房地產開發企業銷售收入的確認與財務管理

摘 要：隨著我國社會經濟發展水平不斷提高，人們對于房地產市場需求也在不斷發生著變化，房地產市場自身也在不斷發展成熟，在有些地區還出現了局部過熱的情況，政府用宏觀調控這只強有力的手，對房地產市場進行宏觀調控。如今，房地產開發企業在財務管理方面尚不完善，屬于基本會計核算，無法充分發揮作用。在市場經濟體制變革及國家調控的情況下，房地產企業面臨巨大的挑戰，尤其是在企業財務管理以及成本控制方面。因此明確房地產開發企業銷售收入的確認基本要求，建立科學合理的財務管理制度，對于房地產企業的進一步發展具有重要意義。

關鍵詞：房地產開發；收入確認；健全財務管理

對于銷售收入的確認是房地產企業工作的重要部分，直接影響著房地產企業的發展，進而影響國民經濟的平穩發展。在房地產市場日益發展成熟的過程中，政府對房地產市場加強了調控力度，房地產企業面臨諸多問題和挑戰。在企業財務及其成本控制上的認識和調整，對于房地產企業的發展具有重要意義。

一、房地產開發企業銷售收入的確認

（一）房地產銷售收入確認的核算范圍

房地產銷售收入的意思是，由房地產開發企業自行開發建設的房地產，在市場中進行銷售行為而取得的經濟收入，這一收入也就是我們所說房地產銷售收入。其中土地銷售所得收入、商品房銷售所得收入，以及部分相關設施設備銷售所得收入等，都屬于房地產銷售收入。房地產開發公司在房產的銷售中存在一些狀況，在房產售賣之前，未與購房者簽訂相關購銷合同，或是在房產未開發之前，房地產企業就與購房者簽訂合約，而后按照合約內容對房地產進行開發建設。

此外，房地產公司對于回遷安置房的出售周轉，屬于“房地產銷售收入”核算范圍。但是，有些房產作為房地產開發企業固定資產，此類房產不屬于“房地產銷售收入”確認范圍。

（二）房地產銷售收入確認的原則

在銷售過程中，房地產也就是用于銷售買賣的產品，具有同商品一樣的特性，所以房地產銷售收入的確認，應遵循以下原則：1.開發商不再承擔房產的風險，同時也不再擁有獲得房產報酬的權利，這些一并轉移于購房者；2.開發商將房產的所有權、使用權及其保留的有關權利，一并轉交于購房者；3.房產交易所得利益仍用于企業內部運作；4.對相關成本以及收入進行確實計量。

（三）房地產開發企業收入確認的時限

1.關于開發房產銷售收入的確認問題

銷售收入是指房地產開發企業進行開發和建造房產的收入，其中包括用于住宅的房產、用于商業的房產，或是其他建筑物、附加物品及相其配套設備等等，此類房產各自按照其收入來源本質屬性及其銷售方式，遵照以下幾點原則確認收入實現：對于購房者一次性全款支付所銷售的房產，應當在購房者實際支付房款或出具付款憑證時，確認收入；對于分期付款銷售的房產，于按照售房時所簽訂的售房合同所協議的付款日確認收入，若購房者提前支付房款，在購房者實際付款當日確認收入；對于購買者在銀行辦理貸款，分期購買的房產，其房屋首付于實際收款當日確認收入，余款在銀行辦理按貸款轉賬當日確認收款；對于委與其他個人或單位支付售出的房產，應于收到受委托單位實際出示代銷清單，確認收入；對于使用其他非貨幣形式資產銷售的房產，應于實際獲取所抵押產品及收據，確認收入。

2.關于開發房產預售收入的確認問題

房地產企業利用提前售出方式銷售房產，雙方簽訂的預售協約中，所收的房款歸于預收款項，兩方在房產沒有完成開發之前進行的提前售出行為，及其所簽訂的預售協議，歸于合同要約，工程進展的狀況以及購房者最終意愿都影響銷售活動的進行。因此在預售時需要計算得出預計毛利額，預售階段按照稅務政策的規定預交增值稅及附加稅費和所得稅，待項目交付結轉后再統一結算調整應交稅額。

預計毛利額=開發產品預收賬款×預計毛利潤率

當房產開發結束并交付后，開發商根據實測房款進行收入最終計算，并依據結算報告取得合格發票計入成本，對前期政府收費收據及與項目開發有關的可計入成本的事項進行成本歸集，結算實際收入的利潤率，同時還需將納稅數額進行結算申報。

二、房地產開發企業的財務管理

（一）房地產開發企業財務管理的含義

隨著經濟的發展，城市建設速度逐漸加快，房地產開發企業在很多方面都受到了影響，這是房地產開發的機遇，同時更是一個挑戰。企業的財務管理對于企業得到長遠平穩運行具有及其關鍵的作用。市場化速度加快，使得企業財務管理受到更多因素的影響，包括企業內部財務管理調節，企業未來經濟發展變數，以及相關企業財務交易往來。這些情況就要求房地產開發企業的財務管理的科學性、合理性，以應對復雜的經濟狀況，適應市場需求。

（二）房地產開發企業財務管理現狀

（三）經驗欠缺，意識薄弱

現階段，房地產開發企業對于房地產開發建設施工過程中的施工成本及財務的控制比較重視，而前期對于施工成本預算控制的意識仍是欠缺，對于開發前期的研究階段，招標以及投標階段，前期設計階段的成本控制意識欠缺。在開發商完成土地收購以后，應就相關事宜進行合理的預算及統計，而后才可進行工程建造，準確達到企業經濟目標，使得房地產開發企業精準分解成本指標，合理預算。財務管理工作不能只在會計核算上面落實，而是從成本開始把握，合理運行。

（四）準備不足，成本超標

房地產企業項目前期中做好預期準備，在關注成本控制的同時注重成本預算及財務規劃制定，以保證后期成本符合標準，進而獲得理想的經濟效益。前期準備應該做好科學合理的成本預算，而不是僅僅關注壓低成本，做好合理規劃，穩定企業財政狀況，使企業獲得長足穩定的發展。

1.調整房地產開發企業財務管理的措施

（1）完善財務管理機制

市場化速度加快房地產面臨的壓力日益增大，面對刻不容緩的市場局勢，房地產企業必須加強自身財務管理機制建設，以應對復雜多變的市場。

第一應提高房地產企業財務管理中，管理者對于工作的基本態度觀念，并通過多種方式提高自身專業素質。在完善過程中，完善財務核算機構，明確房地產開發企業在市場上規模龐大財會需求，重視核算人員管理，引進復合型人才引進，為在崗人員提供更多培訓學習機會，切實發揮財務管理工作在房地產市場的重要作用。

（2）提升自身對于市場發展的敏感度與洞察力

對于房地產行業的發展，需要對市場發展進行較為長遠的預判，尤其是在財務管理方面，需要財務管理人員對于市場狀況及其未來發展趨向具有洞察力，這就要求對于技術人員對于企業財務的全面把握，同時也需要部門相關人員共同的努力。

（3）注重對于市場風險的防范

房地產企業的開發，需要對未來市場的敏銳預判，這同時也意味著企業面臨著巨大的財務風險，一旦出現財務危機，其損失是難以估量的。因此房地產開發企業需要不斷強化企業財務的風險防范機制，加強風險預估及其防范對策的研究，建立有效的風險防范數據庫及警報系統。在與其他企業單位進行財務聯系時，應明確建立經濟合同，更需要明確合同協議是否符合相關法律法規的規定，明確對方身份及其歸屬企業的資質，不斷提高自身風險規避能力。

（4）提升企業資金運營質量

高質量資金運營投入使企業平穩運行的物質保障，所以房地產企業應加強對于資金運營的有效管理，具體措施如下：在資金運營上，將其運營調動統一管理，保護資金流動，杜絕資金外流，；對于資金的收支，推行嚴格的批準權制度，明確每一筆資金的動向；在資金的使用權限上，進行嚴格的劃分，不論是收入與支出，都要進行雙線管制；嚴格審核賒銷客戶的資格，及時回收資金；為了保障資金正常回收，適應收賬款獎勵約束機制。

三、結束語

對于房地產行業，風險和收益都是成正比的。由于其行業特點影響，房地產開發企業收入的確認不夠客觀。面對市場經濟發展所帶來的機遇與挑戰，房地產企業必須建立更加完善的財務機制，加強資本控制，才能更好的在滿足市場需求的同時，應對復雜多變的市場狀況，有效規避風險。

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作者簡介：張彥紅，青島銀盛泰億聯置業有限公司。