房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制策略研究

摘要：

房地產(chǎn)行業(yè)具有高投資、高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的特征，在經(jīng)營(yíng)發(fā)展中所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也比較大。房地產(chǎn)企業(yè)必須要分析財(cái)務(wù)管理中面臨的風(fēng)險(xiǎn)，有針對(duì)性地采取防范與控制策略，以提高財(cái)務(wù)管理實(shí)效，增強(qiáng)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。本文主要分析了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)，并著重探討了財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制有效策略，旨在為推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展建言。

關(guān)鍵詞：

房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)管理；風(fēng)險(xiǎn)防范；風(fēng)險(xiǎn)控制

房地產(chǎn)屬于資本密集型行業(yè)，具有高投資、高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的特征，工程項(xiàng)目投資大、建設(shè)周期長(zhǎng)，涉及環(huán)節(jié)眾多，容易受到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、政策壓力、資金運(yùn)轉(zhuǎn)等的影響。在“去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿”的市場(chǎng)背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，制定完善的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理、預(yù)警及監(jiān)控機(jī)制，以有效保證房地產(chǎn)企業(yè)資金的合理使用和正常運(yùn)營(yíng)，提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和核心競(jìng)爭(zhēng)力。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）資金管理不到位，資金利用率不高

房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵就是資金，但近年來(lái)，在國(guó)家宏觀調(diào)控下，一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)由于自身備有的資金比重小、財(cái)務(wù)管理水平偏低，在財(cái)務(wù)管理出現(xiàn)了融資困難、流動(dòng)資金管理落后等問(wèn)題。在投資過(guò)程中，有些房地產(chǎn)企業(yè)投資缺乏科學(xué)性，未嚴(yán)格以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，導(dǎo)致資金浪費(fèi)嚴(yán)重。在流動(dòng)資金管理方面，資金沉淀問(wèn)題突出，使得企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)大量的長(zhǎng)期應(yīng)收款掛賬，極大地降低了資金利用率。

（二）財(cái)務(wù)管理重要性認(rèn)知不足，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)薄弱

房地產(chǎn)行業(yè)屬于高收益行業(yè)，尤其是在近二十年間，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展非常快速，企業(yè)管理層往往對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益非常重視，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理一般不是很重視，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)薄弱。如沒(méi)有建立完善的財(cái)務(wù)管理體系，財(cái)務(wù)管理人員綜合素質(zhì)偏低，不能科學(xué)分析和評(píng)價(jià)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)等等，這既影響了企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)率和利用率，加大了企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，也降低了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，甚至導(dǎo)致企業(yè)決策失誤或融資不當(dāng)，面臨資金鏈斷裂等問(wèn)題。

（三）財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制不健全，資金管理不夠完善

財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心，也是企業(yè)發(fā)展的堅(jiān)實(shí)后盾。良好的財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制，能幫助房地差企業(yè)完成各項(xiàng)復(fù)雜的決策、計(jì)劃、目標(biāo)，提高企業(yè)整體實(shí)力。但從實(shí)際來(lái)看，不少房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制不是很健全，部門協(xié)作不強(qiáng)，全面預(yù)算執(zhí)行不到位，導(dǎo)致財(cái)務(wù)信息缺乏真實(shí)性和有效性。有的房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理尚不完善，由于房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)前期投資都比較大，在籌資方面，大部分資金都來(lái)自商業(yè)信用籌資和金融機(jī)構(gòu)貸款籌資，其中，商業(yè)信用籌資占到60%左右，如此之高的比重，給企業(yè)帶來(lái)了很大的財(cái)務(wù)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制策略

（一）全面樹立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，規(guī)范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作

房地產(chǎn)企業(yè)管理者作為企業(yè)的掌舵者，應(yīng)率先樹立并強(qiáng)化財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)與房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)活動(dòng)緊密結(jié)合，這樣才能上行下效，在企業(yè)內(nèi)部形成全員參與財(cái)務(wù)管理和風(fēng)險(xiǎn)控制的良好氛圍。要加強(qiáng)對(duì)企業(yè)員工的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)培訓(xùn)，邀請(qǐng)財(cái)務(wù)管理、融資專家或財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的專業(yè)人才，定期開展企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)管理講座，以切實(shí)增強(qiáng)企業(yè)全員財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)。同時(shí)，還要健全財(cái)務(wù)管理內(nèi)部控制制度，明確財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理責(zé)任單位與個(gè)人的職責(zé)、權(quán)限與義務(wù)，以規(guī)范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作，提升財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防御工作效率和能力。

（二）健全全面預(yù)算管理機(jī)制，優(yōu)化財(cái)務(wù)管理各環(huán)節(jié)

全面預(yù)算管理是一種新型的現(xiàn)代企業(yè)管理方法，具有全面性、全程性和全員性特征，是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施內(nèi)部控制的有效工具。全面預(yù)算管理主要分為財(cái)務(wù)預(yù)算、經(jīng)營(yíng)預(yù)算、籌資預(yù)算、資本預(yù)算四個(gè)方面，其通過(guò)“適度分權(quán)，集中監(jiān)控”來(lái)有效配置房地產(chǎn)企業(yè)資源，提升房地產(chǎn)企業(yè)采取戰(zhàn)略管理的效果，以達(dá)到合理配置各種資源。在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，要對(duì)各環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)管理進(jìn)行優(yōu)化，這樣可以增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防控能力。例如，科學(xué)安排施工進(jìn)度，完善相關(guān)的資金管理制度，做好決算控制工作，做好資金運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的監(jiān)督工作，提高資金的利用效率。

（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理，構(gòu)建財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和監(jiān)控體系

根據(jù)價(jià)值鏈理論，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理涵蓋立項(xiàng)、研發(fā)、設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、銷售、售后服務(wù)等全過(guò)程，在財(cái)務(wù)管理實(shí)踐中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)每個(gè)環(huán)節(jié)影響資金管理的因素進(jìn)行分析，尋找到降低成本的有效途徑。要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈與上、下游企業(yè)價(jià)值鏈的管理，對(duì)比企業(yè)自身和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)值鏈，改善企業(yè)內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈，進(jìn)行動(dòng)態(tài)經(jīng)營(yíng)管理，以獲得持久競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和能力。同時(shí)，還要優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，以項(xiàng)目為單位，結(jié)合實(shí)際情況采取相應(yīng)的融資手段。制定最合理的資本結(jié)構(gòu)范圍與方向，明確負(fù)債規(guī)模與比例，以防止盲目擴(kuò)張和對(duì)外投資，有效降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從及時(shí)、有效防御財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)，建立健全科學(xué)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和監(jiān)控體系，制定財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)，基于動(dòng)態(tài)化和易于觀察，設(shè)置財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的財(cái)務(wù)指標(biāo)，借助信息化工具，對(duì)企業(yè)潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行監(jiān)控和預(yù)警。

三、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，財(cái)務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要內(nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)必須要樹立和強(qiáng)化財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，引入現(xiàn)代先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制理念，優(yōu)化企業(yè)財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制，以提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金利用效率，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和核心競(jìng)爭(zhēng)力不斷提升。

參考文獻(xiàn)：

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作者簡(jiǎn)介：

田青，中國(guó)重汽集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。