小區里的“急難愁”有了新規

文/蔣天偉

停車難、物業收費定價難、業委會組建不規范……經過二次審議，11月22日，新版《上海市住宅物業管理規定》（以下簡稱管理規定）正式通過。修改后的法規，對業委會的規范運行、停車位共享、專項維修資金續籌、緊急維修資金使用等物業管理的焦點問題，作出了新的具體規定，將于2019年4月1日起施行。本次修改是第一次以修正案形式修改本市住宅物業地方立法。自2018年7月底，市十五屆人大常委會第五次會議第一次審議修正案草案，至2018年11月本屆常委會會議表決通過關于修改《上海市住宅物業管理規定》的決定，整個立法過程歷時四個月。

新老問題交織

為規范本市物業管理活動，2010年12月，市人大常委會根據《中華人民共和國物權法》規定，結合本市實際情況，對管理規定作了全面修訂。

這些年來，市政府及有關部門積極推進住宅小區物業管理各項工作，取得了一定成效。但由于一些深層次問題仍未得到根本解決，同時又與一些新出現的“急、難、愁”問題相互交織，導致住宅小區物業管理中的矛盾和糾紛依然偏多，成為制約社區和諧發展的一大瓶頸。

體制機制變化需要規范。本市創新社區治理加強基層建設工作，建立了黨建引領、共建共治的新格局；政府也強化了街鎮承擔物業管理的相關職責。這些體制機制上的變化，需要及時上升到法規層面。

業主大會面臨三難。部分小區仍面臨業主大會組建難、決策難、執行難的問題，圍繞業委會履職、換屆改選等方面產生的糾紛仍占比較高。

物業收費分歧加大。在物業服務收費實行市場調節價的背景下，業主與物業服務企業在服務質量與收費標準上的分歧進一步加大，急需發揮政府、行業協會的信息發布和服務指導作用，引導雙方進行理性磋商、合理定價。

停車難等問題突出。小區停車難、專項維修資金續籌難、公共收益收支不透明、緊急維修渠道不暢通等具體問題，仍較為突出。

因此，有必要根據國家規定，按照社區治理創新有關要求，結合本市實際，針對住宅物業管理中的熱點和難點問題，進一步修改和完善管理規定。

廣泛深入研究

本次管理規定修改，社會各方面非常關注。

公開征求意見為近年最多。修正案草案向社會公開征求意見期間，共收到來信90封、傳真13件、電子郵件391件、微信23條、意見和建議943條，這是近幾年來法規草案向社會公開征求意見中收到意見最多的一次。

12次調研充分吸納意見。兩次常委會會議分別審議后，市人大法制委、常委會法工委先后開展了12次立法調研活動，廣泛聽取了相關政府部門、市人大代表、市政協委員、基層立法聯系點、相關商業銀行代表等各方面的意見，特別是業主、業委會、物業服務企業、居民委員會、鄉鎮街道的意見；常委會副主任莫負春帶隊赴北京就停車位購買或者附贈問題，向全國人大常委會法工委進行了請示。

44條修改明確7方面問題

經過充分調研修改，針對住宅物業管理中存在的一系列老大難問題，形成了修改決定共44條，明確了7方面問題。

明晰管理職責

決定明確房管部門作為主管部門，應履行監督管理物業服務企業及從業人員、歸集使用專項維修資金等職責。

根據本市物業管理重心逐步下沉到街鎮的要求，進一步理順了條塊關系。決定明確，街鎮作為物業管理的第一線，應當履行指導、監督業主大會和業委會建設，監督日常物業服務，督促業主依法使用和維護物業設施等職責。

決定還就社區黨建引領作了原則性規定，明確“黨建引領、三方參與”的治理架構，并對居（村）委會所承擔的物業管理相關職責作了進一步細化。

規范業委會組建和運作

業委會是業主自治的關鍵，修改決定細化了從業委會組建到換屆的全過程運作規范。

規定建筑面積在一萬平方米以下的住宅小區，業主委員會可以由三人組成，以解決小型小區業委會成立難問題；完善擔任業委會委員的條件；建立業委會培訓制度，將培訓記錄作為業委會備案要件；對業委會的換屆改選、補選、會議制度等作了更為細化的規定；明確了業委會委員在違反任職條件、無法正常履職等情形下，其委員資格終止。

業主管理與政府指導相統一

實踐中會出現業委會無正當理由不召開會議的情況，引發小區居民不滿。法制委會議形成一致意見認為，對拒不召開業委會的處置，應當體現政府指導與業主自我管理相統一的制度本意，決定在鄉鎮人民政府與街道辦事處履行指定委員召集主持業委會會議的職責前，加上“應業主書面要求”的程序性前提，凸顯業主自我管理與政府指導的有機統一。

資金賬目要公示

實踐中部分物業服務企業存在服務事項、服務標準、收費項目、收費標準以及公共收益賬目、專項維修資金使用情況等信息未向小區業主及時、便利公示的情況。為此，決定規定相關涉及收費賬目、公共收益賬目、專項維修資金使用賬目的公告應當在物業管理區域內顯著位置予以公示。

一戶最多買2個停車位

從公平分配停車資源角度出發，決定規定，物業管理區域內，建設單位所有的機動車停車位數量少于或者等于物業管理區域內房屋套數的，一戶業主只能購買或者附贈一個停車位；超出物業管理區域內房屋套數的停車位，一戶業主可以多購買或者附贈一個。

決定明確，物業管理區域內的機動車停車位，應當提供給本物業管理區域內的業主、使用人使用。建設單位尚未出售的停車位，應當出租給業主、使用人停放車輛，不得以只售不租為由拒絕出租。停車位不得轉讓給物業管理區域外的單位、個人；停車位滿足業主需要后仍有空余的，可以臨時按月出租給物業管理區域外的單位、個人。

決定規定區政府應當組織區交通、公安、房屋、建設等行政管理部門建立停車資源共享協調制度。停車位供需矛盾突出的住宅小區，其周邊商業配建停車場（庫）、道路具備夜間等時段性停車條件的，鄉鎮政府或者街道辦事處應當提出錯時停車方案。同時，鼓勵業主與住宅小區周邊單位通過協商實現停車資源共享。決定還對住宅小區機動車停車位的收費標準確定及調整作了規范。

再籌維修資金有了規矩

隨著住宅使用年限的增長，動用專項維修資金維修、更新及改造房屋共用設施設備的需求也在上升，專項維修資金余額不足的問題逐漸暴露，續籌難的矛盾日益凸顯。

決定規定專項維修資金管理規約未就補建或者再次籌集專項維修資金進行約定，且業主大會在第36條第1款規定的情形發生之日起九十日內未作出決定的，業主委員會應當書面通知專項維修資金開戶銀行向需要交納專項維修資金的業主發出交款通知，通知其應交金額和交納時間。業主應當自收到交款通知之日起九十日內，一次性將專項維修資金賬戶余額補至首期籌集金額的百分之五十。

決定還規定，業主申請不動產轉移登記或者抵押登記時，應當同時向不動產登記機構提供已足額交納專項維修資金的相關憑證。如果業主經催告后仍不交納專項維修資金，決定規定，經業主大會決定，業主委員會可以依法向人民法院提起訴訟。

危及安全應緊急維修

本市部分居民小區存在物業設施老化危及人身財產安全的情形。對此，決定也作了相應規定。

發生危及房屋安全等緊急情況時，物業服務企業或者自行管理執行機構應當立即采取應急防范措施。對發生水泵、水箱（池）故障，影響正常使用的等五類情況，需要對住宅共用部位、共用設施設備進行維修、更新的，物業服務企業或者自行管理執行機構應當及時制定維修、更新方案。業主委員會對維修、更新方案未在七日內審核同意，且已出現影響房屋正常使用或者居民人身財產安全情形的，區房屋行政管理部門可以組織代為維修。維修費用經具有相應資質的中介機構審價后，憑審價報告和區房屋行政管理部門出具的支取通知，在專項維修資金中列支。