江西省房價對居民消費的非線性影響分析

摘要：

通過運用門限面板模型分析江西省11個市房價變動對居民消費的非線性影響進行實證研究發現，房價收入比越高，房價變動對消費的正向影響越大。房價收入比較低時，房價變動對收入沒有顯著影響。南昌和贛州大部分時期處于房價收入比最高區制，這兩個市房價對消費的影響最大，九江和新余居中，其他市的房價收入比多數處于中間或最低區制，房價對收入沒有穩定的影響。關鍵詞：房價；居民消費；非線性

基金項目：1.江西省社會科學規劃項目（12YJ45）：江西省房地產價格對居民消費影響的非線性特征研究

2.江西省高校人文社科（JJL328）：住房資產財務效應的非線性特征研究——以江西省為例

引言

近年來，江西的住房價格增長迅猛，據中國房地產信息網統計，南昌、贛州和九江等三個城市住房平均價格自2007年12月至今已分別上漲106.36%、165.42%和92.14%。其中，從2001年到2008年，江西南昌的住宅銷售價格指數的增長率在全國35個大中城市中名列前茅，非常接近上海的增長率。隨著房價的迅猛增長，在股市低迷的背景下，普通民眾已將房產作為資產保值增值的重要手段，房市投機氛圍濃厚。居民持有的房地產資產日益增加，住房價格通過財富效應對居民消費的影響愈加明顯，房價的波動已經影響到江西省大部分地區居民的消費。消費、投資和凈出口是拉動經濟增長的三駕馬車，而在“新常態”下，面對如何實現經濟可持續增長的難題，擴大消費需求似乎是最佳選擇。對于江西省地方政府來說，在考慮如何抑制房價過快增長的同時，房價變動對居民消費支出有何影響？不同地區和經濟發展水平下，房價波動對經濟的影響是否不同？解決這些問題，有助于江西省政府對房價進行分類分地區調控。

房價波動對消費為正或負，不僅理論上存在不確定性，實證的研究結果也沒有一致結論。如Skinner（1989）利用美國的面板數據，發現房價對消費有正的影響。很多學者得出了類似的結論（Case，Quigler和Shiller，2006；Cheney，2006）。而有些研究則表明房價消費的影響不顯著（Elliott，1980；。Hoynes 和 Mc Fadden ，1994； Levin ，1998；Benito 等，2006；Ricardo M. Sousa，2009）。國內學者對房價對消費影響的研究較晚，并且同樣對于房價對消費產生的影響為正或負存在爭議。朱新玲和黎鵬（2006），張存濤（2007），駱柞炎（2007），陳健、陳杰和高波（2012）認為房價上漲對消費具有抑制作用。另一些研究觀點正好相反（黃靜和屠梅曾，2009；樊瀟彥等，2008；祝丹和陳立雙，2016）。

住房兼顧投資品屬性和消費屬性，因此研究得出的結論不一也在情理之中，實證結果會因為不同的收入水平下，樣本區間的差異而不同，即房價對消費的影響會出現非線性特征， 會隨著國家、時期、收入、年齡和性別等因素的不同而不同。

基于此，本文在研究江西省各市房價變動對消費影響時在考慮地區、時期和收入因素是運用房價收入比作文門限變量，實證分析了江西省房價變動對居民消費影響的非線性特征。

一、房價對消費影響的作用機制與模型構建

（一）房價對消費影響的作用機制

關于房價對消費影響的作用機制，Ludwing和Slok（2002）提出的六種不同的作用機制被認為是最全面的：（1）兌現的財富效應。是指房屋出租、出售的收益受房價上漲的影響而增加，從而增加消費；（2）未兌現的財富效應。即使不兌現，房價上漲讓擁有房屋的居民也感覺自己有錢了，通過“財富幻覺”影響增加消費；（3）流動性約束效應。主要討論房屋抵押收益的影響，如房價的上漲會使該抵押品的價值上漲，放松信貸約束，增加消費，該渠道的效應強弱取決于住房抵押貸款市場的發達程度。（4）預算約束效應。房價上漲很有可能引起房屋租金上漲，房租上漲，租客可能會減少其他方面的消費；（5）替代效應。房價上漲，購房勢必需要更多地資金，購房者也可能會壓縮其他消費；（6）信心效應。主要體現在居民對宏觀經濟和房地產市場的信心，有房者認為其房產投資收益是持久的、穩定的，消費支出也相應增加。

總的來說，兌現的和未兌現的財富效應、流動性約束效應導致房價變化對消費的影響為正，預算約束效應、替代效應和效應則使房價上漲對消費產生擠出效應。也就是說房價波動和消費之間的關系密切，但是影響可能為正，也可能為負。

（二）模型構建

基于上述理論分析，我們在凱恩斯的消費收入理論中，引入房地產價格作為財富變量，建立了房價對消費影響的理論模型：

C=a+θY+βHA

上式中，C代表消費，Y代表收入，HA代表住房資產。

江西省共有南昌、景德鎮、萍鄉、九江、新余、鷹潭、宜春、上饒、吉安、撫州和贛州等11個市，這11個市由于地理位置和自然資源稟賦分布不均衡，經濟和金融發展相對不平衡。房價對消費的影響自然會隨著時間，地區因素的改變而改變，即在分析江西省房價變動對消費的影響時，應考慮非線性因素。本文擬運用門限面板模型來實證分析江西各市房價變動對消費的非線性影響。房價和人均可支配收入是衡量一個地區經濟發展水平的指標，而且時間的變化而變化，因此我們認為在選擇門限變量時引入這兩個變量兼顧了時間和地區因素。房價收入比表示的是一個國家或地區房價和收入比例的關系，通過這個指標可以看出居民購買住房的支付能力，較高的房價收入比一方面對居民來說會產生兌現或未兌現的財富效應，刺激消費，因此本文引入房價收入比作為門限變量，建立了門限面板實證模型來分析江西各市區房價對收入的非線性影響。初始的單門限模型如下：

lnCit=αlnYit+β1lnHAitIFSit<γ+β2lnHAitIFSitγ+ε

其中，lnCit為第i個市第t時期的人均社會消費品零售總額的對數形式，lnYit是第i個市第t時期的城鎮居民人均可支配收入水平的對數形式，lnHAit為是第i個市第t時期的住房平均價格水平，I.為指示函數，滿足括號中的條件則I為1，否則為0，FSit為門限變量，第i個市第t時期的房價收入比，房價收入比指標一般是用住房總價除以家庭年總收入來表示，由于數據的可獲得行，本文運用房價平均水平與人均可支配收入的比例來替代，即FSit=HAitYit，γ為未知門檻值。

二、實證結果及分析

本文基于江西省11個市2011年第三季度到2017年第四季度的季度面板數據進行分析，使用的各市的人均可支配收入和人均社會消費品零售總額數據來源于江西省統計局網站，住房平均價格來源于中房網。

在對面板模型進行估計前，有必要對各變量的平穩行進行檢驗。本文選擇了LLC檢驗對各變量的平穩性進行了檢驗，檢驗結果表明各變量均表現為一階單整，因此可以對上述門限面板模型進行一步回歸分析。本文運用的是Hansen（1999）的面板門檻模型來估計上述模型。本文在估計單門限的基礎上，估計了雙門限，門限效應檢驗結果如表1所示，根據門限對應的原假設，本文選用雙門限模型進行分析。

當房價收入比處于第一區制，即房價收入比小于0.6654時，的系數估計值在5%的顯著性水平下不能拒絕0假設，也就是說在這一區制下房價變化對消費沒有顯著影響。當房價收入比處于第二區制和第三區制時，的系數在5%的顯著性水平下能拒絕0假設，即房價的變動對消費的影響是顯著的，且系數都大于0，即當房價收入比大于0.6654時，房價的上漲刺激消費的增加，并且當房價收入比處于最高區制，高于0.8665時，房價對消費的促進作用要強于房價收入比處于中間區制。房價收入比高，居民購買住宅的支付能力低，從而會直接或間接減少消費，但是為什么系數估計結果表明房價收入比越高房價系數反而越大？我們認為房價收入比高雖然降低了居民購買住宅的支付能力，但是他會帶來兌現的財富效應，尤其是擁有多套房的居民，他們可通過賣出或租出獲得收益，增加消費。房價的上漲還能增加住房作為抵押品的價值，居民借款能力上升，從而會減少預防性儲蓄，間接增加消費，此外房價收入比高的地區，可能會給居民帶來貨幣幻覺，房價的上漲將增加其信心，從而促進消費的上升。因此，在房價收入比高的的地級市，房價的上漲對消費的影響顯著為正，且影響會隨著房價的上升而增加。

為了觀察房價變動對消費影響的區域差異性，我們還分析了各市歷年房價收入比在對應區制出現的頻率，發現南昌在樣本區間一直處于最高區制，贛州在大部分時期處于最高區制，說明這些地區消費受房價的影響最大，以南昌市為例，自本世紀以來，南昌市的房價翻了幾番，其漲幅曾經一度接近上海，房地產市場的活躍帶動了居民投資住房資產的積極性，根據江西省統計年鑒可知，2016年南昌市的個人按揭貸款占全省總額的33%，除了按揭貸款，以舊房抵押貸款購買新房，甚至刷信用卡購房等各種投機于房地產市場的方式層出不窮，一般居民將投資于房地產作為主要的財富持有方式，房價的上漲給這部分人帶來了較大的財富幻覺，增強了其信心，刺激了消費的增加。

三、結束語

本文通過運用運用門限面板模型，選取了江西省11各市2011年第三季度到2017年第四季度的面板數據，實證分析了江西省房價對居民消費影響的非線性特征，得出了如下結論：

1.11個市各時期的房價收入比可分為三個區制，在房價收入比最高的區制，房價對收入的影響最大，第二個區制，房價變動對收入的影響較強，房價收入比最低的區制，房價對消費基本不產生影響。其原因在于房價的上漲不僅帶來了財富效應和流動性約束效應，還會使居民產生貨幣幻覺，增加了消費。

2.南昌和贛州兩市的房價收入大部分時期處于最高區制，房價對消費的影響最大，九江和新余多數處于中間區制，房價對收入的影響較大，其他市房價收入多數時期處于中間區制或最低區制，房價對收入的影響不穩定。

江西省部分城市的住宅財富效應的與周邊區域差異較大，贛北城市由于經濟發展水平高、居民受到的信貸約束較小，預防性儲蓄動機也相應較小，消費增長較快。而贛中地區的城市經濟相對落后，房地產市場發展的相關配套設施也不完善，房地產想發揮出住房財富效應較為困難，而在贛南地區僅有贛州一個地級市占據了廣闊的土地，這也使得其與周邊區域的溝通交流較為不方便，發展起來勢單力孤，沒有集群效應。

參考文獻：

[1]張存濤.中國房地產財富效應——基于1987-2005年數據的實證分析，世界經濟情況.

[2]黃靜，屠梅曾.房地產財富與消費：來自于家庭微觀調查數據的證據[J].管理世界，2009，（07）

：35-45.

作者簡介：

諶衛學（1979-），女，經濟學博士。