城市一級土地開發公司涉稅處理及籌劃

摘要：

對于城市一級土地開發公司而言，其在開展一級土地開發活動的過程中所涉及到的利益非常廣泛，因此，如何實現自身的利益最大化并且實現利益的科學合理的分配是一項值得關注的問題。基于此，本文從制度缺乏完善下一級缺乏合理避稅的有效措施等方面對于城市一級土地開發公司在涉稅處理及籌劃中存在的問題進行了詳細的探討和分析，并且針對上述問題提出了相應的解決措施，以促進開發公司稅負能力水平的提升，以達到合理避稅的目的，有效降低企業的稅負壓力，降低企業的成本，以實現一級土地開發公司經營效益最大化的根本目標。

關鍵詞：

城市一級土地開發公司；稅務處理；稅收籌劃；

一、寫作背景研究

在土地儲備相關政策和制度落實的過程中，城市以及土地開發是一項不可或缺的重要措施。在土地使用的整個過程中，土地一級開發是其中首要的環節，也是關鍵的環節之一。城市一級土地開發公司的涉稅處理及籌劃主要是指，在充分考慮企業實際的情況的基礎和前提之下，納稅人根據相關的法律規章制度，以靈活的方式應對，在事前做好充足的準備，從而在不造成違法違規等問題的基礎上以最大化程度的降低納稅成本，從而以達到減少稅費支出并且實現企業經濟效益和社會效益最大化的根本目標。在一級土地開發的過程中，無論是獲取利益還是利益分配利益等方面，均會涉及到不同的稅費問題。所以，城市一級土地開發公司開展涉稅處理以及籌劃的工作尤為重要。一般情況下，在土地一級開發的過程中，政府主要扮演著協調各方利益的作用，以最終形成妥協方案的一個過程。作為城市一級土地開發公司而言，雖然這是一項正常的經營經濟活動，但是由于其具有鮮明的政治性和綜合性等特征，涉及到的范圍非常廣泛，牽扯到利益較多。所以，有必要對城市一級土地開發公司涉稅和稅務籌劃等問題進行深入的探索和分析，對于其中存在的風險可以及時的采取有效的措施進行預防。

二、城市一級土地開發公司涉稅處理及籌劃問題分析

一般而言，在土地一級開發的過程中，所涉及到的稅費主要由增值稅以及企業所得稅等內容所構成。當然，其中還存在著一些真空地帶是稅收籌劃工作中面臨的重點和難點。從目前的情況來看，城市一級土地開發公司在涉稅處理及規劃方面主要存在著以下幾方面的問題：

（一）城市一級開發模式不清晰

從目前城市一級土地開發公司大多為地方政府性平臺公司，目前開發模式大致分為兩種，總包方式及收取固定開發收益方式，最終導致資產歸屬于企業還是地方政府。

總包方式即地方政府以整理區域內涉及的土地、稅收的增加量，除了政府購買服務的扶貧項目及棚戶區改造項目，通過地方政策反補給企業。一級開發涉及的資產留在開發企業。

收取固定開發收益方式即根據計入開發成本提取固定比率，政府通過土地整理收益方式撥付企業，一級開發涉及的資產歸政府所有。

企業在開發前期納稅籌劃時，往往話語權不多，導致邊干邊改，相應的政府授權開發等相關文件后置。

（二）一級土地開發過程中缺乏合理的措施，成本和風險過高

如果采取總包方式，大量無效資產在企業資產中，如：學校、道路、綜合管網等，竣工結算需要提取折舊，導致一級開發公司收益負擔過重。

收取固定開發收益模式，往往開發成本的構成有大量拆遷費用，無法提供發票，存在納稅風險。

一級土地開發過程中，往往涉及大量民生工程，工程的時間節點，無法按照當時納稅籌劃測算節點實現。

（三）涉稅處理及籌劃的過程中尚未充分發揮政府稅收優惠政策

從目前公司在開展一級土地開發公司過程中，即使國家或者政府相關部門已經出臺了有關于一級土地開發的優惠政策。但是，企業在實際的開發過程中，往往存在著對于優惠政策和信息無法及時準確的掌握，從而造成稅務處理及籌劃的不合理，無法有效的降低企業的稅務壓力。除此之外，即使公司已經采取設立項目公司或者新立公司的形式，但是卻未能夠充分發揮這種形式的優勢和作用，無法充分的運用在公司設立地區的稅收優惠額度以達到有效規避本地區以外獲得的收入。

三、加強城市一級土地開發公司涉稅處理及籌劃的有效措施分析

（一）做好一級土地開發的涉稅處理及籌劃的基礎性工作

針對城市一級土地開發公司尚未構建積極完善的稅務管理機制以及監督管理制度的情況。所以，做好一級土地開發涉稅處理及處理的基礎性工作是前提。首先，必須緊緊圍繞一級土地稅收籌劃的相關要求和標準，要加強對前期的基礎性工作的設計和整合的科學性和有效性，例如，加強一級土地開發公司內部的管理部門與業務部門之間的溝通與聯系，企業內部和外部等政府機構之間的良好銜接。其次，通過構建完善的、科學的一級合理的涉稅處理制度等。例如，針對不同的開發模式制定不同的涉稅處理制度；針對一級開發中涉及到拆遷、道路配套等不會產生經濟效益的資產，制定詳細的稅務處理方式等，使得一級土地開發過程中的涉稅處理做到有制度可依。同時，在制定會計報表的時候嚴格遵循相關的法律法規等規章制度，有效提升會計報表的真實性、完整性以及可靠性，從而使得會計信息的質量可以得到保障。除此之外，可以定期向公司的管理層提供相關的有效信息，從而為企業的管理決策提供有效的信息支撐。最后，注重管理決策安排的科學性和合理性，對于稅務的處理及籌劃工作等在事前就做好充分的準備，以有效降低企業的納稅過程中所存在的安全隱患，提高企業涉稅處理及籌劃的科學性。

（二）加強一級開發公司與二級開發商的聯動開發，引入開發商成立項目公司

一般情況下而言，在開展一級土地開發活動的過程中，雖然土地一級開發和開發商二

級開發之間并沒有直接的關聯。但是，在實際的一級開發活動過程中，加強一級開發與二級開發商的聯動開發，引入開發商合作成立項目公司的方式進行開發，通過這樣的好處在于，大部分的項目公司往往會由開發公司以及政府相關部門共同出資設立，有的項目還會有第三方公司共同出資參與。因此，通過新設公司或者項目公司的形式，一方面，可以有效的實現成本的共同承擔以及風險的分散；另一方面，開發商由于自己出資的原因成為項目的大股東，從而可以在新立的公司中使得自身的利益可以得到有效的保障；最后，企業通過新立公司或者共同設立公司與自身公司的關聯關系，從而將本公司在新立公司或者項目公司中獲得的收益轉換為其股份以及債務等，可以起到有效規避因資金往來所產生的稅務責任等，從而實現合理避稅的目標。

（三）積極運用當地的稅收優惠政策，實現合理避稅 在一級土地開發的過程中，當地政府往往會出臺很多優惠政策以鼓勵支持開發商的土地開發項目的實施，尤其是稅收政策上面的優惠政策。因此，在開發的過程中，開發公司應該對于這些優惠政策要有全面的、充分的以及全面的了解并掌握相關的稅收政策，并且應該積極的運用這些優惠政策以達到合理的稅務籌劃。一方面，可以將稅收的成本合理的轉嫁給政府部門，或者是通過置換等形式以換取政府部門的稅收減免。另一方面，企業也可以通過新設公司和項目公司的形式，在獲取利益之后，可以通過巧妙地運用稅收相關法律以及規定等爭取稅收優惠，以達到合理避稅地目標。

四、結束語

綜上所述，土地開發公司在開展一級土地開發活動的過程中，在科學利用稅務籌劃原理的基礎和前提之下，合理的開展相關的避稅工作。只有這樣，才能夠有效降低開發公司的成本，最終實現企業的利益最大化的目標。同時，由于房地產開發所涉及到的稅收種類最為豐富和齊全，稅負的要求和標準相對而言也是最高的，因此這就對于合理避稅提出了更要的要求和標準。因此，在對城市一級土地開發公司進行涉稅處理及籌劃的時候，并且要具備前瞻性和戰略性，從而在激烈競爭的市場環境中以實現經營和決策的科學性和規范性，通過合理的、規范的涉稅處理及籌劃，以實現各方利益的協調性，促進企業核心競爭力的顯著提升。作為一級土地開發公司，必須全面充分的掌握相關的法律法規正則，提高自身稅負自查的能力水平，全面提高自身的納稅技能和能力，從而實現在技術層面上降低企業稅負，有效控制企業的成本。

參考文獻：

[1]邵學峰，梁志元.PPP模式與降低地方土地儲備機構債務規?！诮⑼恋刈C券化二級市場的探索性思考[J]. 技術經濟與管理研究，2016，（05）.

[2]鐘瑞杰.關于土地一級開發相關財稅問題的探討[J].企業改革與管理，2016，（08）.

作者簡介：

姜爽，青島西海岸金融發展有限公司。