房地產企業全面預算管理實施問題探討

張遵琦

房地產行業相對其他行業比較特殊，其在項目初期需要投入大量的資金成本，并且在短期內無法獲得收益，這對房地產的資金儲備及資金管理要求都是非常高的，特別是在現代社會中對房地產預算管理提出了更高的要求。

一、房地產企業實施全面預算管理面臨的主要問題

1.預算編制程序從各預算單位上報預算草案開始，無法有效避免預算松弛現象。預算松弛指的主要是最終確定的預算水平與最優預算水平之間存在較大的差距。造成房地產企業預算松弛的原因有以下幾點：一是房地產企業沒有全面詳細了解到自身的業務能力，一昧為尋求安逸降低業績指標。各預算管理單位往往為了更輕松完成業績目標為而故意將預算目標降低，這是預算松弛現象出現的直接原因。公司管理層意識到預算松弛，但是由于信息不對稱等問題，并沒有對此現象進行徹底的解決，而是任意預算松弛現象的發展，此現象的長期存在必然會降低工作人員的積極性，缺乏工作的動力；二是企業進行預算主要是為了內部資源的優化使用。但是，各個單位部門為了預算目標更好的執行會進行公司整體資源的任意搶奪，其目的是為了占有更多的有利資源，卻不管資源是否是其所需。這種現象的存在直接導致了各個單位部門在進行財務預算過程中，不遵從實際出發，夸大資源的需求量，同時對成本支出進行高估，此種現象直接導致了公司資源分配極度不合理，導致資源的大量浪費，最終只能是導致經營效益的下降；三是預算管理方式與現代化房地產企業的發展模式不相符，企業并沒有有效發揮預算管理的作用。房地產從項目的執行至項目的建設完成需要幾年的時間才可完成。在這個漫長的時間階段，房地產企業基本都是在進行成本的投入，并沒有獲得經濟的效益。因此，房地產對這個階段的各個數據預測必須依靠大量的數據及實戰經驗才可作為預算編制的依據，并不能僅僅依據表面的數據進行判斷。在這種模式之下則是會導致預算松弛現象的產生。在此種形式之下，企業制定預算目標的準確性比較差，并不能進行有效的預算控制。

2.項目目標成本、各項費用等一級科目在預算分解時，準確程度難以保證。房地產企業在進行一級預算項目分解時，大致存在以下一些問題：一是預算分解在金額上不準確。目前，許多房地產企業并沒有完全實現房地產開發成本科目的標準化，并沒有將項目涉及的科目進行具體預算的分解及編制（標準化需要將成本類一級科目分解到四級或五級明細科目），其中科目結構的設置與成本限額設計、合約規劃的銜接性比較差，這一系列的問題都會導致預算分解的不合理、不準確；二是預算分解并沒有與項目實際的發展周期相切合。目前，許多房地產企業已經對業務流程進行了嚴格的制定，卻是沒有將每一項業務流程的標準工期進行確定。這直接導致了不能直接對項目進行考核，不能將每個科目的項目成本進行具體的分配。

3.在全面預算管理的實施過程中，各預算單位直接缺乏有效的交流及溝通。在現代化的經濟管理中，企業不僅需要加強內部的管理與控制，還應當預防外界的各種的風險，才可保證內部各項業務的正常開展，這需要內部各個部門協調發展，各司其職。但是，在實際的經營中，許多的房地產企業僅僅將全面預算管理界定為財務部的工作，卻沒有將全面預算管理理念在企業所有范圍進行宣傳，這不僅導致部分工作人員沒有理解預算的作用，同時導致部分工作人員并沒有參與到預算管理的工作中，這大大影響了企業預算管理工作的開展。全面預算管理是一項系統工程，涉及房企資金管理、成本費用管控、稅務籌劃、風險控制、績效考核等多方面的內容，這對房地產的預算管理則是提出更高的要求。因此，房地產企業應當在內部大力對預算工作進行解讀，以便可以有效發揮全員預算管理的作用，積極對各項風險進行預防。

二、加強房地產企業進行全面預算管理的方案

1.構建全面的預算管理體系。房地產內部預算松弛的現象已經嚴重影響了企業的全面發展，因此企業必須全力對這一問題進行解決。首先，企業需要調整預算編制程序，關鍵業績指標前置，以終為始、以銷定產。不能僅考核利潤，不考核現金流。對于老項目，要去庫存，加強應收帳款的管理，能變現的盡量變現。對于新項目，加大對高周轉項目的投入“快開工，快開盤，快回籠資金”，盡快將土地款賣回來，用于推動下一步施工及材料采購，重視經營性現金流管理。企業在項目開展的初步階段，首先便是需要對項目的開展進行全面的解讀，熟悉項目產品的定位及對應的客戶人群，其次便是對項目實施的具體環境進行詳細的考察，并對項目周邊的市場情況進行全面的考察，以便可以在后期找出項目的營銷點。同時，企業對競爭對手進行時刻的預防管理，關注政府政策與市場發展的走向，以便對高層住宅、別墅、花園洋房等進行預期售價的估計。房地產銷售工作涉及對項目實施到竣工等各個階段、各個環節的成本的分析，因此在確定預期售價收入總額之后則應當需要基于產品售價、市場業態、開發周期、銷售回款、工程造價、融資成本等進行預算及對這些數據進行整合處理，以便綜合所有因素獲得比較客觀的收益，同時可以有效為企業未來時間開展其他項目及確定下一年度計劃提供有效的數據參考，以便可以大大提升企業在市場中的核心競爭力；其次則是實現企業對項目成本管控，并積累相關經驗，為企業的更好發展打下扎實的基礎。針對項目成本的預算與管控，企業相關人員應當是需要在計算出項目目標成本之后，采用目標成本與動態成本相結合進行管控，也可以有效根據項目成本數據庫、專業造價咨詢機構、部門成本預測等將總額成本進行各個科目的分解，最終可以將各個環節的成本與實際的工作進度向契合，最終可以實現對項目各個環節成本的有效管理。

2.完善標準化工具。首先，將目標成本定準，供應商的選擇要在我們供應商庫中；對于不同業態、不同分期、不同區域、不同材料也要定標準；其次便是構建與業務流程向匹配的房地產開發成本科目體系，并形成自身的成本的數據庫。房地產在實現戰略化發展目標的過程中，應當是根據自身發展每個階段的特點構建起一套與每項業務流程相對應的房地產開發成本科目體系，以便可以提升對成本的管理程度；再次便是積極制定房地產開發的標準工期工序甘特圖，增強預算在時間上的準確性。開發成本科目入賬流程圖如下：

3.加強內部各個單位部門的交流與溝通，并成立全面預算對接小組。全面預算管理涉及企業內部不同的管理層級，應當是需要所有人員的共同參與。因此，企業可以通過成立專門的預算管理小組，且小組成員涵蓋各個單位部門主要負責人員，其目的主要是對企業每年的預算編制、執行、調整和全過程進行詳細的分析，并提升各個部門的交流與溝通，共同為實現全面的預算而努力，以便可以促進企業的進步與發展。