建立健全住房租賃市場治理體系

文/本刊評論員

住房租賃市場在培育和發(fā)展過程中遭遇了“成長的煩惱”，近期出現(xiàn)的一些問題引起了各方高度關(guān)注。比如，有媒體先后報(bào)道，一些城市房租大幅上漲，少數(shù)企業(yè)涉嫌壟斷房源從而抬高租金，行業(yè)內(nèi)不少企業(yè)在租金分期貸款（“租金貸”）方面有違法違規(guī)嫌疑，某些企業(yè)的出租房屋存在裝修污染，另外還存在侵犯承租人隱私的問題等。對此，有關(guān)監(jiān)管部門及時(shí)做出了回應(yīng)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部多次重申“控租金”是房地產(chǎn)市場調(diào)控的目標(biāo)之一，并聯(lián)合相關(guān)部委開展打擊操縱房價(jià)房租等市場亂象的專項(xiàng)行動；北京、上海、深圳等城市陸續(xù)采取了規(guī)范住房租賃市場的相應(yīng)措施。這些整頓規(guī)范舉措必將對住房租賃市場發(fā)展產(chǎn)生積極作用。

住房租賃是人民群眾解決居住問題、實(shí)現(xiàn)住有所居的一種重要方式，也是房地產(chǎn)市場的重要組成部分，為了鞏固階段性的整頓規(guī)范成效，促進(jìn)市場長效發(fā)展，應(yīng)建立健全住房租賃市場治理體系。

與買賣市場相比，住房租賃市場具有交易總額較低、交易頻率較高、市場主體組織化程度較低、市場需求彈性較小等特點(diǎn)。這些特點(diǎn)使得住房租賃市場在運(yùn)行中更容易出現(xiàn)一些不規(guī)范的現(xiàn)象，以致侵害租賃關(guān)系相關(guān)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促使公共部門采取嚴(yán)格監(jiān)管措施。但是，如果過于依靠“沖擊—回應(yīng)”監(jiān)管模式的整頓和規(guī)范，與其他一些市場一樣，住房租賃市場也很容易陷入“一放就亂、一管就死”的發(fā)展怪圈。從長期看，這種鐘擺式往復(fù)循環(huán)的波動以及由此形成的失衡狀態(tài)將不利于住房租賃市場的可持續(xù)發(fā)展，也不利于維護(hù)人民群眾的合法權(quán)益。

國內(nèi)外各城市的住房租賃市場發(fā)展差異較大，但也呈現(xiàn)出一些共性，比如：租賃需求具有多元性，且多為真實(shí)需求；自然人在租賃住房供給中一直占據(jù)較大份額；公共部門一般不是租賃住房的唯一供給者。基于這些特征，各城市監(jiān)管住房租賃市場的重點(diǎn)是根據(jù)住房制度和發(fā)展實(shí)際選擇合適的政策工具和手段。從實(shí)際效果看，有些城市的租賃市場實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)健康發(fā)展，有些則不然。總結(jié)租賃市場得以可持續(xù)發(fā)展的案例經(jīng)驗(yàn)，可以發(fā)現(xiàn)，不少城市致力于采取一種具有市場包容性的治理體系。與傳統(tǒng)的“沖擊—回應(yīng)”監(jiān)管模式相比，這種治理體系更強(qiáng)調(diào)多元參與，更注重長效發(fā)展，更聚焦監(jiān)管效能。

在發(fā)展和規(guī)范我國住房租賃市場的過程中，可以學(xué)習(xí)借鑒有關(guān)城市的成功經(jīng)驗(yàn)和有益做法，改變傳統(tǒng)的監(jiān)管模式，基于治理視角，建立健全適應(yīng)住房發(fā)展實(shí)際情況的具有市場包容性的治理體系，既讓市場保持強(qiáng)大的活力和動力，又形成有序、規(guī)范與可持續(xù)的發(fā)展態(tài)勢。首先，租賃市場治理體系由政府監(jiān)管、行業(yè)自律、企業(yè)負(fù)責(zé)、社會監(jiān)督等要素組成。每種主體在治理體系中都有其價(jià)值訴求和應(yīng)有功能，應(yīng)讓各類主體在治理框架中各司其職，相互補(bǔ)充。其次，租賃市場體系應(yīng)以可持續(xù)發(fā)展為目標(biāo)，同時(shí)妥善處置各種隨機(jī)擾動。在市場發(fā)展過程中，既要重視處置隨機(jī)擾動，又不能被短期問題所牽絆，從而影響對長遠(yuǎn)目標(biāo)的追求。一種相對健全的市場治理體系應(yīng)能平衡好短期問題與長遠(yuǎn)目標(biāo)的關(guān)系。再次，具有市場包容性的治理體系應(yīng)聚焦監(jiān)管效能，而非過于依靠監(jiān)管強(qiáng)度。在治理實(shí)踐中，要不斷補(bǔ)齊監(jiān)管短板，提升監(jiān)管效能，使監(jiān)管能適應(yīng)市場發(fā)展的新形勢。