用數據，為2008年至2017年月度數據，但由于人口使用年度數據代替。數據均來源于國家統計局。

三、數據結果

根據表1可以得知模型的估算結果。

表1

其中，x1代表房地產行業投資，x2代表人口，x3代表居民儲蓄，x4代表房貸利率。

x1的系數為-0.097505。因此投資和房地產的價格呈負向相關關系。即對房地產行業的投資增加會引起房地產住宅價格的下降。房地產投資的增加，能夠顯著增加住房供給，然后通過市場作用于住宅價格。

x2的系數為17.753因此人口和房地產的價格呈正向相關系。即人口的增加會引起房地產價格的上升。其中，人口能夠同時影響住宅市場的供給和需求。但是從系數為正我們能夠看出，人口對住宅需求的影響大于對住宅供給的影響。可能是因為，隨著人口增長，對住宅的需求剛性增長，但是從事房地產業的勞動力人口并沒同步增長。

x3的系數為2.7639因此居民存款和房地產的價格呈正向相關關系。即居民存款的增加會引起房地產價格的上升。居民的存款越多，無論是從住房需求出發，還是從投資需求出發，對住宅的需求都會大幅上升。尤其是一二線城市的投資需求。近幾年房價攀升，房屋作為一種穩定的投資資產，在中國甚至興起一股炒房熱。

x4房貸利率的系數并不顯著。房貸能夠影響的主要是人們購買第一套房屋的需求。一般來說，人們購買第一套房屋主要是出于住房需求，而非投資需求。住房需求是一種剛性需求，所以對房貸的利率并不是十分敏感。

四、結論

本文從供給關系運用線性模型進行研究得出，房地產行業的投資增加會通過供給來壓低住宅價格。人口對住宅價格具有明顯的正向作用。龐大的人口基數而促生的高額住宅需求，是我國住宅價格居高不限的一個重要因素。另外，居民存款能夠顯著影響民眾的購買力，從而作用于對住宅的需求。可是結合房貸利率并不顯著來看，人們對第一套住宅的住房需求其實是剛性的，而第二套住宅開始的投資需求，其實對購買力非常敏感。根據這些結論，本文得出以下建議：

1.人口上北上廣人口壓力大，房屋價格上漲迅速，可通過一些優惠政策將人口分散至二線甚至三線城市，可相應的緩解一線城市住房價格過高的情況。

2.居民存款的高低間接體現了居民對于房屋商品的購買力。現如今人們購買力增加。中國居民存款多，對于房屋的投資意愿較高，因此可以通過對人們的二套住房進行購買限制從而遏制上漲房價。