農地抵押貸款的金湖探索

張和明/江蘇省金湖縣農村產權交易中心

為充分利用農村土地承包經營權確權登記頒證成果，2014年，江蘇省金湖縣按照“權益保護、市場運作、因地制宜、積極穩妥”的原則，通過經營主體、土地流轉服務站、農商行“三方協議”方式，創新農村土地承包經營權抵押融資途徑，累計為91個新型農業經營主體發放貸款7589萬元。2015年，金湖縣被批準為國家級農村承包土地經營權抵押貸款試點地區。在3年的探索中，從土地確權頒證、流轉交易平臺建設、價值評估、風險補償、財政貼息、保證保險及抵押物的處置等各環節打出一套漂亮的“組合拳”，形成了完整的相連互通的農地抵押貸款閉環工作機制。今年5月，《金湖縣農村承包土地經營權抵押貸款風險處置管理辦法》通過，被業界公認為落實“兩權”抵押貸款的核心難題即不良資產的處置問題終于有章可循，標志著該縣承擔的農村土地經營權抵押貸款全國試點工作取得突破性進展。

明晰產權打牢確權頒證基礎

全縣確權登記頒證在淮安市率先試點、率先全面推開、率先完成任務，在全省率先開展第三方驗收，在全國率先完成數據匯交。全縣10個鎮，111個有確權頒證任務的村，土地承包經營權確權登記頒證工作全部完成，實測地塊25.3萬塊，實測面積57.6萬畝，重新簽訂合同和打印證書6.24萬份，簽訂合同率100%、打證率99%、發證率97%。正在試點農村土地承包經營權有償退出和互換并地，已退出26戶350畝，已完成29戶互換并地99塊315畝。金湖縣被農業農村部確定為全省唯一的國家農村土地承包經營權確權登記頒證成果應用試點縣和全國新型城鎮化試點縣以及全省第三次全國農業普查蘇北唯一試點縣。

規范流轉建好農村產權交易平臺

成立農村產權交易監督管理委員會，建立縣、鎮兩級農村產權交易市場，試行“分級管理、統一實施”管理模式，出臺了《金湖縣農村產權交易管理辦法（試行）》以及土地經營權流轉交易細則，規范土地流轉行為，引導土地流轉開展適度規模經營。授權縣農村產權交易平臺辦理農地抵押貸款登記，規范抵押登記流程，制定配套抵押貸款管理制度，明確“貸款申請、調查、抵押物價值評估、貸款審批、簽訂貸款抵押合同、辦理抵押登記手續、貸款發放、貸后檢查、貸款歸還”操作流程。要求貸款銀行在貸款發放前必須在抵押土地所在村“村務公開欄”進行抵押貸款公示，接受群眾監督，所有登記、抵押、流轉均進入“江蘇省農村產權交易信息服務平臺”，做到全力協助、全程參與、全面跟進。

科學評估經營權價值權威認定

經營權價值決定著農民土地流轉年租金的高低，關系到抵押貸款授信額度的多少，誰來定、按什么定、怎么定、定多少，一直倍受各方面關注。全縣經過多方式的調研論證、多部門的反復討論和多回合的意見征詢，制定出臺了《金湖縣農村承包土地經營權價值評估指導意見》，明確了評估方式、評估專家庫人員，以及評估土地的權屬認定和土地類型、等級、主栽作物品種、產量、產值等基本情況的調查要求，重點在價值評估中引入了風險系數，該系數分為必選項與參考項進行綜合考量，使價值評估更全面、更切合實際。全縣建立了45人的評估專家庫，對全縣承包土地經營權價值進行了兩個層次的評審，并發布了全縣價值評估指導價。

激活市場政策扶持調動要素

為解決“叫好不叫座”問題，激發市場主體熱情，調動試點積極性，制定出臺了《金湖縣農村承包土地經營權抵押貸款財政貼息管理辦法》。對銀行發放的以土地經營權為基礎的抵押貸款進行貼息，年貼息總額200萬元，實行動態管理、專款專用，且先貸后貼、按年補貼。凡銀行機構發放的貸款按同期同檔次利率下浮25%，則按利率優惠幅度實際應收利息的60%給予貼補。為鼓勵試點創新，制定出臺了《金湖縣金融創新獎勵辦法》，對純經營權抵押、經營權擔保、經營權反擔保、“經營權+擔保”、“經營權+保險”、混合抵押擔保等多方式信貸創新實行獎勵，獎勵總額達到80萬元。為加大央行配套信貸激勵，對第一家發放、發放金額較多的縣農商行，積極向上爭取支農再貸款支持。

減控風險風險補償及時跟進

為解決風險貸款處置時間長、損失大的問題，制定出臺了《金湖縣農村承包土地經營權抵押貸款風險補償資金使用管理辦法》。風險補償資金不但金額大，達到2000萬元，專款專用，而且實行先補后退，凡出現不良貸款，即可先行申請足額補償，待催收清償后再結算，風險補償比例較高，達到實際凈損失的50%，直接補償給銀行機構，從申請到審批15個工作日內認定撥付到位。

分攤風險保證保險補齊短板

為防止新型經營主體在土地承包經營過程中，不履行承包合同、抵押貸款合同，制定出臺了《金湖縣農村承包土地經營權流轉履約保證保險辦法》、《金湖縣農村承包土地經營權抵押貸款保證保險辦法》。經營權流轉履約保證保險中，流入方、所在村委會、流出方分別按2%年租金的70%、10%和20%繳納。經營權抵押貸款保證保險中，承保人和被保險人風險共擔比例為8∶2，保險費率不超過該貸款本金的1%，由政府統一按年繳納，政府專門設立履約專項風險補償資金100萬元。

金湖農地抵押貸款辦理點

托底處置抵押物變現有章有法

落實兩權抵押貸款的核心問題就是不良資產的處置。貸款逾期出現壞賬后銀行難以直接接手經營，此時的經營權對銀行來說是個“燙手的山芋”。金湖縣在試點推進過程中抓住“抵押物處置”核心問題，成立了政府支持、注冊資本5000萬元的“金湖縣潤金現代農業發展有限公司”，該公司以保本微利、服務“三農”為原則，具有國有性、政策性屬性，重點對銀行未能及時處置的抵押農地進行收儲、托管，代償并持有農地經營權，可以進行再流轉、自營、組織耕種或轉包等處置，及時幫助銀行加快實現承包土地經營權價值，避免土地流轉不及時導致的撂荒貶值，實現土地托底經營。□