鼓勵(lì)住房租賃市場出租人發(fā)展的政策研究

文/上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院課題組

編者按：受住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部委托，上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所于2016年完成了“鼓勵(lì)住房租賃市場出租人發(fā)展的政策研究”課題。現(xiàn)將課題研究報(bào)告摘要發(fā)表。

《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)﹝2016﹞39號(hào)）等一系列重要文件將培育市場供應(yīng)主體、支持和規(guī)范個(gè)人出租住房作為構(gòu)建購租并舉的住房供應(yīng)體系的重要內(nèi)容，提出了發(fā)展住房租賃企業(yè)、鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)、鼓勵(lì)新建租賃住房、允許改建房屋用于租賃、給予稅收優(yōu)惠、提供金融支持、完善供地方式等具體措施。但相較買賣市場，作為房地產(chǎn)市場重要組成部分的住房租賃市場發(fā)展速度較為緩慢，表現(xiàn)為租賃市場存在供應(yīng)總量不平衡、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、制度措施不完善，特別是供應(yīng)主體單一等問題，這些問題的存在制約著住房租賃市場的健康發(fā)展。為此，加強(qiáng)對(duì)住房租賃市場出租人的扶持和鼓勵(lì)，既是培育和發(fā)展住房租賃市場的必要和重要舉措，又是完善住房市場功能、實(shí)現(xiàn)住房市場可持續(xù)發(fā)展的需要。

一、 住房租賃市場出租人運(yùn)營現(xiàn)狀分析

從住房租賃市場出租人來看，目前主要有兩類，一是機(jī)構(gòu)出租人，包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和代理經(jīng)租機(jī)構(gòu)；二是個(gè)體出租人，即租賃市場上將自有住房出租的散戶。

（一）機(jī)構(gòu)出租人運(yùn)營現(xiàn)狀與問題

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)租賃型住房開發(fā)運(yùn)營現(xiàn)狀。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)收入中，租金占比非常低，絕大部分為商業(yè)地產(chǎn)租金收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持并從事租賃運(yùn)營存在三方面的問題與障礙。

一是高負(fù)債經(jīng)營模式，使其形成短線思維和預(yù)期慣性，對(duì)長期的租賃運(yùn)營無法形成有效激勵(lì)。在過去相當(dāng)長的一段時(shí)間里，由于手續(xù)較為簡便、融資成本低廉、還債方式靈活，銀行信貸成為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中的主要融資模式，在房地產(chǎn)增量發(fā)展時(shí)期，有力地推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。然而，到了增量時(shí)代末期，銀行信貸仍舊是房地產(chǎn)開發(fā)商最主要的融資方式。以2015年為例，房地產(chǎn)企業(yè)到位資金12.52萬億元，其中，國內(nèi)貸款2.02萬億元，利用外資297億元，自籌資金4.90萬億元，其他資金5.57萬億元，定金及預(yù)收款32520億元，其他資金占總額44.45%。因此，房地產(chǎn)企業(yè)外部資金主要還是來自銀行。以銀行信貸作為主要的融資模式，房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營表現(xiàn)出以下兩個(gè)特點(diǎn)：第一，短線思維。舉債融資的財(cái)務(wù)壓力，要求開發(fā)商不僅要付息，更重要的是在項(xiàng)目進(jìn)行到一定階段能夠還本，這就促使開發(fā)商在運(yùn)營時(shí)，往往不會(huì)對(duì)項(xiàng)目的長期運(yùn)營進(jìn)行規(guī)劃，而是通過設(shè)立項(xiàng)目公司的形式，盡快回收資金還本付息，項(xiàng)目周期一般為5-10年。第二，預(yù)期慣性。銀行信貸的融資方式，給予開發(fā)商帶杠桿經(jīng)營的可能，使得房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)市場存在預(yù)期慣性，即“長期看多”。這種慣性伴隨著城鎮(zhèn)化和土地緊約束得到強(qiáng)化。較高的負(fù)債率雖然會(huì)給開發(fā)企業(yè)帶來一定的財(cái)務(wù)壓力和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，但是只要迅速去庫存，開發(fā)企業(yè)就可以實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開發(fā)，實(shí)現(xiàn)利潤最大化，在房價(jià)日益高漲的市場環(huán)境下，這樣一種行為邏輯已經(jīng)形成一定的慣性，開發(fā)商不會(huì)也不愿意去改變短線操作便可迅速營利的經(jīng)營模式。

二是“成本-收益”約束。對(duì)上海市首個(gè)規(guī)劃要求自持15%的項(xiàng)目成本和收益進(jìn)行測算，結(jié)果表明，開發(fā)商從事自持租賃運(yùn)營將面臨較大虧損。對(duì)于追求利潤最大化的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，是否從事租賃型住房開發(fā)運(yùn)營的決策是一種充分考慮“成本-收益”均衡的市場行為。無論在增量發(fā)展時(shí)代還是存量發(fā)展時(shí)代，房地產(chǎn)開發(fā)商都會(huì)面臨“成本-收益”約束，只不過相對(duì)于房地產(chǎn)增量發(fā)展時(shí)代，存量發(fā)展時(shí)代的房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的是更為嚴(yán)峻“成本-收益”緊約束。住建部以及上海四部委提出開發(fā)商自持一部分房地產(chǎn)用于租賃業(yè)務(wù)的要求后，2016年5月18日，上海市首個(gè)要求自持15%的地塊——浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)西社區(qū)PDP0-1001單元A-03-11地塊——進(jìn)行了土地拍賣，某地產(chǎn)集團(tuán)以54.5億元競得該地塊。為了對(duì)開發(fā)商從事租賃房開發(fā)運(yùn)營進(jìn)行“成本-收益”測算，課題組考察了該地產(chǎn)集團(tuán)2015年的財(cái)務(wù)狀況，對(duì)其資產(chǎn)負(fù)債表、損益表和現(xiàn)金流量表進(jìn)行了分析，步驟如下：第一，對(duì)營業(yè)收入、營業(yè)成本、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用的占比和結(jié)構(gòu)進(jìn)行計(jì)算，說明其成本構(gòu)成和收入構(gòu)成情況；第二，以所拍地塊的項(xiàng)目為例，根據(jù)成本構(gòu)成和收入構(gòu)成進(jìn)行測算，說明其拍得該地塊之后面臨的“成本-收益”約束；第三，考察“成本-收益”約束對(duì)其從事租賃住房開發(fā)運(yùn)營的決策的影響。初步假設(shè)如下：第一，不考慮投資活動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的影響；第二，該地產(chǎn)集團(tuán)的運(yùn)營情況不會(huì)出現(xiàn)重大波動(dòng)，即2016年會(huì)延續(xù)2015年的基本運(yùn)營框架；第三，暫不考慮稅收、通脹的因素對(duì)項(xiàng)目的影響。當(dāng)開發(fā)商將自持部分成本平攤到80%的庫存，可以產(chǎn)生約6.8億元利潤，利潤率約為7.5%；當(dāng)開發(fā)商將自持部分控制，將產(chǎn)生8.6億元虧損，利潤率為-9.4%；當(dāng)開發(fā)商將自持部分用于租賃運(yùn)營時(shí)，將產(chǎn)生9.7億元虧損，利潤率為-10.68%。可見，開發(fā)商將自持部分成本平攤到80%的庫存的可能性最大，這與鼓勵(lì)開發(fā)商自持住房并從事租賃運(yùn)營的初衷相悖。

三是稅收制度約束，較高的增值稅稅率和房產(chǎn)稅稅率，不利于開發(fā)商自持房地產(chǎn)從事租賃運(yùn)營。現(xiàn)有的稅收制度使得租賃型住房開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)面臨較高的稅率。根據(jù)相關(guān)要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持部分的房地產(chǎn)可以在其項(xiàng)目公司進(jìn)行核算，有三種處理方式。第一，將這部分房地產(chǎn)用于租賃業(yè)務(wù)，會(huì)計(jì)核算時(shí)作為“投資性房地產(chǎn)”，此類業(yè)務(wù)的收入，將按照11%的稅率征收增值稅，按照12%的稅率征收房地產(chǎn)稅，按照25%的稅率征收企業(yè)所得稅。先不論企業(yè)所得稅，光前兩項(xiàng)稅收就增加了23%的稅收成本。第二，將這部分房地產(chǎn)列入固定資產(chǎn)，雖然可以計(jì)提折舊，但是業(yè)務(wù)范圍僅限于自持并自用，這與規(guī)劃的要求不符。第三，將這部分房地產(chǎn)列入庫存，這與規(guī)劃的要求也是矛盾的，因?yàn)閹齑媸怯糜阡N售的，然而這部分自持的房地產(chǎn)是不能用于銷售的。因此，第一種處理方式是唯一可行的會(huì)計(jì)處理方式，但是租賃運(yùn)營的稅收負(fù)擔(dān)非常之重。另外，由于規(guī)劃中有自持的要求，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算的時(shí)候，只能將15%自持部分轉(zhuǎn)移至母公司，母公司對(duì)于這部分自持房地產(chǎn)，既可以自己運(yùn)營，也可以和專業(yè)的租賃機(jī)構(gòu)合作。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，其優(yōu)勢在于拿地和融資，在未進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的前提下，自持部分的運(yùn)營和維護(hù)其實(shí)處于劣勢。因此，與代理經(jīng)租機(jī)構(gòu)的合作，符合開發(fā)商和代理經(jīng)租機(jī)構(gòu)的共同利益。然而，這種合作以何種形式進(jìn)行，才能不僅保證開發(fā)商是真實(shí)自持，還保證代理經(jīng)租機(jī)構(gòu)與其合作的長期性，這是政策制度設(shè)計(jì)過程中必須著重考慮的難點(diǎn)。

2. 代理經(jīng)租機(jī)構(gòu)租賃型住房運(yùn)營情況。從事住房租賃運(yùn)營的機(jī)構(gòu)較多，從類型來看，既包括代理經(jīng)租機(jī)構(gòu)，又包括一部分物業(yè)管理企業(yè)和租賃信息平臺(tái)公司，還有一些以自然人為主的二房東。從市場份額占有率和典型性來看，代理經(jīng)租機(jī)構(gòu)市場占有率高，代表租賃地產(chǎn)的發(fā)展趨勢。代理經(jīng)租機(jī)構(gòu)和長租公寓運(yùn)營公司（以下簡稱為代理經(jīng)租機(jī)構(gòu)）同樣面臨經(jīng)營模式約束與“成本－收益”約束。

一是經(jīng)營模式約束。代理經(jīng)租機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)主要是將零散或者相對(duì)集中的房源進(jìn)行收儲(chǔ)，進(jìn)行簡單的裝修改造、配置基本的家電設(shè)備后用于出租，并從事出租后的基本服務(wù)工作。代理經(jīng)租機(jī)構(gòu)的經(jīng)營受到三個(gè)方面約束。第一，非輕資產(chǎn)運(yùn)營：雖然租金和服務(wù)收入穩(wěn)定，但是初期投入大，很難實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營。第二，非規(guī)模化和專業(yè)化不能存活：機(jī)構(gòu)持有的房源和租客數(shù)量必須達(dá)到一定的均衡點(diǎn)，才能實(shí)現(xiàn)營利，因此只有具備一定規(guī)模和專業(yè)化服務(wù)水平的機(jī)構(gòu)才能從殘酷的市場競爭中存活并獲得發(fā)展機(jī)會(huì)。第三，非短期可以實(shí)現(xiàn)營利：機(jī)構(gòu)的專業(yè)化和規(guī)模化經(jīng)營需要一定時(shí)間的積累，房東和房客的誠信信息系統(tǒng)需要一定時(shí)間才可以建立，住房租賃市場穩(wěn)定的現(xiàn)金流需要一定時(shí)間的培育。

二是“成本－收益”約束。代理經(jīng)租機(jī)構(gòu)的“成本－收益”約束測算比開發(fā)商要困難。代理經(jīng)租機(jī)構(gòu)“成本-收益”約束測算面臨較大的不確定性：首先，房屋狀態(tài)是動(dòng)態(tài)變化的，房源數(shù)量、出租數(shù)量具有不確定性，這對(duì)于核算成本和收益造成阻礙。其次，各項(xiàng)成本在機(jī)構(gòu)出租人總營業(yè)成本中占比不一。課題組調(diào)研發(fā)現(xiàn)，被調(diào)研機(jī)構(gòu)在人工成本、裝修、家電、信息系統(tǒng)建設(shè)方面的投入情況有較大差異。因此，在測算時(shí)，初步假設(shè)如下：第一，房源數(shù)量在整個(gè)運(yùn)營過程中為固定值；第二，各項(xiàng)成本在總營業(yè)成本中占比相對(duì)固定；第三，租金總收入是計(jì)算各項(xiàng)成本和收入的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。上述分析表明：第一，裝修和家電成本對(duì)運(yùn)營影響最大，這部分成本如果沒有相應(yīng)的資金支持，代理經(jīng)租機(jī)構(gòu)的經(jīng)營將難以維系。第二，機(jī)構(gòu)租賃經(jīng)營周期越長，營利狀況越好。“青客”的投資周期為7年時(shí)，在第6年可以實(shí)現(xiàn)營利；投資周期為8年時(shí)，在第4年便可以實(shí)現(xiàn)營利，且這種情況下，年均盈利可以達(dá)到7.54%。第三，當(dāng)N=8時(shí)，“青客”在前3年都是虧損的，第4年開始微利，這符合“青客”現(xiàn)在的財(cái)務(wù)情況。較早出現(xiàn)微利得益于兩家公司房源規(guī)模擴(kuò)大和“N+1”政策的支持。第四，租賃運(yùn)營的“黃金階段”是后幾年，租金差和服務(wù)費(fèi)收入趨于穩(wěn)定，而裝修和家電成本逐漸下降，運(yùn)營出現(xiàn)較大盈利。

三是稅收制度約束。根據(jù)財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文，代理經(jīng)租機(jī)構(gòu)并未被列入服務(wù)業(yè)，而在具體的操作辦法上，規(guī)定代理經(jīng)租機(jī)構(gòu)增值稅按照租金收入的11%征收，而在進(jìn)項(xiàng)抵扣環(huán)節(jié)，個(gè)人住房租金收入的增值稅稅率僅為1.5%，并且由于房東不愿意繳納綜合稅、代理經(jīng)租機(jī)構(gòu)收集增值稅發(fā)票成本較大等原因，能進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)抵扣的稅額非常少。另外，從事租賃經(jīng)營還必須按照12%的稅率上繳房產(chǎn)稅。“青客”持有公租房牌照，目前暫不上繳房產(chǎn)稅。課題組調(diào)研了解到，被調(diào)研的5家代理經(jīng)租機(jī)構(gòu)，“青客”公司按照11%的增值稅稅率核定增值稅，“我愛我家”、“自如”等按照6%的增值稅稅率核定增值稅。各家公司在資質(zhì)和業(yè)務(wù)范圍尚未明確的情況下，做出了一定的納稅籌劃，但是較高的增值稅稅率和房產(chǎn)稅稅率，顯然不利于鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)規(guī)模化運(yùn)營和發(fā)展。

（二）個(gè)體出租人運(yùn)營現(xiàn)狀與問題

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局全國第六次人口普查，截至2010年底，我國有25.8%的城市居民租住住房，89.5%的可出租房屋來自私人出租住宅。作為輕資產(chǎn)服務(wù)行業(yè)，“個(gè)體出租+中介服務(wù)”是我國目前租賃供應(yīng)的主模式。因此，對(duì)于個(gè)體出租人租賃住房運(yùn)營中存在的問題要進(jìn)行深刻剖析，以促進(jìn)租賃市場的健康發(fā)展。

1.供給與需求錯(cuò)配。供給與需求錯(cuò)配體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是價(jià)格，一是結(jié)構(gòu)。以城市新移民、大學(xué)畢業(yè)生等為主的中低收入者的租賃需求支付能力較低，對(duì)租金較為敏感，上海市區(qū)的月租金一般達(dá)到100元/平方米，一套50平方米的房子月租金需要5000元，但是根據(jù)上海市人社部門和教育部門聯(lián)合發(fā)布的一份報(bào)告顯示，2016屆上海高校畢業(yè)生初次就業(yè)的平均月薪4990元，畢業(yè)生的薪水難以支付房租。與此同時(shí)，調(diào)研發(fā)現(xiàn)有93%的個(gè)體出租人傾向于整套出租，這樣就產(chǎn)生了供給與需求的矛盾，租賃需求不得不通過合租或者“打隔斷”群租的方式得到滿足。

2.租賃關(guān)系不穩(wěn)定。首先，房租上漲呈現(xiàn)隨意性，調(diào)查發(fā)現(xiàn)有4%的個(gè)體出租人選擇了“租賃合同期內(nèi)”會(huì)上漲房租，有30%的個(gè)體出租人選擇了“視情況而定”，從數(shù)據(jù)可以得出有將近四成的個(gè)體出租人對(duì)于房租上漲的態(tài)度呈現(xiàn)隨意性，這種現(xiàn)象不利于租賃關(guān)系的穩(wěn)定和租賃市場的健康發(fā)展，對(duì)承租人的利益會(huì)造成極大的傷害。其次，不足三成的個(gè)體出租人認(rèn)為進(jìn)行租賃備案是出租人的義務(wù)，實(shí)際辦理租賃備案的比例更低。究其原因，一方面由于政策不穩(wěn)定降低了人們辦理租賃備案的意愿，比如，上海不同的行政區(qū)在不同的時(shí)間段內(nèi)對(duì)于辦理租賃備案收繳房屋租賃綜合稅的規(guī)定并不一致，這給辦理租賃備案帶來了困擾，另一方面，辦理租賃備案需要出租人和承租人帶房產(chǎn)證、身份證、租賃合同等多種證件，而且需要承租人和出租人同時(shí)到事務(wù)中心去辦理，程序繁瑣，資料較多。

3.承租人地位受到忽視。調(diào)研發(fā)現(xiàn)有67.6%的出租人并不會(huì)將與房屋相關(guān)的信息告知承租人，這是對(duì)承租人知情權(quán)的漠視，一旦房屋發(fā)生轉(zhuǎn)讓、抵押等，承租人將不得不搬離正在租住的房屋，另覓他處，同時(shí)要重新支付傭金等，這無疑對(duì)承租人的權(quán)益會(huì)造成傷害。與此同時(shí)，有60%的出租人并不清楚“買賣不破租賃”的規(guī)定，這也會(huì)增加出租人侵害承租人權(quán)益的可能性。

二、主要發(fā)達(dá)國家鼓勵(lì)住房租賃市場出租人發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)借鑒

（一）發(fā)達(dá)國家對(duì)于出租機(jī)構(gòu)的扶持政策

出租機(jī)構(gòu)對(duì)住房租賃市場的發(fā)展有著重要的作用。一是可以為住房租賃市場提供大量供給；二是便于政府管理和監(jiān)督；三是與個(gè)體出租、中介等形成競爭，培育良好市場氛圍。正是由于上述原因，發(fā)達(dá)國家政府采取稅收優(yōu)惠和金融扶持等政策為本國出租機(jī)構(gòu)提供發(fā)展便利，促進(jìn)當(dāng)?shù)刈》孔赓U市場良性發(fā)展。下表是具體的政策歸納和總結(jié)。

表1 發(fā)達(dá)國家出租機(jī)構(gòu)扶持政策比較

隨著我國城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)，一個(gè)理性的、成熟的住房租賃市場成為我國住房體系中不可或缺的重要組成部分。發(fā)達(dá)國家的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)表明，專業(yè)化和規(guī)模化經(jīng)營有助于推動(dòng)住房租賃市場乃至整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)有序發(fā)展。此外，在政策的配套和銜接方面，發(fā)達(dá)國家積累的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)也值得我國借鑒和學(xué)習(xí)。

（二）發(fā)達(dá)國家對(duì)于開發(fā)并自持運(yùn)營用于出租的扶持政策

為了更直觀地比較發(fā)達(dá)國家對(duì)開發(fā)商的扶持政策，下表對(duì)德國、美國和英國的四類政策進(jìn)行了歸納和總結(jié)。

表2 發(fā)達(dá)國家開發(fā)商扶持政策比較

除扶持政策外，部分發(fā)達(dá)國家在土地規(guī)劃方面對(duì)開發(fā)商進(jìn)行約束。政府通常對(duì)部分土地進(jìn)行專項(xiàng)規(guī)劃，以低于市場水平的價(jià)格出讓給開發(fā)商，但要求新的住宅建設(shè)項(xiàng)目必須有一定比例的出租房。美國地方政府通過“包含性分區(qū)制住房計(jì)劃”等區(qū)域規(guī)劃手段，要求當(dāng)?shù)亻_發(fā)商在開發(fā)建設(shè)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目的同時(shí)，須在該項(xiàng)目中拿出一定比例的住房作為“可承受住房”，以低于市場租金的標(biāo)準(zhǔn)出租給中低收入家庭；英國政府在批準(zhǔn)開發(fā)商建房時(shí)，通常會(huì)要求開發(fā)商在建設(shè)商品房的同時(shí)，建設(shè)一定比例的出租房，這個(gè)比例一般為項(xiàng)目建設(shè)總量的15%-50%，從目前的實(shí)施結(jié)果看，平均為25%。

（三）發(fā)達(dá)國家對(duì)于個(gè)體出租人的扶持政策

德國、美國和英國對(duì)個(gè)體出租人的扶持政策主要體現(xiàn)在稅收和補(bǔ)貼、金融以及法律法規(guī)三個(gè)方面，下表對(duì)三類政策進(jìn)行了歸納和總結(jié)。

表3 發(fā)達(dá)國家個(gè)體出租人扶持政策比較

三、鼓勵(lì)住房租賃市場出租人發(fā)展的政策建議

（一）政策支持從“開發(fā)端”轉(zhuǎn)移至“租賃端”，合理引導(dǎo)資源配置

第一，調(diào)整現(xiàn)有的土地“招拍掛”制度，將開發(fā)商自持比例作為拿地時(shí)的重要指標(biāo)。美國和英國都要求開發(fā)商建造一定比例的出租房。應(yīng)根據(jù)市場供給需求，規(guī)定不低于一定比例的自持租賃運(yùn)營指標(biāo)，同等價(jià)格條件下，自持租賃運(yùn)營比例較高者優(yōu)先競得土地。同時(shí)，綜合考慮開發(fā)商自持租賃的 “成本-收益”約束以及對(duì)買賣市場供應(yīng)量及價(jià)格的影響，自持比例不宜過高。

第二，鼓勵(lì)以租金收入為質(zhì)押，從金融機(jī)構(gòu)獲得中長期信貸。應(yīng)減少房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)貸融資額度，降低其資產(chǎn)負(fù)債率，鼓勵(lì)更多地通過自籌資金從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商自持從事租賃運(yùn)營給予信貸支持，允許以租金收入為質(zhì)押，向開發(fā)商提供低利率的中長期信貸。向代理經(jīng)租機(jī)構(gòu)的房屋裝修和家電購置提供信貸優(yōu)惠，緩解其運(yùn)營初期的財(cái)務(wù)壓力。

第三，設(shè)立專門的擔(dān)保公司，為長期資本的引入提供保障。日本和英國都設(shè)立有擔(dān)保公司，對(duì)租金收入進(jìn)行擔(dān)保，并實(shí)施一定的債權(quán)或者收益權(quán)擔(dān)保計(jì)劃。政府應(yīng)成立專門的擔(dān)保公司或?qū)ｍ?xiàng)基金，對(duì)以租金收入從金融機(jī)構(gòu)獲得融資進(jìn)行擔(dān)保，從而降低風(fēng)險(xiǎn)，增加資產(chǎn)的流動(dòng)性。

第四，適時(shí)推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)，使租賃地產(chǎn)運(yùn)營獲得長期資本支持。美國、英國和德國，都將REITs作為房地產(chǎn)租賃市場長期發(fā)展的主要金融支持工具。目前，應(yīng)將具備穩(wěn)定租金收入的租賃地產(chǎn)以證券的形式拆分并加以標(biāo)準(zhǔn)化，由REITs主導(dǎo)進(jìn)行管理機(jī)構(gòu)的選取、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、項(xiàng)目協(xié)調(diào)等主要金融服務(wù)，引導(dǎo)社會(huì)閑散資金投資REITs產(chǎn)品，使租賃地產(chǎn)運(yùn)營專業(yè)化，長期化。

（二）降低租賃型住房開發(fā)運(yùn)營成本，減輕其運(yùn)營稅收負(fù)擔(dān)

第一，允許土地費(fèi)用按一定比例返還，切實(shí)降低開發(fā)商租賃業(yè)務(wù)運(yùn)營成本。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，土地費(fèi)用是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事租賃型住房開發(fā)運(yùn)營成本中影響最大的變量，降低這部分費(fèi)用，將大大減輕開發(fā)運(yùn)營負(fù)責(zé)。例如：某地產(chǎn)項(xiàng)目，保本租金為116元/平方米/月，自持部分的土地費(fèi)用按年返還的話，保本租金可以下降51元/平方米/月，即保本租金為65元/平方米/月，經(jīng)營成本大幅下降。

第二，落實(shí)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2015〕85號(hào)）的要求，將開發(fā)商自持租賃運(yùn)營和機(jī)構(gòu)出租人的代理經(jīng)租業(yè)務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)范圍，實(shí)施6%的增值稅稅率，對(duì)房產(chǎn)稅和所得稅實(shí)施一定的減免優(yōu)惠，切實(shí)降低機(jī)構(gòu)出租人的稅負(fù)。美國對(duì)REITs實(shí)施的“穿透性稅收待遇（Pass-Through Tax Treatment）”，租賃型企業(yè)的收益與損失可以沖抵所得稅應(yīng)稅收入，這些稅收優(yōu)惠大大地促進(jìn)了租賃主體的發(fā)展，其做法值得借鑒。

第三，允許機(jī)構(gòu)出租人代表出租人獲取個(gè)人出租房屋增值稅專用發(fā)票，以便機(jī)構(gòu)出租人實(shí)現(xiàn)增值稅進(jìn)項(xiàng)抵扣。長期來看，應(yīng)允許租金支出在計(jì)繳個(gè)人所得稅之前扣除，減輕租客稅負(fù)。適時(shí)開征房屋空置稅，對(duì)長期閑置的房屋征收空置稅，并在出租后予以一定減免，實(shí)現(xiàn)住房資源的合理配置。

（三）調(diào)整現(xiàn)有會(huì)計(jì)制度，鼓勵(lì)開發(fā)商與代理經(jīng)租機(jī)構(gòu)進(jìn)行專業(yè)化合作

第一，應(yīng)對(duì)開發(fā)商自持租賃運(yùn)營中的“自持”進(jìn)行明確，鼓勵(lì)開發(fā)商和代理經(jīng)租機(jī)構(gòu)通過一定方式實(shí)現(xiàn)合作，體現(xiàn)專業(yè)化和規(guī)模化的運(yùn)營趨勢。開發(fā)商的項(xiàng)目公司在銷售庫存末期，可以將自持部分的房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)至母公司，母公司可以將這部分租賃型住房托管給代理經(jīng)租機(jī)構(gòu)，也可以設(shè)立新的分支機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)與代理經(jīng)租機(jī)構(gòu)的合作。對(duì)于“自持”的規(guī)定應(yīng)該具有一定靈活性，既能體現(xiàn)開發(fā)商對(duì)這部分租賃住房的控制權(quán)，又能保證這部分自持業(yè)務(wù)真正用于租賃運(yùn)營。

第二，應(yīng)允許租賃型住房開發(fā)運(yùn)營在會(huì)計(jì)處理上具備一定的靈活性。德國政府對(duì)于建造出租房，允許實(shí)施較高的折舊率。開發(fā)商自持房地產(chǎn)進(jìn)行租賃運(yùn)營時(shí)，應(yīng)允許其在投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目按照較高折舊率實(shí)施折舊。開發(fā)商與代理經(jīng)租機(jī)構(gòu)合作進(jìn)行租賃運(yùn)營時(shí)，應(yīng)允許其對(duì)投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目按照較高折舊率實(shí)施折舊。

（四）明確相關(guān)政策，強(qiáng)化政策之間的配套銜接

第一，應(yīng)明確代理經(jīng)租機(jī)構(gòu)的資質(zhì)和業(yè)務(wù)范圍。代理經(jīng)租機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)內(nèi)容包括兩個(gè)部分，轉(zhuǎn)租以及轉(zhuǎn)租之后的資產(chǎn)維護(hù)。這兩部分業(yè)務(wù)都應(yīng)列入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的范疇，并與傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行區(qū)分。

第二，加強(qiáng)相關(guān)政策的解釋和宣傳，規(guī)范“N+1”模式和“商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房”的實(shí)施和操作。組織各區(qū)縣房管部門、街道辦和綜治辦對(duì)“N+1”模式文件進(jìn)行集中學(xué)習(xí)，同時(shí)對(duì)代理經(jīng)租機(jī)構(gòu)實(shí)施“N+1”模式進(jìn)行抽查，對(duì)于違反“N+1”模式操作標(biāo)準(zhǔn)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行處罰，并在房地產(chǎn)租賃信息管理平臺(tái)進(jìn)行曝光。對(duì)“商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房”的方向進(jìn)行細(xì)化和明確，積極協(xié)調(diào)規(guī)劃土地部門、水電煤收費(fèi)機(jī)構(gòu)和消防部門之間的關(guān)系，使政策得以落到實(shí)處。

第三，加強(qiáng)規(guī)劃、土地、金融和財(cái)稅等政策在扶持機(jī)構(gòu)出租人方面的配套和支持，提高政策銜接度。借鑒發(fā)達(dá)國家的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，促進(jìn)規(guī)劃、土地、金融、財(cái)稅等政策向扶持住房租賃市場傾斜，形成這些配套政策與住房租賃市場扶持政策之間的協(xié)調(diào)機(jī)制，定期對(duì)配套政策和住房租賃市場扶持政策之間的銜接度和有效性進(jìn)行評(píng)估。

（五）支持和規(guī)范個(gè)體出租人的行為，保障承租人的合法權(quán)益

第一，支持個(gè)體出租人出租空余房源，增加市場供應(yīng)量。由于目前我國住房租賃市場是“個(gè)體出租+中介服務(wù)”的模式，龐大的租賃市場需求基本通過個(gè)體出租人出租的房屋獲得滿足，因此，應(yīng)通過稅收等政策支持個(gè)體出租人出租空余房屋。

第二，規(guī)范個(gè)體出租人的行為，穩(wěn)定租賃關(guān)系。由于租賃備案辦理過程中需要攜帶多種材料以及政策約束力較弱等原因，目前租賃市場備案率較低，這不僅不利于主管部門對(duì)市場的監(jiān)管，而且在發(fā)生糾紛時(shí)，難以對(duì)租賃雙方的合法權(quán)益做到有效保護(hù)，因此，要簡化租賃備案辦理程序，加強(qiáng)租賃備案的監(jiān)管力度，形成穩(wěn)定的租賃關(guān)系。

第三，加強(qiáng)市場監(jiān)管，保障承租人的合法權(quán)益。在租賃市場中，受到供求關(guān)系以及經(jīng)濟(jì)收入等方面的影響，承租人往往處于弱勢地位，其權(quán)益長期得不到保障。因此，主管部門要加強(qiáng)政策宣傳，加強(qiáng)市場監(jiān)管，對(duì)侵害承租人權(quán)益的行為要加強(qiáng)懲罰力度，維護(hù)承租人的合法地位，促進(jìn)租賃市場的健康發(fā)展。同時(shí)，通過規(guī)范中介服務(wù)行為、完善行業(yè)管理制度、加強(qiáng)中介市場監(jiān)管等做法加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。

第四，建立個(gè)體出租人和代理經(jīng)租機(jī)構(gòu)之間的銜接機(jī)制。鼓勵(lì)個(gè)體出租人將房源交由代理經(jīng)租機(jī)構(gòu)進(jìn)行專業(yè)化租賃管理，這一方面有助于租賃市場房源供應(yīng)的穩(wěn)定，有利于保證租期的穩(wěn)定性，另一方面也能為承租人提供更專業(yè)的服務(wù)。