小區地下停車位不動產登記探討

摘要：

針對我國大部分省市沒有開展地下停車位不動產登記的情況，分析開展登記存在的主要問題，指出目前地下停車位在審批、交易管理方面政策、法律、法規不完善是制約其登記的主要原因。建議國家結合《物權法》制定相關配套法規，盡快開展小區地下停車位不動產登記。

關鍵詞：

停車位；不動產；登記

目前，受法律、法規和政策等條件限制，全國絕大部分省市沒有開展小區地下停車位登記工作，只有少數城市出臺了相關政策，開展了業務。小區地下停車位不進行登記也帶來一定的社會問題，市場交易混亂，產權糾紛不斷。

一、小區地下停車位開展不動產登記的必要性

小區地下停車位屬于不動產，不動產登記的目的是為了明確物的歸屬，保障交易安全，維護市場經濟秩序。《物權法》規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力。開發建設單位將小區地下停車位出售后，由于不能辦理不動產轉移登記，買受人只是依據買賣合同取得了債權，而不能取得小區地下停車位的物權，物權仍然在開發建設單位名下，得不到《物權法》的保護。這樣不僅造成了國家稅費的流失，而且也帶來了地下停車位轉讓、抵押、租賃等交易管理問題，不利于保護消費者合法權益，維護市場秩序。流轉過程中，買賣雙方有的簽訂的是所有權轉讓合同，有的是使用權轉讓合同，有的是長期租賃合同，合同形式多樣、內容不規范，埋下了糾紛隱患。因此，加強地下停車位交易管理，開展不動產登記刻不容緩。

二、開展登記存在的主要問題

（一）小區地下停車位歸屬問題

對于小區地下停車位的歸屬問題，學術界、司法界、登記機構業內觀點不一。具有代表性的主要有兩種觀點。一種觀點認為歸開發建設單位所有。理由是，小區地下停車位是開發建設單位最初取得土地使用權，并按規劃要求投資建設的；另一種觀點認為歸業主所有。主要理由，一是地下停車位的建造成本已經包含在商品房價格中，應該歸購買商品房的業主所有；二是地下停車位屬于小區配套設施，是住宅房屋的從物，應歸業主共有。產權歸屬存在分歧是影響小區地下停車位進行不動產登記的原因之一。

（二）小區地下停車位土地使用權問題

《物權法》136條規定：“建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立”。目前，我國對于地表、地上空間的開發利用、管理、登記規定的比較明確，但對于地下空間的管理、開發利用及土地使用權登記缺少明確的法律規定，只是少數城市做了一些嘗試性的立法探討，大部分省市對地下空間的開發利用及管理沒有具體規定，小區地下停車位也沒有單獨核發工程土地使用證。房屋首次登記的前提條件是取得獨立的土地使用權，小區地下停車位工程在沒有土地使用證，土地使用權不明確的情況下，登記機構無法辦理登記。

（三）“首先滿足業主需要”問題

《物權法》74條第1款規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要”。此規定是對地下車位（庫）流轉的限制，可以理解為：在本小區的業主需要沒有滿足之前，小區車位（庫）不得出售、出租給非業主；業主需要滿足后可以出租出售給非業主。

此條款最大的問題是對“滿足業主需要”沒有具體標準。在時間上，沒有期限的規定，意味著業主在任何時候有“需要”都要首先滿足；在數量上，最高法《關于建筑物區分所有權司法解釋》中規定， “建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款有關‘應當首先滿足業主的需要’的規定。” ，但是業主是否可以超過配置比例購買車位以及可以購買車位的數量，沒有具體規定；在轉讓主體上沒有限制條件，意味著購買車位的業主轉讓其車位時也要首先滿足業主的需要。在實際工作中，房屋交易管理部門在實施交易管理時，由于“首先滿足業主需要”沒有具體標準，對小區地下停車位買賣合同是否符合《物權法》“首先滿足業主需要”的規定、交易行為是否合法、合同是否有效無法判斷，也不能進行合同備案。這也是目前大部分省市沒有將小區地下停車位納入商品房預（銷）售管理、市場流轉混亂的主要原因。

小區地下停車位出售后，經備案的買賣合同是辦理所有權轉移登記的主要申請材料之一，無法認定是否合法有效，未經備案的買賣合同，是不能用來辦理所有權轉移登記的。

三、小區地下停車位進行不動產登記的思考

（一）明晰小區地下停車位原始產權歸屬

關于小區地下停車位的歸屬問題，《物權法》做出了相關規定。

《物權法》第一百四十二條規定：“建設用地使用權人建造的建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權屬于建設用地使用權人，但有相反證據證明的除外”。小區地下停車位是由開發建設單位最初取得土地使用權并按規劃投資建設的，在沒有證據證明小區地下停車位不屬于開發建設單位的情況下，應歸開發建設單位所有。

《物權法》七十四條規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”。這里的 “當事人”應該理解為轉讓雙方，最初的轉讓方為開發建設單位。轉讓方對“車位、車庫的歸屬”進行約定的前提是擁有車位、車庫的所有權。

《物權法》第三十條規定：“因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力”。也就是說，合法建設的小區地下停車位，不用經過物權登記，自其建成時，開發建設單位已經取得了物權。

對于“地下停車位屬于小區配套設施，是住宅房屋的從物，應歸業主共有”的觀點，筆者認為，停車位屬于小區配套設施，是從規劃功能而言，而所有權的歸屬不是由功能決定的，并不是配套設施必須歸業主共有。按規劃建設的地下停車位有明顯界線或界址，能與其他建筑物區分開來，是相對獨立的建筑物，在利用上具有獨立的使用功能，其功能實現也不需要依托住宅房屋，符合建筑物專有所有權的特征，車位和住宅房屋是兩個獨立的物，可以分別進行登記。

（二）加強地下空間管理，完善用地審批手續，為開展不動產登記奠定基礎

根據《物權法》“建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立” 的規定，制定地下空間開發利用及管理的配套法規，加強地下空間用地管理，對地下空間單獨設立建設用地使用權，規范用地審批手續，明確地下建設用地使用權人、用地范圍、使用年限、用地性質、取得方式等內容，解決小區地下停車位土地使用權問題，為開展地下空間不動產登記奠定基礎。

（三）制定配套政策法規，加強交易管理，規范交易行為

小區地下停車位在流轉過程中存在的突出問題是如何落實“首先滿足業主需要”的問題。《物權法》明確規定“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要”，但由于如何“首先滿足業主需要”，沒有具體標準，在實際工作中無法有效落實，國家應盡快出臺相關配套法規，從期限上、數量上、主體上明確“首先滿足業主需要”的具體標準，使其具有可操作性。房屋交易管理部門應將小區地下停車位納入商品房預（銷）售管理，對買賣合同進行審核備案，加強交易管理，規范交易行為。小區地下停車位首次登記后，在合法流轉的基礎上，登記部門可以開展轉移登記業務，為買受人辦理不動產登記證。

四、結束語

目前大部分省市沒有開展小區地下停車位登記工作，由此帶來了市場交易混亂，產權糾紛不斷。本文從《物權法》相關條款展開，分析其保護的權益和存在的不足。指出目前地下停車位在審批、交易管理方面政策不完善，是影響不動產登記的主要問題。并對開展地下停車位不動產登記提出建議。筆者認為，《物權法》相關條文只是做了原則性規定，對地下空間開發利用、管理沒有配套政策，特別是對《物權法》第74條“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要”沒有具體標準，不具備可操作性，是制約地下車位登記的關鍵。建議國家盡快制定配套法規，解決政策不完善、標準不明確、不具備可操作性問題。加強地下車位交易管理，開展地下車位不動產登記工作。

參考文獻：

[1]王利明.論物權法中車庫的歸屬及相關法律問題[J].現代法學.2006，（09）.

[2] 陳華彬.建筑物區分所有權研究[M].北京：法律出版社.2007.

作者簡介：

盧鳳軍（1968-），男，牡丹江人，本科學歷，高級房地產經濟師，注冊房地產估價師，現任牡丹江市房地產產權市場管理處副處長，研究方向：房地產經濟。