新收入準則下房地產企業收入確認的思考

摘 要：我國財政部于2017年7月5日公布了《企業會計準則第14號——收入（2017）》，新收入準則充分滿足市場經濟和房地產行業的實際發展需求。新收入準則的頒布會對房地產收入確認帶來深刻的影響。本文首先對新收入準則進行了概述，其次指出了新收入準則的具體變化，然后論述了新收入準則下房地產企業確認收入的條件，最后論述了新收入準則下房地產收入確認的相關建議。

關鍵詞：新收入準則；房地產企業；收入確認；思考

引言

收入不僅是衡量房地產企業經營狀況和市場核心競爭力的重要指標，也是管理者管理能力的綜合體現。新收入準則的條文與舊準則在收入確認方面有顯著差異，舊準則要求企業在風險和報酬轉移的時候確認收入，新收入準則則要求企業在客戶取得產品或服務的控制權時確認收入，這必將會對房地產企業帶來極大的影響，這種影響主要在于投資安排、稅收籌劃以及財務報表等各個方面。很多房地產企業經過多年的發展早已經適應了原先的收入確認方式，所以加強新收入準則下房地產企業收入確認的研究具有十分重要的現實意義。

一、新收入準則的概述

隨著社會主義市場經濟的發展，企業的各項交易也變得更加復雜，給收入確認和計量帶來不小的難題。我國財政部于2017年7月5日頒布了《企業會計準則第14號——收入》，這一舉措是完善我國企業會計準則體系的必經之路，是與國際會計準則理事會頒布的《國際財務報告準則第15號——與客戶之間的合同產生的收入》相趨同的有效途徑。新收入準則是我國原有準則的重要改革，其中規定，企業確認收入應該建立在客戶獲取商品或服務的基礎上。

房地產行業具有項目開發周期長以及開發成本計量滯后等特點，這就給房產銷售收入的確認帶來了不小的難題。在原有的收入準則要求下，如果房地產企業收到了客戶的全部放款，但是沒有將房子交付給客戶，這種情況依規不能確認收入，直接造成了合同銷售額與會計銷售收入出現了矛盾。在原有收入準則下，會計信息對房地產企業決策的作用有限，新收入準則的施行勢必會給房地產企業收入確認和計量帶來非常大的影響。

二、新收入準則的具體變化

（一）給予控制權轉移的時點確認收入

新收入準則的最大變化就在于收入確認標準的改變，它以合同為基礎建立了一套完善的收入確認體系。新收入準則明確了企業在合同中應該履行的義務，這是判斷企業收入確認的關鍵。同時，新收入準則還對商品控制權的轉移作出了指引，這樣就降低了人為判斷導致出錯的可能性。比如，如果企業已經將商品的所有權轉移給了客戶，表明了該商品的風險和報酬均已在客戶手中，這就意味著商品的控制權發生了轉移。

（二）基于交易價格計量收入

原有準則針對收入計量的規定因收入類型的不同而不同，而新收入準則則完全是基于交易價格來計量收入的。交易價格指的是企業向客戶轉移商品所有權時收取的對價金額。新收入準則的這種變化可以顯著提高收入確認的準確性，其中的難點在于可變對價的最佳估計數。

（三）細化收入的列報與披露

在新收入準則規定下，企業履行的義務如果超過了客戶所付的款項，在資產負債表中應該表示為合同資產，反之，如果客戶所付的款項超過了企業履行的義務，則應該表示為合同負債，企業擁有的無條件向客戶收取對價的權利作為應收款項應該在資產負債表中單獨表示。同時，新收入準則還要求企業披露與本期收入、履約義務等相關信息，這種規定極大提高了企業會計信息的透明度。

三、新收入準則下房地產確認收入的條件

新收入準則的頒布施行導致房地產收入確認發生了很大的變化，房地產企業的銷售收入應該在房屋控制權實際轉移到客戶時進行確認。房屋控制權的轉移分為時點和時段的轉移，新收入準則對此的規定是：如果判斷房子是時段轉移，則判斷結束，如果不是則為時點轉移。這是房地產企業收入確認的重要條件。

在新收入準則的規定下，屬于在時段內履行義務的情況是：第一，對于當地產企業在履約過程中的在建商品，客戶可以對其進行控制；第二，在房地產履約的時候，客戶就已經消耗了由此給自己帶來的經濟利益；第三，房地產企業履約商品具有唯一性，而且企業可以就已完成的履約部分向客戶收取費用。房地產期房預售行為屬于時段履約行為，可以根據履約的實際進度來確認收入，由此可以看出，新收入準則下的房地產企業銷售收入確認要比原有規則下的收入確認行為提前了。

四、新收入準則下房地產企業收入確認的建議

（一）嚴格遵守新收入準則的相關規定

財政部2017年7月5日頒布的《企業會計準則第14號——收入（2017）》于2018年1月1日正式施行。考慮到企業財務報表和披露信息的要求，政府要求房地產企業準備好2017-2018年的相關信息數據。房地產企業適應新收入準則的時間非常緊張，房地產企業應該加快調整步伐，及時將新收入準則納入作為企業正常經營管理的重要參考。企業可以在內部建立專門部門來負責新收入準則下的調整工作，該部門應該包括財務、法律、人力等各個方面的人才，工作人員在平時應該較強溝通交流，嚴格按照新收入準則的規定辦事，從而極大提高當地產企業的工作效率。

（二）完善房地產企業的財務系統

隨著國民經濟的發展和人民生活水平的改善，帶動了房地產行業的進步，涌現出一批諸如碧桂園、萬科等大型房地產企業。越是規模大的房地產企業，其信息自動化程度也就越高，財務系統在其中發揮的作用也就越大。新收入準則導致收入確認金額和時點發生了變化，而且在一定程度還導致財務報表披露信息的變化，在這種情況下，原有的財務管理系統已經無法滿足房地產企業的財務會計工作需求。因此，房地產企業必須要及時更新財務系統來適應新收入準則的施行，同時還應該加強對財務人員的培訓力度，讓他們熟悉新財務系統的操作知識，從而幫助房地產企業順利向新收入準則過渡。

（三）加強財務管理人員的培訓力度

新收入準則與就收入準則在房地產收入確認方面有很大的不同，在新規則已經面向全國推行的情況下，財務管理人員原先掌握的財務會計知識顯然已經落伍。因此，房地產企業應該加強對財務管理人員的培訓，一方面讓他們充分熟悉新收入準則的規定，及時更新自己的財務知識體系；另一方面要增強他們的職業道德，在工作中嚴格按照新收入準則行事，堅決杜絕投機取巧的情況發生。

五、結束語

我國財務部頒布的新收入準則在2018年已經向全國推行，直接影響了房地產企業的收入確認工作。房地產企業應該積極適應這一變化，及時更新自身的財務管理理念，盡快熟悉新收入準則的相關規定和變化。為了防止收入準則給企業經營帶來負面影響，房地產企業應該進一步更新完善財務管理系統，加強財務管理人員的培訓，這可以幫助房地產企業充分適應我國乃至國際的會計準則，從而促進我國房地產企業的健康、可持續發展。

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作者簡介：孫靜，山東天元同泰會計師事務所有限公司臨沂分所。