未來中國房地產(chǎn)價格趨勢的研究

閆如勝

摘要：經(jīng)濟快速發(fā)展的同時會伴生許多的問題，中國人均年收入的增長與房價的激增不相適應(yīng)是其中之一。如今城市房價已經(jīng)遠遠高出了人們的預(yù)期，讓許多購房者望洋興嘆，大幅度降低了人們的幸福感，同時也嚴重阻礙了中國城鎮(zhèn)化的進程。基于此，本文將對近年推動房價過快增長的因素進行分析，了解目前房地產(chǎn)市場狀況。同時通過研究未來可能會起到抑制房價增長作用的因素，對未來房價走勢作出預(yù)測，讓更多人了解中國房地產(chǎn)價格趨勢，為今后的投資選擇作出更加理性的分析。

關(guān)鍵詞：房價 預(yù)測 走勢

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1009-5349（2018）18-0164-02

中國作為一個發(fā)展中的人口眾多的大國，在經(jīng)濟高速發(fā)展階段，遇到了很多發(fā)達國家曾經(jīng)遇到的問題，比如房價的高漲。因為中國人口增長過快，經(jīng)濟高速發(fā)展，大量農(nóng)村人口涌入城市，加之炒房者的助推，綜合因素導(dǎo)致房價多年居高不下，并有持續(xù)上漲的勢頭。而過高的房價影響了城市居民的幸福感，并對其生活造成困擾。

一、房價壓力

相關(guān)數(shù)據(jù)表明，近十年一、二線城市房子價格翻了三四倍，投資房產(chǎn)所體現(xiàn)出來的巨大利潤甚至比投資創(chuàng)業(yè)更加穩(wěn)健。以合肥為例，2017年，居民人均年薪為24148元，平均房價為14362元╱平方米。對于大部分中低收入的人來說，買房壓力嚴重降低了他們的生活水平和幸福感。在對90后是選擇投資房子還是創(chuàng)業(yè)以及選擇原因的調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)，大部分90后在大學(xué)畢業(yè)工作幾年后會把大部分積蓄用在交結(jié)婚買房的首付上，少部分年輕人會利用手頭上的積蓄或家里的扶持基金投資創(chuàng)業(yè)。雖然國家對于大學(xué)生創(chuàng)業(yè)有很大的扶持力度，但是在前人走過的基礎(chǔ)上打拼出自己的商業(yè)之路仍然困難重重，相比較而言，投資房子卻是既穩(wěn)定又實用。

事實是這樣嗎？馬云曾在公開場合對未來房價表達了自己的看法，他說：未來房價如蔥。這句話表面上看是夸張了點，但馬云的本意是勸導(dǎo)現(xiàn)在的年輕人別急著買房，大膽地去創(chuàng)新。馬化騰年輕時可能也面臨著買房與創(chuàng)業(yè)的選擇，那時房價遠遠沒這么高，但他選擇了以50萬積蓄創(chuàng)業(yè)，成就了今天的騰訊帝國。雖然這些商界大佬的選擇有其深層次原因，但是也從另一方面提示我們要看清房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)市場遠沒有表現(xiàn)出的那樣繁榮。那么，對于即將走入社會和進入社會不久的年輕人來說，到底該如何看待未來中國的房價呢？

二、對比國外

從2012年到2016年的5年間，國內(nèi)人均GDP年均增長6.6%，隨著經(jīng)濟增長，人均可支配收入年均增長7.4%，2017年人均可支配收入同比上年實際增長7.3%。然而一線城市北京房價近十年增長幅度高達500%，二線城市如合肥漲幅也達到310%。與中國相比，印度同中國一樣是發(fā)展中國家，人口僅次于中國，房地產(chǎn)市場有著相同的遭遇。雖然印度同中國一樣進行了經(jīng)濟改革，近十年年均經(jīng)濟增長速度達到7%，GDP排名世界前十，從2007到2015年，印度房價更是上漲了70%多，2017年一、二線城市平均房價達到一萬美元左右，但大部分印度人月薪才3000元左右，貧富分化極其嚴重，貧民比例高達70%，高額的房價與低收入形成巨大反差。印度與中國同大多數(shù)發(fā)展中國家一樣面臨房價猛增的問題。但不同的是，印度在發(fā)展經(jīng)濟與培養(yǎng)人才時忽視了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，同時濫發(fā)貨幣，導(dǎo)致通貨膨脹，在大量人口涌入城市時，富人大量購置房產(chǎn)并開始炒房，導(dǎo)致房價激增，貧富差距拉大；而中國雖然也是農(nóng)村人口涌入城市，但政府更重視城市建設(shè)與提高居民收入，避免了印度那樣房價增長過快而收入增長緩慢的嚴重問題。

參考發(fā)達國家走過的路能幫助我們提高預(yù)測的準確性。以日本為例，日本在戰(zhàn)敗后經(jīng)濟迅速跌落谷底，然而在美國幫助下從20世紀50年代至70年代間經(jīng)濟迅猛復(fù)蘇，GDP最快曾達到13%的增長速度，與此同時，房價年均增速20%以上，這與中國改革開放后的經(jīng)濟增長情況類似。70年代至80年代，日本經(jīng)濟進入4%左右的中低速增長階段，房價增速放緩。從80年代開始，日本經(jīng)濟保持低俗增長，然而房價又迎來了年均20%左右的快速增長期，這樣一直持續(xù)到90年代，至1991年房價達到頂峰，一線城市的人均年收入達到30多萬人民幣，房價超過7萬╱平方米。進入90年代后，日本房產(chǎn)泡沫開始破滅，房價一路猛跌。對比日本我們發(fā)現(xiàn)，中國如今的經(jīng)濟增長逐步放緩，這和70至80年代的日本類似，房地產(chǎn)泡沫在日積月累之下，最終會破滅。但不同的是，一方面，日本當(dāng)時并沒有采取有效的控制房價的政策，只是在房價泡沫極其嚴重時一次性戳破導(dǎo)致經(jīng)濟蕭條；而中國發(fā)布了一系列政策，比如降低契稅、減免營業(yè)稅、限購令等，控制房價的過快增長，限購令則在許多大城市施行并取得了一定效果。另一方面，中國當(dāng)下實際城鎮(zhèn)化率僅為42.2%，農(nóng)村人口占總?cè)丝谝话氡壤r(nóng)村人口收入的增長和大量涌入城市必然導(dǎo)致房價猛增。所以，綜合以上印度、日本的分析比較可以預(yù)測，在人均可支配收入仍然繼續(xù)增長，同時物價穩(wěn)步增長，城鎮(zhèn)化率較低，政府積極采取措施調(diào)控下，中國的房價并沒有到達人們可以承受的頂端，未來數(shù)年內(nèi)，房價可能繼續(xù)增長，但速度放緩。

三、人口結(jié)構(gòu)以及房子替代物的影響

最近幾十年，中國人口結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大變化，2000年第五次人口普查顯示，0～14歲人口占總?cè)丝诒壤秊?2.89%，60歲以上老年人口占比6.96%；到2010年第六次全國人口普查時，我國60歲以上占比上升到13.26%，0～14歲占比下降到16.6%，這表明中國已經(jīng)正式進入老齡化社會。自我國2006年9月1日起實施九年義務(wù)教育，到2018年以來，教育覆蓋率達100%，且教育水平顯著提高，同時在房貸的巨大壓力下，人們的生育觀念發(fā)生了巨大改變，獨生子女和丁克家庭數(shù)量明顯增多，導(dǎo)致新生人口急劇下降，從2000年到2010年，0～14歲人口下降了6.29個百分點，同時60歲以上人口上升了6.3個百分點。從以上數(shù)據(jù)可以推斷，在未來，老年人口將持續(xù)上升，低齡人口持續(xù)下降，總?cè)丝诔霈F(xiàn)緩慢下降趨勢。這將對未來房價產(chǎn)生巨大影響，因為老一輩所留下的大量房產(chǎn)將留給下一輩，加上人口流動性加快，房子需求量降低，房地產(chǎn)的供求關(guān)系將會發(fā)生改變，將對房價產(chǎn)生負面影響。

房子的價格太高可能就會導(dǎo)致那些買不起的人把主意打到廉價的房車上。房車產(chǎn)生于20世紀初，用于旅居，兼交通工具與居住為一體。房車在歐美等發(fā)達國家，經(jīng)歷百年左右的發(fā)展，已經(jīng)相當(dāng)完善并且擁有了很大的市場，僅2017年一年，美國房車成交量就達到了50多萬輛。房車作為一種能移動的房子，而且與真正的房子相比十分廉價，在美國，很多人會長期居住在房車里，甚至形成了“房車村”。房車在中國的發(fā)展前景也是十分廣闊的，2013年，國內(nèi)房車成交量為5000臺，到2017年，銷量達到2.1萬臺，增幅達320%。房車作為旅居工具，更適用于那些在不同城市工作的人。房車未來發(fā)展迅速，尤其在人口眾多、土地資源稀缺、城市房價昂貴的中國，在不久的將來或有可能影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展走向。

四、走中國特色之路

工業(yè)化和城市化的快速發(fā)展導(dǎo)致城市空氣污染加劇，近些年尤為嚴重。2017年，全國城市PM2.5平均濃度為44.1微克╱立方米，一些城市在污染嚴重時期PM2.5達到了300微克╱立方米，由空氣污染引發(fā)的災(zāi)害性天氣霧霾更是席卷全國各大城市，對人們的身體健康造成巨大危害。在農(nóng)村，有清新的空氣，安靜優(yōu)美的環(huán)境。近些年我國更是出臺一系列政策大力發(fā)展鄉(xiāng)村建設(shè)，統(tǒng)一規(guī)劃農(nóng)村居民小區(qū)住房建設(shè)，新農(nóng)村建設(shè)取得了初步成就，農(nóng)村公路與公交車實現(xiàn)全覆蓋，汽車也變得十分普遍。在這種勢頭下，可以預(yù)測未來不久，城市地鐵系統(tǒng)將覆蓋所轄鄉(xiāng)村并提速，或出現(xiàn)新的交通方式，往返城鄉(xiāng)之間的時間將會大大縮短，在這種情況下，人們居住鄉(xiāng)村而工作在城市將很有可能。又因為我國實際城鎮(zhèn)化率不到50%，要達到發(fā)達國家目前80%左右的平均水平，需要較長一段時間。尤其是當(dāng)下我國鄉(xiāng)村人口數(shù)量占總?cè)丝诒壤?0%以上，有六七億之多，而城市資源有限，一些城市人口已經(jīng)超1000萬，如果這么龐大數(shù)量的人口進入城市，那必然會出現(xiàn)一系列的問題阻礙城鎮(zhèn)化進程，即使完成城鎮(zhèn)化，也可能會出現(xiàn)嚴重的后遺癥。以上這些因素為人口留在鄉(xiāng)村提供了可能。在英國，很多英國人則是下班后就會開車回到郊區(qū)居住，這樣的情況對于中國也許更加適合。當(dāng)下中國城市更應(yīng)該擴大城市地鐵交通系統(tǒng)覆蓋所轄鄉(xiāng)村，或是通過把大部分小鎮(zhèn)建設(shè)為小城市、加快西部建設(shè)以緩解未來過高的房價。

五、結(jié)語

一方面從建設(shè)繁榮富強中國的大格局出發(fā)，工業(yè)化與城市化必然穩(wěn)步推進，帶動經(jīng)濟增長與收入的增長，房價必然增長；另一方面，在人們思想觀念的改變下，人口結(jié)構(gòu)將發(fā)生巨大變化，老年人口與未成年人口的比例將會增大，人們的生活方式也會發(fā)生改變，農(nóng)村面貌將煥然一新，新的小城市也會如雨后春筍般拔地而起，西部也必將崛起，這些都將影響未來房子的供求關(guān)系而減緩房價增長。所以，在未來數(shù)年，中國大部分城市房價將緩慢增長或者保持不變；在數(shù)十年后，房價或?qū)⒌涞揭粋€較低的水平。

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責(zé)任編輯：于蕾